Умопомрачительные цифры 

По данным областного Управления Росреестра, с начала года жители Приангарья уже успели зарегистрировать 12,8 тыс. договоров ипотеки. Это на 70% больше, чем за аналогичный период прошлого года, тогда к началу июня в области было поставлено на учёт 7,5 тыс. ипотечных сделок с недвижимостью. При этом прошлый год отнюдь не был провальным по количеству регистрируемой ипотеки. Всего по итогам 2010 года в регионе было зарегистрировано 29,3 тыс. кредитных договоров на покупку квартир, что также было на 90% больше уровня кризисного 2009 года. И если тенденция первых пяти месяцев года сохранится, специалисты Росреестра не исключают, что в этом году будет заключено ещё больше ипотечных сделок, чем в прошлом. 

Есть и другие поводы для оптимистичных прогнозов. Прежде всего потому, что сейчас в регионе наблюдается рост и по всем остальным показателям рынка недвижимости. К примеру, количество регистрируемых договоров долевого участия в строительстве с начала года выросло ещё больше – на 83% и составило 3,9 тысячи сделок. В прошлом году на эту же дату в регионе было заключено 2,1 тыс. договоров.

Заместитель руководителя областного Управления Росреестра Алла Чернига считает, что причин такого роста несколько. Впрочем, главным двигателем рынка, по её мнению, по-прежнему остаётся актуальность решения жилищного вопроса у широких слоёв населения.

– При этом мало кому под силу в короткие сроки накопить денег на покупку квартиры, – объясняет она. – Тем более что у нас сохраняется значительный разрыв между стоимостью жилья и доходами населения. Так что сегодня решить жилищный вопрос часто можно только с помощью заёмных средств.

Посткризисный бум

Наблюдается увеличение показателей по всем видам жилищных кредитов и у банков, которые уже называют эту ситуацию феноменальной. Алла Чернига, впрочем, этот феномен объясняет просто: рост обусловлен массовым снижением процентных ставок по ипотечным кредитам. Плюс за последние полтора  года значительно смягчились требования к заёмщикам. К примеру, некоторые банки уже сейчас предлагают займы на покупку жилья, процедура оформления которых практически не отличается от получения потребительского кредита: ипотека выдаётся всего по двум документам и без справки о доходах. 

Существенно за последний период снизились и процентные ставки по жилищным кредитам. По словам управляющего филиалом банка «Уралсиб» в Иркутске Владимира Семенникова, сейчас они ниже докризисных значений. «В результате мы наблюдаем почти 100% рост обращений граждан по ипотечным кредитам», – подтвердил он. Более чем в два раза по итогам первого квартала выросло количество выдаваемой ипотеки и по данным банка «ВТБ24». Объёмы жилищного кредитования за этот период у банка выросли ещё больше – в 2,8 раза и составили 136 млн. рублей. 

Аналогичная картина и у Байкальского банка Сбербанка РФ, являющегося крупнейшим из кредиторов в регионе. Как рассказал заместитель председателя банка Михаил Шевцов, с начала года они выдали более 4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 4,27 млрд. рублей. Это на 62% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом интересно, что, несмотря на то что банк работает в трёх регионах (Иркутская область, Республика Бурятия и Забайкальский край. – «Конкурент»), большая часть этих объёмов приходится на долю Приангарья. То есть с начала года только в Иркутской области было выдано примерно 70% от общего количества ипотечных кредитов, или 2,8 тыс. займов на общую сумму более 2,5 млрд. рублей.

В целом, по мнению банкиров, активизация населения в плане жилищного кредитования говорит о том, что у людей появились для этого деньги. Плюс работает отложенный спрос, накопившийся во время кризиса. «Также такой рост говорит и о том, что средства населения, которые в период кризиса аккумулировались на вкладах в различных банках, сегодня выходят на рынок. Результат мы видим в статистике Росреестра», – сделал вывод Шевцов.

Положительно отразилась на объёмах выдачи ипотеки, по мнению специалистов, и возможность погашения кредита с помощью материнского капитала. Банки со своей стороны отслеживают, сколько средств поступило к ним за счёт средств материнского капитала. Так, по данным Байкальского банка, с начала этого года только жители Иркутской области направили на выплату жилищных кредитов 490,6 млн. рублей материнских денег. По итогам прошлого года эта сумма в трёх регионах присутствия банка составила 1,27 млрд. рублей.

Вторичный спрос

Рост объёмов жилищного кредитования в регионе, как выяснилось, отнюдь не подтверждает наличие тех же самых положительных тенденций в строительной отрасли. Как рассказала Алла Чернига, статистика Росреестра показывает, что на долю сделок со строящимися квартирами приходится не более одной трети всей регистрируемой ипотеки. Все остальные операции по приобретению недвижимости с помощью заёмных средств совершаются на вторичном рынке. Причём эта тенденция набирает обороты: если за пять месяцев 2010 года управлением было зарегистрировано 4,3 тыс. договоров ипотеки с жилыми помещениями, то за аналогичный период этого года их количество составило уже 8,3 тыс. сделок. Таким образом, рост числа ипотечных сделок, совершаемых с готовым жильём, в 2011 году в регионе составил 90%.

О том, что большое количество кредитов выдаётся на приобретение квартир на вторичном рынке, говорят и банки. И у них есть для этого объяснение. «Есть простая пропорция, – говорит Михаил Шевцов, – объёмы выдачи ипотечных кредитов за последнее время выросли более чем в полтора раза, а рынок строительства жилья остался на прежнем уровне. Поэтому понятно, что все эти деньги уходят на вторичный рынок».

Поводом для беспокойства в банковской сфере служит и то, что по-прежнему не восстановились объёмы кредитования собственно объектов жилищного строительства, что также свидетельствует об оживлении в строительной отрасли. По данным Байкальского банка, портфель выдаваемых застройщикам кредитов снижается в течение последних трёх лет. Так, если в 2009 году он составлял 3,6 млрд. рублей, то в 2010-м – уже 2,7 млрд., сейчас эта цифра равна 2,3 млрд. рублей. При этом, как рассказал директор управления по работе с предприятиями и партнёрами банка Юрий Бычковский, количество стро-ительных компаний, которые кредитуются в банке, за этот период не уменьшилось. «Просто стали меньше суммы займов, так как уменьшились объёмы строительства», – объяснил причину снижения он.

Всё это наводит банкиров на мысли о необходимости стимулирования жилищного строительства в регионе. Тем более что средства для приобретения недвижимости у людей сегодня есть. «Когда мы анализировали ситуацию с доходами населения, то пришли к выводу, что сегодня только в двух городах области – Иркутске и Братске – квартиру стоимостью около 2 миллионов рублей с помощью заёмных средств могут купить около 20 тысяч человек», – привёл в качестве примера аналитические выкладки банка Михаил Шевцов. И предложил сравнить эту цифру с реальными объёмами кредитования в регионе. При этом он подчеркнул, что уже сейчас весь банковский сектор вплотную приблизился к докризисным объёмам кредитования.

– Однако в 2007–2008 годах на волне бума в строительстве был сделан значительный задел в отрасли, – продолжил он. – В настоящее время он как раз достраивается и выводится на рынок. И нас крайне беспокоит, что создаваемый сегодня задел в сфере жилищного строительства очень маленький. Наши цифры это подтверждают.

Именно поэтому представители банков считают, что если сейчас не начать активно закладывать новые строительные площадки, то уже в 2012 году объектов для кредитования станет значительно меньше. «В результате вопрос доступности жилья станет ещё более острым», – предостерегают они.

Наметилась на этом фоне в регионе и ещё одна тенденция. Как рассказал Владимир Семенников, сегодня Иркутский филиал банка «Уралсиб» примерно 10% жилищных кредитов выдаёт на приобретение квартир в других регионах. В основном это города, где жильё стоит дешевле, объяснил он. Таким образом, сделал вывод эксперт, доступность жилья напрямую связана с тенденциями в миграции населения: купив квартиру в другом городе и найдя там работу, люди просто переезжают.