Опытные покупатели знают, что строительство начинается не с фундамента, а с земельного участка. Если у застройщика нет землеотвода, значит, и все другие документы (если они, конечно, есть) оформлены с нарушениями. В Иркутске нередки случаи, когда компания использует земельный участок, который не был выделен под многоэтажное строительство, а имеет другое назначение. Так работают несколько фирм – ООО «РоссДСМ», ООО«МетРоссо», их владелец один человек – Евгений Кузнецов. Его организации успели построить несколько многоэтажных зданий, адреса которых органы по надзору в сфере строительства знают наизусть: Бородина, 45; Румянцева, 54; Багратиона, 44 и 42; Пискунова, 40. Дома возводятся по одной схеме – земельный участок выделяется под эксплуатацию существующих индивидуальных жилых домов. При этом у застройщика нет разрешения на строительство, проектной документации, необходимых экспертиз. Покупателю это грозит тем, что он вряд ли сможет зарегистрировать на такую недвижимость право собственности.

К этому прилагается комплекс сопутствующих проблем: в квартирах не будет нормального света, отопления и напора воды в кранах – технические условия не рассчитаны на многоэтажный дом и могут быть выданы только для индивидуальной застройки. По закону компании даже не имели права привлекать на эти объекты деньги граждан. Но дома построены, в них живут люди. «Что касается дома по Бородина, 45, это такой случай, когда допущены массовые нарушения правил, которые не позволяют говорить о том, что объект будет безопасно эксплуатироваться. Не соблюдены элементарные нормы», – говорит старший помощник прокурора города Иркутска Юлия Ефимова. В домах нет лифта, хотя по закону эксплуатация здания выше пяти этажей без него невозможна. Кстати, только одно обстоятельство, что в здании на восемь этажей нет лифта, уже больше десяти лет не позволяет жителям дома по улице Красноармейской, 8, оформить свои квартиры в собственность. При этом все остальные нормы застройщик выполнил. «Уже компания ликвидирована, генерального директора нет в живых, а люди до сих пор проживают в квартирах, не имея на них права собственности, – отмечает Юлия Ефимова. – Возможность ввести дом в оборот появится у жильцов только тогда, когда они за счёт собственных средств построят лифт, а это очень затратное дело».

В доме на Бородина, 45, застройщик допустил нарушения, многие из которых невозможно устранить, поэтому прокуратура настаивает на сносе здания. «Есть нарушения, напрямую связанные с несущей способностью дома, с устройством сейсмических поясов, – констатирует представитель надзорного органа. – Можно использовать здание, если нет детской площадки, мусорных баков, даже без лифта. Но в данном случае нет гарантий, что это здание безопасно».  

Потенциальным покупателям не стоит обольщаться, если с землёй под объектом всё в порядке. Опасности могут таиться и на следующих этапах строительства. Нередко бывает, что в пакете документов отсутствуют необходимые бумаги или документы оформлены с нарушениями. Достаточно частая ситуация – в проекте застройщик обязуется расселить жителей рядом стоящих домов, чтобы обеспечить пожарные проезды. Позже выясняется, что площадка так и не была расчищена, а компания-застройщик не может или не хочет это делать за свой счёт. При этом здание построено, квартиры в нём проданы. «Были случаи, когда организации представляли подложные заключения экспертиз, что является основанием для отзыва разрешений на строительство, которые выдавались раньше», – рассказывает Юлия Ефимова. Все эти нарушения также чреваты для владельцев квартир проблемами при регистрации прав.

ООО «Стройтранс» имело все возможности, чтобы не попасть в «чёрный» список застройщиков. Фирма возвела в Иркутске не один дом, использует сертифицированные материалы, у неё есть лицензии на строительство, организация владеет земельными участками, выделенными под многоэтажную жилищную застройку. Но несколько зданий – по улицам Советской и Карла Либкнехта – компания решила построить без документов. Правда, сейчас застройщик навёрстывает упущенное – за свой счёт проводит экспертизы по оценке качества строительства. Если итоги исследований окажутся положительными, компания сможет оформить все необходимые документы и дома будут введены в эксплуатацию. 

Таким же образом ЖСК «Золотой век» удалось получить разрешение на строительство зданий, которые были практически возведены. К моменту, когда возникла критическая ситуация, фирма уже построила семь секций по 11 этажей, было продано 400 квартир. Этот случай подорвал доверие специалистов к разрекламированной компании со звучным названием. Однако сейчас нарушения устранены, дома вводятся в эксплуатацию в установленном порядке. 

К числу проблемных строительных объектов можно также отнести здания, которые возводит ООО «МолдРосс» (дома по улицам Цимлянской, Дыбовского). Фирма находится в стадии банкротства, есть договорённости с другими застройщиками, что объекты будут завершены, однако это не гарантирует покупателям отсутствия проблем при оформлении документов. Нехорошую репутацию в нашем городе имеет ООО «Кейптроллер»: компания построила без разрешительных документов несколько зданий, продала в них квартиры и уже десять лет не делает ничего, чтобы ввести их в эксплуатацию. 

При покупке квартиры в строящемся доме специалисты советуют тщательно изучать документы. Нужно обращать внимание на такую тонкость: разрешение на строительство объекта должно быть выдано именно на то юридическое лицо, с которым заключается договор. В противном случае есть основание задуматься над законностью документа. «Такой договор никогда не пройдёт регистрацию в Управлении Росреестра по Иркутской области (ранее – Федеральная регистрационная служба). А это очень важно, потому что это единственное законное подтверждение вашего права на квартиру», – предупреждает Юлия Ефимова. 

Ещё один важный момент. По закону компания не имеет права брать с покупателя деньги, пока договор долевого участия не будет зарегистрирован в управлении Росреестра. Если представители застройщика затягивают оформление договора, утверждают, что прохождение этой процедуры необязательно, это серьёзный сигнал об опасности. «Кризис заметно пошатнул строительную сферу. Частой становится ситуация, когда застройщик банкротится, а объект не завершён. И только то, что у дольщиков зарегистрированы договоры, является гарантией, что их квартиры не будут проданы повторно, даже если объект уйдёт с торгов и попадёт в руки другого застройщика», – отмечает Юлия Ефимова. Но и регистрация договора не может дать полных гарантий. Если в договоре долевого участия указана одна компания, а разрешение на строительство выдано на другую – есть основание считать договор ничтожным, то есть незаконным. 

Не лишне будет также позвонить в отдел выдачи разрешительной документации города и уточнить, действительно ли было выдано разрешение на строительство. Ведь этот документ легко подделать. Если покупатель приобретает квартиру в уже построенном доме, нужно проследить, чтобы характеристики жилого помещения совпадали с данными договора. Необходимо, чтобы номер квартиры соответствовал тому, что указан в документах. Хотя есть такое понятие, как строительный номер, в процессе оформления он может меняться. 

Предпочтение следует отдавать не новичкам, а проверенным компаниям, которые уже строили и вводили жильё. Руководитель агентства недвижимости Наталья Комиссаренко советует не жалеть времени на проверку фирмы. Нужно узнать, как давно она работает, какие объекты уже сдала. «Походите по дворам, зайдите в дома, построенные организацией, поговорите с жильцами и узнайте, были ли у них проблемы с оформлением». Это хороший способ навести справки о застройщике. 

Юлия Ефимова считает, что «проблемных» домов в Иркутске было бы меньше, если бы у нас была практика сноса самовольных построек. «Пока только идут разговоры. Когда появится хоть одно решение о сносе, граждане в массовом порядке обратятся в суд с заявлениями о взыскании денег, будут приостановлены счета, директора недобросовестных строительных компаний будут привлекаться к уголовной ответственности, – вот тогда застройщики побоятся заходить на стройплощадку без документов», – говорит Юлия Ефимова. 

В соседних сибирских городах активно избавляются от домов, возведённых с нарушениями. По закону есть несколько оснований для признания постройки самовольной: дом пос-троен на земельном участке, предоставленном не для этих целей, либо с нарушением норм и правил, либо отсутствуют разрешительные документы. В других регионах считают, что одного основания вполне достаточно, чтобы вынести решение о сносе. Только в нашей области, отмечает Юлия Ефимова, судебная практика исходит из совокупности всех трёх оснований. 

А пока государство решает, что делать с построенными незаконно домами, в силки недобросовестных продавцов попадают всё новые доверчивые иркутяне.