Улучшенная планировка 

«”Магистраль” должна была построить нам «однушку» площадью 44 квадрата, а в итоге сдала на четыре метра больше. Почти двухкомнатная получилась, – вспоминает дольщик Глеб. – Согласно условиям договора, при разнице на полметра стороны обязаны произвести перерасчёт. Поэтому с нас потребовали дополнительно 120 тысяч рублей». По его словам, от непредвиденных затрат спасло то, что сами строители допустили серьёзную ошибку: они «отхватили» кусок общего коридора и приписали его квартире. В результате изменилась планировка жилья, а это было запрещено условиями договора. Конфликт решился без суда, как только клиент указал «Магистрали» на такое несоответствие. «За две недели строители снесли стенку и привели квартиру в соответствие с нормой. Разумеется, никаких денег мы не платили», – говорит дольщик. 

Вне суда удалось урегулировать спор и дольщику «ВостСибСтроя» Сергею. Подписав договор «долёвки» на однокомнатную квартиру в ЖК «Вариант» (на Синюшиной горе), он ожидал получить 45 квадратов. А компания сдала на 1,7 метра больше, за что выставила счёт приблизительно на 50 тысяч рублей. «Думаю, застройщики в целом на этом зарабатывают дополнительные деньги. Но мы не стали платить», – сказал Сергей. Он нашёл компромисс: дольщик не стал подавать в суд на «ВостСибСтрой», который тянул со сроками сдачи объекта почти полгода, а компания взамен отказалась от своих требований за дополнительную площадь. На том и сошлись. «Застройщик, можно сказать, даже выиграл, – считает дольщик. – Ведь за просрочку ему грозила неустойка на сумму более 100 тысяч рублей». 

Жилой балкон 

Часть жалоб, тем не менее, доходит до суда. По данным службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области и городского отдела по защите прав потребителей, ежегодно в суд отправляется около 10–15 подобных исков. «Если дольщик оплатил одно, а получил другое, у него возникает вполне законное желание отстаивать свои права. Подобные проблемы возникают со многими застройщиками. Варьируется только лаг, при котором начинается перерасчёт», – уверен начальник отдела по защите прав потребителей Иркутска Виктор Низовцев. По его мнению, само условие, при котором предусмотрен пересмотр платы за квартиру, изначально является слабым местом договора и делает покупателя уязвимым.

«Думаю, застройщики делают это намеренно, чтобы извлечь дополнительный доход. Если в объект долевого строительства входит балкон или лоджия, то их площадь можно элементарно увеличить, не меняя практически ничего. Скажем, вместо железобетонного блока поставить современные пластиковые конструкции. Вот и весь резерв для застройщика», – отметил он. Низовцев добавил, что само условие о перерасчёте можно оспорить в суде. В этом случае придётся доказывать, что условие нарушает права дольщика и является незаконным. Исход такого процесса Низовцев предсказать не берётся, но основания для процесса есть – это статья 428 ГК РФ и статья 16 Закона о защите прав потребителей. 

Низовцев припомнил, что несколько лет назад некоторые застройщики плюсовали к площади квартиры даже преддверный тамбур. «Сейчас возникла новая тенденция с балконами-лоджиями, хотя они тоже к жилой площади не относятся и не могут стоить столько же, сколько жилые квадраты», – сказал Низовцев. Чиновник добавил, что отдел по защите прав потребителей Иркутска уже выступал в суде по подобному иску. «Застройщик оперировал понятием «площадь объекта долевого строительства», куда обычно включаются балкон, лоджия, веранда, терраса, кладовка и так далее. Компания требовала доплату, поскольку общая площадь увеличилась, хотя жилая осталась прежней. Мы посчитали это незаконным, как и судья. В результате стороны подписали мировое соглашение», – рассказал Низовцев. 

В практике главы юридической компании «Защита» Алексея Попова был аналогичный случай. ООО «Застройщик», достроив дом и приступив к процедуре банкротства, увеличило общую площадь за счёт пары квадратов на балконе. И потребовало с будущего жильца ещё около 46 тысяч рублей, хотя это уже не относилось к жилой площади. «С учётом того, что застройщик находился в стадии банкротства и имел просрочку исполнения обязательств сроком около полугода, мы имели выигрышную позицию», – рассказал юрист. В такой ситуации требовать деньги с дольщика было бесполезно, хотя застройщик всё равно отказывался отдавать ключи и подписывать акт приёма-передачи. Попытка застройщика доказать в суде право на деньги за балкон провалилась. Закон остался на стороне дольщика. «Суд постановил, что нельзя ставить в зависимость передачу квартиры и дополнительную плату, потому что сумма, указанная в договоре, уже была оплачена», – резюмировал Попов. 

«Почему мы должны прощать эти 30 тысяч?» 

«Как правило, суд встаёт на сторону дольщика, – рассказал руководитель службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Денис Воронов. – На прошлой неделе у нас завершились процессы по ЖК «Родные берега» (компания «СибСтройИнвест»). Будущие жильцы выиграли суд по аналогичным жалобам: в частности, компания неправильно посчитала им площади». Тем не менее, полагает Воронов, застройщики указывают планку, при которой производится перерасчёт, не только для извлечения доходов, но и с целью избежать абсурдных случаев, когда речь идёт о нескольких спорных квадратных сантиметрах. «Разумеется, компании рассчитывают заработать дополнительные деньги. Но это нельзя назвать в чистом виде наживой, ведь люди взамен получают лишнюю площадь», – полагает глава Стройнадзора.

Случается, дольщики не получают ни лишних метров, ни даже своих, оплаченных. «Когда мы оформляли договор, наша «однушка» была 43,1 квадрата, – рассказала дольщица ООО «Торговый дом ИЗКВ» Надежда. – Но когда дом построили и готовили к сдаче и сделали официальные замеры, то получилось, что все однокомнатные квартиры оказались меньше, а остальные – больше. В нашей «однушке» стало меньше на 0,9 квадрата, причём жилой площади. Тогда застройщик составил дополнительное соглашение к договору, где был пункт о том, что если площадь больше или меньше на 1,5 метра, то происходит перерасчёт. Мы не стали подписывать этот документ». По словам дольщицы, в ответ застройщик «не даёт оформить квартиру в собственность». «Получился замкнутый круг. Но почему мы, пенсионеры, должны прощать эти 30 тысяч? – недоумевает Надежда. – Знаете, я передачу видела, где сказали, что дольщики вообще не виноваты в том, что площадь изменилась. Они должны получить то, что заказывали, без дополнительных доплат или с компенсацией того, что им недодали». 

Как полагает Виктор Низовцев, у тех, кому построили квартиру меньшей площади, тоже есть судебная перспектива и все основания оспорить требования компании. Однако большин-ство дольщиков пытаются урегулировать спор в досудебном порядке. В этом случае Денис Воронов рекомендует будущим жильцам, сомневающимся в точности замеров, проведённых застройщиком, заказать свои. «В Иркутске эти работы выполняет десяток организаций. Собственный вариант техпаспорта будет стоить 1-2 тысячи рублей. А это, конечно, дешевле, чем оплачивать дополнительные метры», – резюмировал глава Стройнадзора.