Квартирный несезон

«Настоящий профессиональный агент, который чувствует рынок, может заработать всегда», — в голос заявляют «Конкуренту» риелторы со стажем Аркадий и Алёна. И их почти непрерывно звонящие даже в этот низкий сезон телефоны — лучшее тому подтверждение. Телефон для риелтора — главный рабочий инструмент. У профессионального агента их два или даже три. В некоторые дни на них может поступать до 100 вызовов: люди звонят с девяти утра и до позднего вечера. Как будто в подтверждение этих слов, во время разговора Алёна выкладывает два своих телефона на стол и с интервалом в несколько минут отвечает на вопросы клиентов.

Собственно, встречный интерес населения к риелторам в низкий сезон полностью оправдан. Ведь для многих сейчас открывается реальная возможность снять квартиру на пару тысяч дешевле. Если в начале года стандартная однокомнатная квартира сдавалась в Иркутске в среднем за 14-15 тыс. рублей в месяц, то сейчас ценник на неё может упасть до 13 тысяч, а если повезёт, то ту же самую «однушку» удастся арендовать и за 12 тысяч в месяц.

Разброс цен на квартиры в Иркутске самый широкий. «Например, однокомнатную квартиру в малосемейке или общежитии в не самом популярном районе города сегодня можно снять и за 10 тысяч, а со всей обстановкой, в центре — за 20», — рассказывает риелтор агентства «Вариант» Елена. Ещё сильнее цены варьируются, если речь идёт о полностью обставленных квартирах больших площадей. Стоимость аренды такой квартиры может уверенно достигать и 30–40 тыс. рублей в месяц. «Причём такие объекты довольно быстро находят своих клиентов, несмотря на высокую стоимость аренды», — удивляется Елена. Интересно при этом, что, как правило, сезонный фактор на спрос на подобные объекты не влияет, так как массовыми они не являются и пользуются популярность либо у довольно состоятельных людей, приезжающих сюда работать на определённый срок, либо у москвичей, уже привыкших снимать жильё по высоким расценкам. 

Иркутск – как Москва

Самыми ликвидными объектами на рынке аренды традиционно считаются однокомнатные квартиры, пик спроса на которые ежегодно приходится на август и сентябрь. Два этих месяца, когда в город съезжаются студенты со всей области, для риелторов своеобразный «золотой сезон». Именно в это время в Иркутске ощущается острый недостаток свободного жилья на фоне максимальных арендных ставок. Повлиять на них арендаторы практически не могут. Высокий спрос и жёсткая конкуренция делают своё дело. Помимо студентов стабильный круглогодичный спрос на аренду обеспечивают молодые семьи, а также решившие пожить отдельно от родителей взрослые дети. «В масштабах области Иркутск – это та же Москва, только с учётом местного уровня  доходов и жизни населения», — объясняет руководитель агентства недвижимости «Рантье» Сергей. По его словам, столица Приангарья сегодня является третьим в стране городом с самыми высокими арендными ставками. В большие суммы съём жилья обойдётся только в Москве и Петербурге. «Хотя даже москвичи, когда приезжают сюда, удивляются местным расценкам на аренду квартир», — говорит он.

Несмотря то что жильё в Иркутске сдаётся часто и за большие деньги, сказать с точностью, сколько всего квартир в городе постоянно находится в найме, не может ни один эксперт. Сами риелторы тоже могут давать только приблизительные оценки того, каков размер местного рынка аренды жилья. Единственная причина в том, что аренда жилья до сих пор является у нас полулегальным видом деятельности: налоги арендодатели платят лишь в исключительных случаях, да и агентства редко проводят сделки по официальным документам.

Правда, какие-то попытки систематизации сведений время от времени всё-таки предпринимаются. Так, например, в результате одной из них появилась своеобразная база арендуемых квартир, к созданию которой имел прямое отношение Сергей. «Сегодня в ней около восьми тысяч объектов», — говорит он. База, по его словам, существует с 2006 года и охватывает не более 70% рынка. Адреса не повторяются. Те квартиры, которые пару лет назад сдавались, но сегодня вышли из аренды, — в архиве. По всем остальным объектам информация актуальная, и она постоянно обновляется. Находят новые квартиры риелторы либо по газетным объявлениям, либо когда в агентства обращаются сами арендодатели. Параллельно между агентствами постоянно идёт непрерывный обмен информацией, в основном через СМС. Поэтому совсем не факт, что, обратившись в агентство А, клиента на вашу квартиру через пару минут не будет подыскивать агентство Б, а сдаст её в итоге агентство B. Каждому риелтору за день может приходить на телефон до 50–70 сообщений об имеющихся объектах, которые либо впервые выставляются на рынок, либо недавно освободились.

Кто главный

Обычно при столкновении с проблемами при аренде квартиры во всех бедах принято винить риелторов. В действительности агенты всего лишь посредники между арендаторами и владельцами жилья, правда, получающие за свои услуги 50% стоимости одного месяца аренды квартиры. К слову, иркутские риелторы уже давно мечтают поднять эту сумму до 100%, как это сделано в столице. Останавливает их то, что тогда, скорее всего, большинство сделок будет совершаться без участия третьих сторон — непосредственно между клиентами и арендодателями.

Любопытно, но чаще всего в Иркутске квартиры сдают две категории населения. Так, около 20% арендуемого жилья принадлежит пенсионерам, которые получают от этого весомую прибавку к пенсии. Вторая и, если верить риелторам, самая распространённая сегодня категория арендодателей — это так называемые «ипотечники»: на их долю приходится примерно 30–40% всех находящихся в найме квартир. Проще говоря, это те, кто, подумав или не подумав, взял ипотеку, а потом понял, что выплаты по кредиту оказались непосильными. В результате сегодня эти люди по-прежнему живут со своими родителями или родственниками в 2-3-комнатных квартирах, а своё новое жильё сдают. «Истории там бывают разные, — рассказывает Сергей. — К примеру, люди всю жизнь копили на квартиру, купили, а в итоге оказалось, что жить в ней не могут. Часто просят: «Уж вы найдите нам таких жильцов, чтобы не пили, не курили». А лучше, чтобы вообще не дышали», — иронизирует он.

Риелторы рассказывают, что именно с такими владельцами квартир нередко возникают трудности. По словам Елены, так как жильё в новостройке, хозяева стараются сдать его подороже. Средний размер арендной ставки в месяц — около 20 тыс. рублей. «При этом нередко там делают самый обычный, дешёвый ремонт, завозят минимум мебели, часто старой, и бытовой техники. Естественно, всё это не оправдывает ожиданий арендаторов, которые считают, что если они собираются снять квартиру в новостройке, то всё там должно быть лучше, чем в обычной «хрущёвке», — объясняет она.

Так как погоду на рынке аренды жилья в Иркутске сегодня очевидно делают владельцы квартир, ждать в ближайшие годы стабилизации или снижения арендных ставок бессмысленно. Риелторы говорят, что рост цен будет идти и дальше — медленно, но верно. И это сегодня основной тренд в сфере аренды жилья.

Впрочем, параллельно росту цен у жильцов растут и требования к снимаемым объектам. К примеру, сегодня уже является нормой наличие в квартире стиральной машины-автомата. Если стоимость аренды выше средней по городу, то квартира должна быть с ремонтом, с необходимой мебелью, бытовой техникой. Ещё лучше, если есть Интернет, компьютер, телефон. «Обращают жильцы внимание и на состояние подъезда, наличие домофона, кодового замка на двери и другие мелочи. Всё это влияет на размер аренды», — перечисляет Елена.

Впрочем, бывают и исключения. Вспоминая свою самую, как принято говорить, «убитую» квартиру, Алёна рассказывает про сырое подвальное помещение с тараканами, отставшими от стен обоями и полным отсутствием мебели, которое его владельцы при этом хотели сдать за 10 тыс. рублей. «И сдали», — без особого удивления в голосе констатирует она.