В городе очень большой спрос на социальное жильё. А вопрос его доступности имеет особую важность, поскольку человек без жилья не свободен, не предприимчив и не производителен.

В Иркутске, да и в России в целом, рынок специализированного арендного фонда практически не развит. Хотя во многих странах аренда жилья весьма распространена: Германия – 61%, Нидерланды – 47%, Испания – 20%, Греция – 15%.

Дома для сдачи в аренду строить следует, так как существуют разные группы потребителей, которые нуждаются в жилье такого рода:

1. Квалифицированные специалисты, приезжающие в Иркутск на относительно недолгий период работы (приглашённые преподаватели, эксперты, проект-менеджеры компаний). Для этой группы потребителей качество проживания и объём предоставляемых сервисов значительно важнее, чем цена за проживание. 

2. Обеспеченные студенты – это также вероятная потребительская группа арендного жилья. Для этой категории важны соотношение цены и качества проживания и включённость места проживания в событийный ряд своего университета и города в целом. Здесь возможно строительство студенческих кампусов для совместного проживания студентов и приглашённых специалистов.

3. Городские специалисты. Эти люди не могут позволить себе купить жильё, но могут оплачивать определённые расходы, связанные с проживанием. Это важная для города группа, и предоставление жилья внаём может привязать их к Иркутску и не дать им уехать в другие города.

Задача – посчитать, по какой схеме лучше всего этот спрос удовлетворить. Возможно несколько вариантов. 

Первый – создание доходных домов на коммерческой основе. Доходные дома должны будут окупить своё строительство. В таком случае арендная ставка окажется на уровне 10–15 тыс. рублей в месяц. Это выгодно с точки зрения экономики, но не востребовано у тех, кто и сейчас не может позволить себе коммерческое жильё. Скорее этот вариант, при включённости доходных домов в удачную городскую среду, будет востребован у первой категории граждан.

Второй вариант предполагает аренду в доходных домах по цене социального найма, то есть за 1,5-2 тыс. рублей в месяц. Такая ставка сопоставима с платой за «коммуналку». Схема выглядит очень привлекательной с точки зрения нанимателя, но разорит бюджет. А у владельцев доходного бизнеса просто не будет стимула для дальнейшего развития. 

Третий вариант подразумевает строительство доходных домов с использованием механизмов муниципально-частного партнёрства. Город участвует в проекте, например, землёй и коммуникациями, которые проводятся на льготных условиях, а инвестор – деньгами. Считаю, что это наиболее адекватная схема для строительства социального жилья. Она позволит держать стоимость строительства на приемлемом уровне. На мой взгляд, золотой серединой в определении цены найма является 5–7 тыс. рублей. Это справедливая социальная цена, которая  позволила бы людям жить более-менее самостоятельно, не расчитывая только на бюджет. Формой частно-государственного партнёрства может быть выбрана концессия: муниципалитет заключает договор с инвестором на 10–15 лет с последующей передачей имущества муниципалитету. А люди смогут жить в данном жилье, пока относятся к категории мунициапальных служащих или к другим категориям, которые попадут под проект, без права дальнейшего выкупа. Детали сотрудничества пока досконально не проработаны, но в любом случае проект будет достаточно сложным для обеих сторон.

Схемы привлечения частных денег в социальные объекты уже работают в некоторых регионах. К примеру, в Ханты-Мансийском округе частный капитал участвует в строительстве детских садов. Механизм муниципально-частного партнёрства может тиражироваться и на создание доходных домов. Конечно, инвесторам нужна гарантия. У частного капитала первый вопрос: кто будет расплачиваться со мной, если власть сменится? Мы обсуждаем механизмы таких гарантий. 

Трудно ожидать, что механизм их создания заработает быстро: бюджет ограничен, а из соцобъектов в приоритете детские сады и школы. Очевидно, что для решения проблем мэрия сначала будет выкупать квартиры на «вторичке» и предоставлять их в социальный наём, ведь фонд социального жилья у нас практически отсутствует. К сожалению, может случиться и так, что многие, кто претендует на жильё сейчас, его просто не дождутся. Тем не менее мы пробуем просчитать все возможные варианты и предложить возможные решения.