Сертификат на вырост

Квартиры больших площадей, сделки с которыми ещё год назад были единичными, снова стали пользоваться спросом. Все участники рынка недвижимости эту тенденцию оценивают как однозначно положительную. По мнению директора мультилистинговой компании «ЭмЭлСи» Александры Финкельштейн, это свидетельствует об общем оживлении ситуации на жилищном рынке. «Хотя, конечно, в целом не последнюю роль здесь сыграли жилищные сертификаты», — утверждает она. По данным правительства Иркутской области, с начала работы программы по обеспечению ветеранов жильём в регионе было реализовано 3,7 тыс. жилищных сертификатов. Из них 2,6 тысячи свидетельств ушли на вторичный рынок и 1,14 тысячи — на первичный. Эксперты при этом утверждают, что значительная доля из этих сертификатов, общий объём средств по которым уже превышает сумму 4 млрд. рублей, была реализована в крупных городах области, и прежде всего в Иркутске.

Вместе с тем собеседники «Конкурента» обращают внимание на то, что сертификаты могли реально повлиять на увеличение сделок в первую очередь с одно- и двухкомнатными квартирами стоимостью до 2 млн. рублей. Так, сегодня из всего объёма продаваемых в Иркутске помещений небольших площадей около трети реализуется по жилищным сертификатам. Причём опасения, что на рынке может возникнуть острый дефицит предложений квартир, так и не оправдались. Объём готового свободного жилья, безусловно, уменьшился. Но, по данным Байкальского банка Сбербанка РФ, в середине октября только у 14 застройщиков, являющихся партнёрами банка, было не реализовано более 1200 квартир.

– В действительности на рынке впервые за довольно долгий срок возник баланс спроса и предложения, – считает Александра Финкельштейн. – Нет и былого ажиотажа, когда квартира, не проданная до обеда, обязательно продавалась к вечеру того же дня. Но при этом объекты и не простаивают, как это было год назад. То есть почти все покупатели сегодня рано или поздно находят подходящий им по всем параметрам вариант.

Однако насколько долго удастся сохранять этот баланс, участники рынка прогнозировать не готовы. Многое будет зависеть от работы государственных программ и политики банков в области жилищного кредитования, говорят специалисты.

Большие надежды

Что касается сделок с квартирами больших площадей, от 100 квадратных метров и выше, то количество их также выросло, о чём в голос заявляют риэлторы.

– Хотя сказать, что объёмы продаж в данном сегменте увеличились кратно, пока нельзя, – уточняет Финкельштейн. – Но если раньше продажи таких объектов были единичными, то теперь их количество от месяца к месяцу стабильно растёт.

Впрочем, ощутить рост спроса на них сегодня могут далеко не все застройщики. Ряд компаний в период кризиса переориентировались на строительство жилья класса «эконом» или «комфорт». Как следствие, на рынке в большом количестве появились помещения площадью 30 кв. метров, тогда как раньше стандартная однокомнатная квартира была не менее 40–50 кв. метров. То же самое произошло с планировками двух- и трёхкомнатных квартир. От возведения помещений площадью 100 кв. метров и более многие застройщики и вовсе отказались из-за опасений, что не смогут найти для них покупателя.

Между тем увеличение спроса на крупногабаритные квартиры на первичном рынке совпало с дефицитом предложений по ним. Правда, сейчас его испытывают только те компании, которые решили не отказываться от строительства жилых помещений больших площадей. В результате, как рассказала «Конкуренту» заместитель генерального директора ФСК «Новый город» Галина Кузняная, сегодня продажи идут даже по объектам со сроком сдачи в первом квартале 2011 года площадью 130–140 кв. метров и стоимостью от 5-5,5 млн. рублей. «В комплексах, строительство которых завершено, все такие квартиры уже проданы», — говорит она.

Сами строители рост спроса на такие объекты считают закономерным.

– По сути, маленькие квартиры – это «бесперспективное» жильё, – объясняет Галина Кузняная, – в том смысле, что их редко приобретают на всю жизнь. Как правило, это временное жилище для молодых семей или детей. Большие квартиры, напротив, покупают на вырост — для всей семьи и чтобы прожить там не один десяток лет. Причём обычно это состоятельные люди, которые имеют достаточный заработок и уже владеют какой-то недвижимостью.

Квартирный перебор

Эксперты отмечают, что около половины сделок с крупногабаритными квартирами сегодня осуществляется за счёт заёмных средств. Вместе с тем такое же соотношение по сделкам с ипотекой сейчас наблюдается и в других сегментах недвижимости.

– Это общая тенденция, – объясняет Александра Финкельштей, – которая обусловлена прежде всего улучшением со стороны банков условий жилищного кредитования. Другое дело, что человек, который берёт кредит на покупку квартиры площадью от 100 кв. метров, как правило, старается расплатиться по нему в течение одного-двух лет. Просто потому, что суммы выплат по нему довольно велики и при этом мало кто может быть полностью уверен, что в течение следующих десяти лет у него сохранится высокий уровень доходов.

При этом покупка одно- и двухкомнатных квартир с привлечением заёмных средств сегодня происходит в тех же 50% случаев. Наблюдаемое на этом фоне общее увеличение сделок с недвижимостью привело к существенному росту выдачи ипотеки в регионе. Так, по данным Управления Росреестра по Иркутской области, за первые шесть месяцев 2010 года количество сделок с ипотекой в регионе выросло на 96,5%. Самый большой рост показателей в области по жилищным кредитам наблюдался в Иркутске и составил почти 105%. Общее увеличение продаж жилых объектов недвижимости за девять месяцев 2010 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило более 70%.

Рост сделок с ипотекой, по мнению генерального директора агентства недвижимости «Олимп» Натальи Комиссаренко, обусловлен сразу несколькими причинами. Прежде всего, сработал отложенный спрос на недвижимость, так как у большей части населения есть потребность в приобретении квартиры. Одновременно в течение всего 2010 года продолжали улучшаться условия  выдачи ипотечных кредитов. Выгодные условия выдачи ипотеки в рамках либо зарплатных проектов, либо различных акций предложили почти все крупные банки, работающие на рынке жилищного кредитования. Так, в середине октября в очередной раз снизил ставки по данной группе кредитов Сбербанк РФ. В результате, по данным Байкальского банка Сбербанка РФ, новый минимальный размер ставки составляет 9,5% годовых по кредитам в рублях. Банк ВТБ24 также ещё весной 2010 года снизил ставки по ипотеке на 0,5%. Кроме того, за год существенно возросло и число банков, выдающих жилищные кредиты. По словам президента Иркутской палаты недвижимости Елены Папсуевой, получить сегодня заём на квартиру можно более чем в 20 банках, тогда как в начале 2009 года их были единицы, так как большинство свернули свои ипотечные программы.

Искусственные цифры

Любопытно, что увеличение количества сделок с ипотекой происходит на фоне роста стоимости квадратного метра. Как говорит Наталья Комис-саренко, с мая цены на недвижимость увеличились в среднем на 10%, а по наиболее востребованным видам объектов недвижимости, которыми традиционно остаются однокомнатные квартиры в новостройках, – на 15%. Не исключено, что этим можно объяснить и последнюю статистику Росреестра, которая показывает, что с июля по сентябрь количество сделок с жилыми объектами недвижимости сократилось на 11%. Впрочем, Александра Финкельштейн считает, что оснований говорить о замедлении продаж пока нет.

– Скорее, здесь сработал сезонный фактор, – рассуждает она. – В июне, к примеру, продажи квартир шли очень хорошо. В июле и августе они могли немного сократиться из-за того, что многие были в отпусках. Возможно, что на динамику продаж повлияло несвоевременное выделение средств по жилищным сертификатам.

Участники строительного рынка также заявляют, что никакого снижения цен в новостройках сегодня нет. «За последние месяцы стоимость одного квадратного метра в наших комплексах возросла примерно на 10%», – говорит Галина Кузняная. И это, по её словам, не последнее повышение в этом году, так как цена растёт по мере увеличения готовности объекта. «Если летом у нас можно было приобрести квартиры по 30,5 тыс. рублей за квадратный метр, то сегодня минимальная стоимость составляет 34-35,5 тыс. рублей», – объясняет она.

Похожая ситуация складывается в большинстве строящихся комплексов. «С конца весны цены стабильно идут вверх», – говорит Александра Финкельштейн. Тем временем Елена Папсуева считает, что никаких объективных предпосылок для роста стоимости квадратного метра сегодня нет.

– Этот рост создан искусственно, в основном за счёт жилищных сертификатов, – говорит она. – Хотя, конечно, он многим выгоден. К примеру, людям, имеющим квартиры, в которые они инвестировали средства один-два года назад. Сегодня они хотят их продать, но цена на эти объекты теперь составляет, к примеру, 1,5 млн. рублей, а в случае роста цен они смогут продать их за 1,7 млн. При этом покупателя по-прежнему очень тяжело найти. Ведь зарплаты у населения не выросли.

Наталья Комиссаренко также не очень оптимистично оценивает ситуацию с ростом цен. По её словам, заявок на покупку квартир от населения поступает достаточно, однако сразу удовлетворить удаётся далеко не все из них.

– Чаще всего покупатель нацелен на совершенно определённую стоимость квартиры, – объясняет она. – Происходит это, как правило, потому, что либо он уже получил кредит на эту сумму, либо ориентируется на цены на недвижимость, которые были в середине лета или начале августа. Платить больше многие пока не готовы. Поэтому от момента поступления заявки до заключения договора порой проходит довольно много времени. Если в 2007-2008 годах покупатели принимали решение моментально, то теперь это происходит только в том случае, если совпали идеальные условия, когда наилучший вариант соответствует цене клиента.