По закону собственники квартир в многоквартирных домах вправе выбирать себе управляющую компанию. Точно так же жильцы по собственной инициативе могут расстаться с управленцем, если по каким-то причинам его работа перестала устраивать заказчика. Беда в том, что Жилищный кодекс довольно подробно описывает процедуру выбора управляющей компании, но недостаточно чётко говорит об обратном процессе – расторжении договоров и передаче домов от одной УК к другой. Если судить формально, то камнем преткновения в конфликте двух сторон стала правовая коллизия. То есть собственники жилья и управляющая компания не могут поделить долги, и это мешает им разойтись мирно.

Если говорить конкретнее, не дают вступить в новую жизнь собственникам договоры с ресурсоснабжающими организациями – Иркутской город-ской теплосбытовой компанией и МУП «Водоканал». Без актов сверки расчётов поставщики отказываются разрывать отношения с Западной и заключать договор с другими компаниями. В итоге складываются парадоксальные ситуации, когда дома обслуживают одновременно две организации. Казалось бы, жильцам от этого должно быть только благо, но получается наоборот. 

Например, ТСЖ «Соседский дворик» (в него входят два дома по адресам: бульвар Рябикова, 21а и 22а) обслуживает выбранная жильцами компания «Уютный дом». А вода и тепло поступают через Западную управляющую компанию. При этом и прежние и нынешние управленцы насчитывают полную стоимость кварт-платы. Часть жильцов рассчитывается с Западной компанией, и тогда у них растёт задолженность в новой. Другая часть платит ТСЖ, и тогда они остаются в долгу перед Западной компанией. 

Ещё причудливее обстоят дела в пяти домах микрорайона Университетский, которые перешли к «Прибайкальской» управляющей компании». Их обслуживают по два дворника, по две уборщицы, мусор вывозит Прибайкальская, а вода и тепло поставляет Западная. Жильцы этих домов поделились на три неравные части: половина вообще не платит, ожидая завершения споров, часть платит Прибайкальской, остальные – Западной.

Собственники домов и руководители вновь избранных компаний, которые захотели отделиться от Западного управления ЖКС, обратились к депутатам городской Думы. Три месяца помочь собственникам в разрешении конфликта пыталась рабочая группа, состоящая из депутатов городской Думы, комитета по ЖКХ, ИГТСК, МУП «Водоканал» и представителей управляющих организаций. На заседания рабочей группы, которую возглавил заместитель председателя городской Думы Александр Ханхалаев, приглашались юристы, сотрудники городской прокуратуры и Контрольно-счётной палаты города Иркутска. У конфликта было два пути: либо многомесячные судебные тяжбы, либо соглашение между собственниками, ресурсоснабжающими организациями (ИГТСК и МУП «Водоканал»), старыми и новыми управляющими компаниями. Александр Ханхалаев считает, что рабочая группа свою задачу выполнила: механизм передачи разработан. Из 19 домов девять сейчас передаются управляющей компании «Уютный дом», на пяти домах идут переговоры по актам сверки задолженности за коммунальные услуги. Ещё пять остаются у Западного управления ЖКС.

С арифметикой Александра Ханхалаева не сходятся расчёты директора УК «Уютный дом» Сергея Мишакова. «Семь домов передали с фантастическими, ничем не обоснованными долгами. По трём домам нет ни актов сверки, ничего, – рассказывает о своих данных Сергей Мишаков. – Общая задолженность перед ИГТСК составляет 1,8 миллиона рублей. Причём с населения эти деньги собрали, а перед поставщиком не рассчитались. Сначала мы сверим все долги, а потом будем обращаться в суд».

На неразбериху и непрозрачность финансовых отчётов жалуются и сами жильцы. Так, председатель домового комитета (Рябикова, 10) Наталья Коржова говорит, что управляющая компания в октябре 2008 года установила в их доме приборы учёта тепловой энергии. Жильцы об этом узнали только в апреле 2010 года, когда компания предложила заплатить за установку этих счётчиков. Попасть в подвал и увидеть показатели прибора жильцы смогли лишь с помощью депутата от своего округа. Таким способом удалось выяснить, что в 2009 году только за тепло жители дома переплатили 360 тысяч рублей.  

Если суммировать долги с обеих сторон, то, по подсчётам Натальи Коржовой, управляющая компания задолжала жильцам её дома 400 тысяч рублей. В свою очередь, жильцы восьми квартир, которые накопили долг за квартплату, обязаны выплатить Западному управлению ЖКС 350 тысяч рублей. «Мало того что мы не можем добиться бумаги, в которой был бы чётко расписан долг по каждой квартире, так Александр Барташов предложил теми деньгами, которые компания должна жильцам, погасить долги людей, которые не платят. Кто же согласится, чтобы его деньги отправили на оплату чужого долга!» – негодует председатель домового комитета. Наталья Коржова сообщила, что на прошлой неделе написала на имя директора Западной управляющей компании очередное заявление. Если ответа не будет в ближайшее время, то она и другие жильцы дома намерены подавать иски в суд – каждый от себя. 

Не доволен тем, каким образом идёт передача домов, и генеральный директор Прибайкальской УК Николай Орленко. «Передали долги по ИГТСК – квартира и сумма задолженности. Без актов сверки, без каких-либо подтверждающих документов. По четырём домам долг 1,842 миллиона, по одному дому вообще ничего не предоставили. Зато мы получили право заключить договор с теплосбытовой компанией», – Николай Орленко рад и этой малости. В остальном всё осталось по-прежнему. «Чтобы попасть в служебные помещения, мы как пилили замки, так и пилим. 17 мая Александр Барташов обещал закрыть лицевые счета, но они до сих пор не закрыты».

Александр Ханхалаев утешает нас тем, что непрозрачность расчётов при оказании услуг – это «издержки управления, характерные для всех УК». «Просто здесь оказались более активные жители, заинтересованные в качестве оказания услуг», – констатирует депутат. 

В конфликт вмешались депутаты Законодательного Собрания области. По их запросу прокуратура проверила работу управляющей компании и выявила целых 67 нарушений закона. «Так, в договорах, заключённых с ОАО «Западное управление ЖКС», в нарушение ч. 3. ст. 162 ЖК РФ не определены состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для каждого конкретного дома», – говорится в заключении. Попросту говоря, компания сама решает, какой объём работ будет производить и сколько денег будет брать за это с жильцов.

Эксперты прокуратуры считают, что компания предоставила себе необоснованно широкие полномочия, например, один раз в год повышать плату за содержание и ремонт. Этим правом Западная управляющая компания свободно пользовалась. Как рассказала Наталья Коржова, в 2009 году жилищные услуги выросли на 18%, в 2010 году – на 12%. «Наш дом, наверное, единственный, в котором мы провели собрание и выступили против незаконного повышения тарифов. Все свои доводы мы подкрепили документами, доказывающими неправомерность роста оплаты», – говорит председатель домового комитета. Но несогласие жильцов не остановило управляющую компанию, тарифы были повышены в одностороннем порядке.

Сотрудники прокуратуры также установили, что с 2007 года компания стала монтировать в домах приборы учёта тепловой энергии. С ресурсоснабжающей организацией компания рассчитывалась по показаниям приборов, а с жильцов требовала оплату по нормативу. Об этом нарушении мы уже рассказали на примере дома по адресу: бульвар Рябикова, 10. Вероятно, жильцам этого и многих других домов будет интересно узнать, что областная прокуратура готова выступить в интересах жильцов и подать иски в суд. По данным на начало мая, в надзорный орган уже обратились пять граждан. Кроме того, несколько человек с помощью общественных организаций города уже добились через суд возврата незаконно начисленных платежей. Первым стал иск Александра Скляра, который в декабре прошлого года отсудил у Западной управляющей компании 15 тысяч рублей.

Достаточно вольно Западная управляющая компания обходится с персональными данными жильцов. Без согласия граждан личная информация о них передаётся посторонним людям – сотрудникам ООО «Иркутская процессинговая компания». Эта организация по договору с УК следит за лицевыми счетами клиентов, начисляет платежи и ведёт регистрационный учёт. 

По всем выявленным во время проверки нарушениям прокуратура внесла представление Александру Барташову. В документе, адресованном мэру Иркутска Виктору Кондрашову, предлагается вынести на общее собрание акционеров компании вопрос о досрочном прекращении полномочий нынешнего директора. Представление также вынесено генеральному директору Иркутской процессинговой компании, возбуждено дело об административном правонарушении.

Александр Барташов своеобразно отреагировал на сообщения о результатах проверки, которые появились в прессе. Он заявил, что журналисты неправильно поняли прокуроров и некорректно подали информацию, а на самом деле объём нарушений не превышает одной тысячи рублей. После своего заявления он стал недоступен для общения и отбыл за границу на отдых. 

А тем временем в Иркутске у Александра Барташова остались незавершённые дела. Наталья Коржова ждёт от директора Западной ответа на своё заявление. 20 мая он должен был передать окончательную информацию по долгам Николаю Орленко, с директором Прибайкальской УК на завтра у Александра Барташова назначена встреча по поводу перезаключения договора с «Водоканалом».

Недавно произошло ещё одно важное для этой истории событие. 11 мая Свердловский суд города Иркутска признал нелегитимным решение собрания жителей дома по адресу: бульвар Рябикова, 21а, об объединении в товарищество собственников жилья «Соседский дворик». Такое решение даже представителям власти показалось, мягко говоря, странным. «В целом я на стороне ТСЖ, хотя суд принял другое решение, – говорит Александр Ханхалаев. – Я не исключаю, что в нашем законодательстве существуют издержки, которые не позволили суду принять другое решение». Председатель ТСЖ Любовь Кокоурова и вовсе после суда попала в кардиологическое отделение больницы. По этой причине не состоялось аналогичное судебное заседание по второму дому, входящему в товарищество, – по бульвару Рябикова, 22а. Никто не сомневается, что результат второго суда предопределён.

Любовь Кокоурова поставила себе цель оспорить решение Свердловского суда, если надо, дойти до самой высокой судебной инстанции. Если потребуется, она готова собрать жильцов на новое голосование. 

Эксперты считают, что жизнь хозяев квартир и в других домах, которые сменили компанию, не будет лёгкой. Не исключено, что в ближайшее время дома вернутся обратно после «манипулирования» жильцами. Если накопится задолженность, в домах могут отключить горячую воду, параллельно с этим будут ходить люди и рассказывать, как было хорошо у Западной, приглашать жильцов на новое голосование. По прогнозам специалистов, всё это может случиться в самое ближайшее время. Так что у нас есть возможность проверить правдивость предсказаний. А заодно подумать: «Доволен ли я своей управляющей компанией? Если нет, что я готов сделать, чтобы поменять ситуацию?».