Метры с плюсом

По итогам 2010 года ряд показателей рынка недвижимости существенно вырос. Например, число сделок с жилыми объектами недвижимости в прошлом году, по данным Управления Росреестра по Иркутской области, увеличилось на 46% и в абсолютном выражении составило 278,9 тысячи. Ещё больше возросло количество регистрируемой ипотеки. Если в 2009 году в области было заключено 15,3 тысячи договоров ипотеки, то в 2010 – уже 29,3 тысячи, что больше почти на 91%. В ведомстве говорят, что это рекордный показатель прироста выдачи займов на приобретение жилья в регионе. На 66% увеличилось за этот период и количество договоров долевого участия в строительстве, общее число которых по области по итогам года составило 9,6 тысячи.

Банковская статистика все эти положительные изменения под-тверждает. К примеру, Байкальский банк Сбербанка РФ, на долю которого приходится 65% рынка ипотечного кредитования, по итогам 2010 года в несколько раз увеличил объёмы выдачи жилищных кредитов. Всего на территории присутствия банка (Иркутская область, Республика Бурятия и Забайкальский край) за год было выдано 12,7 тыс. займов на приобретение недвижимости на общую сумму 11,6 млрд. рублей, что на 218% больше уровня 2009 года. Примерно половина из этих объёмов, по словам специалистов банка, приходится на территорию Приангарья. О трёхкратном росте темпов жилищного кредитования в регионе заявил по итогам 2010 года и ВТБ24. Всего банком было выдано в СФО кредитов на сумму 5,6 млрд. рублей.

Дошли деньги банков и до строительных компаний. Как рассказал начальник службы управления, инвестиций и недвижимости ООО «Предприятие «Иркут-Инвест» Роман Гусев, продажи квартир в прошлом году на 70–80% осуществлялись за счёт ипотечных кредитов. Впрочем, директор мультилистинговой компании «Эм-Эл-Си» Александра Финкельштейн уверена, что у разных застройщиков это соотношение может быть неодинаковым. Больше всего сделок с использованием заёмных средств пришлось на тех застройщиков, объекты которых строились с привлечением денег банков. «Для клиентов такие программы привлекательны прежде всего тем, что позволяют получить кредит под меньший процент, а также облегчена, как правило, тупиковая для многих ситуация по поиску поручителей», – объясняет она. Так, например, соответствующая программа Байкальского банка в прошлом году показала четырёхкратный рост. Всего сегодня банк кредитует в регионе 32 крупных строительных компании, которым за прошлый год был выдан 81 кредит на сумму 4,4 млрд. рублей.

Без бума

Однако, несмотря на рекордные цифры прироста выдачи ипотеки и регистрации сделок с недвижимостью, участники рынка уверены, что больших поводов для оптимизма по-прежнему нет. Пока, по их мнению, речь идёт лишь о восстановлении сферы жилищного строительства, а параллельно и сегмента ипотечного кредитования. Тем более что, как заметил заместитель председателя Байкальского банка Михаил Шевцов, жилищное кредитование в значительно большей степени зависит от ситуации на рынке недвижимости, нежели от доходов и потребительской способности населения.

Риэлторы также уверены, что в целом ситуация поменялась незначительно. То, что за прошлый год было выдано почти в два раза больше ипотечных кредитов, ещё ничего не значит.

– Просто это очень выгодное сравнение, если сопоставлять цифры провального во всех смыслах 2009-го и гораздо более успешного 2010 года, – объясняет Александра Финкельштейн. – На самом деле намного интереснее было бы сравнить данные докризисных 2006, 2007 годов и начала 2008-го с показателями прошлого года. Тогда бы мы увидели более объективную картину.

Подтверждает её слова и главный экономист инвестиционной компании «Финам Менеджмент» Александр Осин. «Сегодня спрос сосредоточен в основном в сегменте жилья эконом-класса, и средние суммы займов, как правило, невелики, – говорит он, – так что бума на рынке ипотеки нет».

– Кроме того, надо понимать, что на 60–80% речь идёт о реструктуризации и пролонгации старых кредитов, – объяснил он. – Общий объём задолженности по предоставленным кредитам по стране в целом вырос за год всего на 14%, а вот объём кредитов, которые включают реструктуризацию, действительно увеличился в два с половиной раза.

Сдерживают рынок, по мнению экспертов, сразу несколько факторов. Но основным из них по-прежнему остаётся общий невысокий уровень доходов населения. «Об этом говорит хотя бы тот факт, что три-четыре года назад было гораздо больше людей, которые могли приобрести квартиру за счёт собственных, а не заёмных средств», – говорит Александра Финкельштейн. По её мнению, условно оценить сегодняшний уровень доступности ипотеки в регионе довольно просто. Для этого нужно соотнести количество зарегистрированных договоров ипотеки и жителей области, в результате получается процент людей, которые смогли получить ипотечный кредит. «Даже в лучшие времена этот показатель в области не превышал 1,2–1,5%. Сейчас он составляет меньше 1%. Хотя ситуация, конечно, всё равно лучше, чем в 2009 году, когда ипотечные кредиты смогло получить гораздо меньшее количество людей», – говорит собеседник «Конкурента». 

Средний размер большинства выданных в регионе ипотечных кредитов в прошлом году составлял около 900 тыс. рублей, а наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры. По данным агентств, это наиболее востребованный сегодня вид объектов недвижимости. Также часто с использованием заёмных средств приобретаются ещё и трёхкомнатные квартиры.

– Но здесь ситуация другая, – объясняет Александра Финкельштейн. – Если «однушка» – это, как правило, первое жильё для семьи, купить которое часто нет иной возможности, кроме как в кредит, то «трёшка» – это почти всегда квартира на вырост. Обычно в неё переезжают из уже имеющегося жилья. И в этом случае финансовая состоятельность покупателей, как правило, достаточно устойчивая. Кредит в этом случае может быть необходим уже по другой причине: чтобы в короткий срок получить необходимую сумму или это просто выгодней, чем вынимать денежные средства из оборота своего дела. Тем более что стоимость квартиры большой площади достаточно высокая и изъять такую сумму из оборота не всегда просто.

Жильё не для всех

Эксперты уверены, что ждать по итогам 2011 года такого же прироста ипотеки и сделок с жилыми объектами недвижимости в регионе не стоит. Впрочем, оценить, каким будет спрос на квартиры в этом году, пока мало кто готов. По словам заместителя генерального директора ФСК «Мегаполис» Александра Чанчикова, в январе продажи были на хорошем уровне, в феврале произошёл небольшой спад, однако общая положительная тенденция сохранилась. «Но данных первых двух месяцев слишком мало, чтобы на их основании пытаться давать прогнозы на весь предстоящий год», – считает он.

– В прошлом году рынок существенно поддержали жилищные сертификаты, – говорит Чанчиков. – Тогда в регион по федеральным программам пришло более 4 млрд. рублей, и, безусловно, часть этих денег в итоге оказалась на первичном рынке. Простой пример – когда человек с помощью сертификата приобретает квартиру на вторичном рынке стоимостью около 1 млн. рублей в Ангарске или Усолье, затем продаёт её, дополнительно берёт в кредит сумму 0,5–1 млн. рублей и покупает новую в Иркутске. 

Сделок, проведённых по подобной схеме, в прошлом году, по его мнению, было довольно много. В этом году деньги, пришедшие в регион по федеральным жилищным программам, ещё также будут влиять на уровень продаж. Риэлторы тем временем уверены, что ситуация в гораздо большей степени будет зависеть от количества предложения вводимого жилья на рынке и изменения цены квадратного метра. При этом оба этих показателя, по словам специалистов, находятся в прямой зависимости: чем меньше предложение, тем выше стоимость жилья. 

– А так как в прошлом году количество новых строек можно было пересчитать по пальцам одной руки, то уже сегодня наблюдается определённый недостаток новых квартир на рынке, – объясняет Александра Финкельштейн. – На этом фоне цена квадратного метра устойчиво идёт вверх. За последние полгода стоимость жилья увеличилась в среднем на 5–7%. К примеру, однокомнатная квартира за эти шесть месяцев стала дороже на 120–150 тыс. рублей.

Что касается жилищных кредитов, то их стоимость снижается куда более низкими темами. Так, по данным АРИЖК, средние банковские ставки по ипотеке сегодня составляют 11–13% годовых. Предложения отдельных банков позволяют взять кредит под 9,5–10% годовых. Впрочем, докризисного уровня ставки по-прежнему не достигли. На вопрос о том, увидим ли мы в этом году дальнейшее смягчение условий жилищного кредитования, банкиры отвечают осторожно. «Это будет зависеть от макроэкономических показателей, в том числе от уровня инфляции», – объясняет Михаил Шевцов.