В 2011 году появилось множество новых постановлений и подзаконных актов, касающихся жилищной сферы, законопроектов, которые, возможно, будут приняты в следующем году и станут обязательными к исполнению для управляющих организаций в ЖКХ. «Этот год урожайный на документы», – отметила заместитель министра жилищной политики, энергетики, транспорта и связи Иркутской области Светлана Щепина, начиная свой доклад на круглом столе «Актуальные вопросы развития жилищно-коммунального хозяйства с учётом требований нового жилищного законодательства РФ».

Основным «плодом» творчества федеральных законодателей заместитель министра назвала ФЗ-123 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», который был принят 4 июня этого года. «Многие приняли этот закон как ведущий к ужесточению политики государства и усилению административного воздействия, я же считаю, что законодатель правильно определил акценты: мы сами между собой не смогли договориться, поэтому формат взаимодействия нужно изменить», – прокомментировала ситуацию Светлана Щепина. В частности, в законе прописаны принципы контроля действий управляющих компаний и ТСЖ со стороны госорганов и органов местного самоуправления, установлены общие принципы управления многоквартирными домами.

Так, управление домами теперь считается одним из видов предпринимательской деятельности, соответственно, на неё распространяются требования и ограничения, относящиеся к последней. Деятельность ТСЖ в то же время не рассматривается как предпринимательская, однако органы государственного жилищного надзора могут проверять легитимность создания ТСЖ, соблюдение всех необходимых процедур. Проверка работы управляющих компаний по заявлению граждан, например правомерность заключения договоров, подлинность протоколов общего собрания собственников и так далее, тоже возложена на эти органы. Будет установлен минимальный перечень работ, которые должны выполнять организации, обслуживающие многоквартирные дома. 

Товариществам собственников жилья, вернее, ограничениям, касающимся ТСЖ, в документе уделено много внимания. К примеру, такую форму управления для нескольких домов можно выбрать, только если общее количество квартир в них не превышает 30. «По сути ТСЖ должно создаваться на одном доме», – пояснила Светлана Щепина. Ранее созданные «многодомные» товарищества продолжают существовать, однако если  собственники отдельного дома решат выйти из его состава, для этого больше не нужно согласие всех участников ТСЖ. 

Отдельная тема – управление новостройками. Как правило, в новых домах создаются ТСЖ; теперь же после сдачи дома в эксплуатацию застройщик будет обязан либо сам обслуживать жильё, либо передать эти функции управляющей компании до того момента, пока орган местного самоуправления не проведёт конкурс, где будет выбрана управляющая компания. Дело в том, что пока не все дольщики зарегистрировали право собственности, они не имеют формального права участвовать в голосовании и выбирать способ управления. За них это сделает орган местного самоуправления.

Кроме того, такой мало распространённый способ, как непосредственное управление собственниками, теперь может использоваться только в домах, где не больше 12 квартир.

Контролировать работу управляющей компании, по замыслу законодателей, будут не только госорганы, но и новый институт – совет дома, в который могут входить активные жильцы. 

За управляющие компании, которых ждёт такой перекрёстный контроль, вступился Михаил Дамешек, исполнительный директор некоммерческого партнёрства управляющих многоквартирными домами Иркутской области «Содружество жилищно-коммунального хозяйства». Обращаясь к представителям органов власти, он заявил: «Управляющие компании находятся, так скажем, на передовой. Почти каждая новость в стране подводится к тому, что управляющая компания виновата, даже если тема не связана с ЖКХ». По словам Дамешека, состояние многоквартирных домов – это не обязательно вина управляющих компаний: «В Ново-Ленино, когда дома строились, использовали сырые плиты, теперь рушатся фасады, а у Северного управления ЖКХ нет денег их восстанавливать». Мешают работать УК и противоречия в законодательстве: «Жилищный и Гражданский кодексы противоречат друг другу, но это не вина УК, а ответственность несёт директор». Проверки – это хорошо, но их нужно делать дозированно, полагает эксперт. По словам главы «Содружества ЖКХ», за 2010 год в пяти крупнейших управляющих компаниях региона прошло порядка тысячи проверок. Часто разные ведомства обращают внимание на УК одновременно: «Директор занимается ОБЭПом, бухгалтер – налоговой, юрист бегает между ними всеми, инженер пошёл на проверку с жилищной инспекцией. Они (УК. – Прим. «СЭ») и рады бы работать, но физически некогда». В результате растёт недовольство населения. Масла в огонь подливают средства массовой информации, которые освещают результаты этих проверок. После телесюжетов и публикаций о нарушениях в управляющих компаниях в течение двух недель собираемость платежей падает минимум на 5%, посетовал Дамешек. От этого страдают поставщики коммунальных услуг. «Каждый второй директор управляющей компании ассоциируется с уголовником, беспредельщиком, каким-то вором. Наше мнение, что это неправильно», – сказал руководитель НП. 

Вероятно, чтобы улучшить имидж управляющих компаний, «Содружество ЖКХ» и министерство жилищной политики, энергетики, транспорта и связи региона наградили некоторые из них дипломами по итогам работы в 2010 году. Рейтинг компаний был проведён в нескольких категориях в зависимости от площади жилья в управлении. В частности, призовые места и дипломы из рук министра Петра Воронина в категории «Более 1 млн. кв. м» получили иркутские Южное, Северное и Западное управления жилищно-коммунальными системами. Напомним, в прошлом номере «СЭ» писал о многочисленных нарушениях этих компаний, выявленных прокуратурой.