Цифровой вал

Жители Приангарья снова начали активно покупать квартиры на заёмные средства. По данным управления Росреестра по Иркутской области, количество сделок по ипотеке с начала года увеличилось почти в два раза. Если в первом полугодии 2009 года в регионе было заключено 5,6 тыс. сделок с недвижимостью, то в первом полугодии этого года уже 11,1 тыс. сделок, рост, таким образом, составил 96,6%.

Наибольшее увеличение числа регистрируемых договоров ипотеки произошло за этот период с жилыми объектами недвижимости: из 11,1 тыс. ипотечных сделок на их долю приходится львиная часть – 6,8 тыс. Напротив, меньше всего, около 2 тыс. договоров ипотеки, было заключено с начала года по сделкам, связанным с покупкой земельных участков.

В сопоставимых размерах произошло увеличение выдачи ипотеки и в столице Приангарья: из 6,8 тыс. сделок с жилыми объектами недвижимости почти 3,2 тыс. приходится на Иркутск. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост произошёл почти в три раза – на 184%. Интересно, что увеличение показателей при этом есть и относительно 2008 года, значительно более благополучного по уровню продаж недвижимости: тогда в городе за первое полугодие была зарегистрирована 1,7 тыс. договоров ипотеки, что почти в два раза меньше, чем в первом полугодии 2010 года. Впрочем, как отметили «Конкуренту» в региональном управлении Росреестра, такой скачок показателей по ипотеке связан не только с оживлением на жилищном рынке. «Увеличение объёмов выдачи ипотеки в первом полугодии произошло в том числе из-за реализации федеральных программ по обеспечению жильём военнослужащих и ветеранов», – отметили в пресс-службе ведомства.

Банки подтвердили

Сходятся данные Росреестра и с банковской статистикой. Так, Байкальский банк Сбербанка РФ, подводя итоги первого полугодия, объявил о почти трёхкратном увеличении жилищного кредитования. Всего с начала года в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае населению было предоставлено банком 4,7 тыс. кредитов на приобретение недвижимости на сумму 4,2 млрд. рублей (для сравнения: за аналогичный период прошлого года этот показатель составил 1,49 млрд. рублей).

При этом большая часть жилищных кредитов на сумму около 3 млрд. рублей была в этом году выдана именно на территории Иркутской области, из них в Иркутске – на сумму 1,3 млрд. рублей или примерно 1 тыс. кредитов.

Похожая картина и у банка ВТБ 24, доля которого на рынке ипотечного кредитования в регионе достигает сегодня 10%. У него прирост объёмов ипотечного кредитования за первое полугодие 2010 года составил 42,4% (всего банком с начала года было выдано в Иркутске 113 кредитов на общую сумму 140,4 млн. рублей. – «Конкурент»). Кроме того, по сравнению с началом этого года отмечено увеличение числа принятых заявок на получение жилищного кредита. Во втором квартале число желающих получить ипотеку возросло в среднем на 17%, что, по мнению управляющего региональным подразделением ВТБ24 Владимира Чернышёва, также говорит о положительных тенденциях на рынке жилищного кредитования в целом.

Советник по связям с общественностью Городского ипотечного банка (Санкт-Петербург) Мария Варёшина считает, что активное наращивание объёмов выдаваемых ипотечных кредитов связано прежде всего с реализацией отложенного спроса, накопившегося с конца 2008 года.

– Количество жителей Иркутска, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по-прежнему велико, – уверена она. – Однако в прошлом году большинство из них по ряду причин не смогло взять ипотечные кредиты. Сказалась и нестабильность экономической ситуации, и неуверенность определённой части населения в своей финансовой состоятельности в будущем, а также высокие процентные ставки и отрицательная коррекция цен на жильё.

При этом с начала 2010 года обстановка на рынке жилищного кредитования, по мнению Марии Варёшиной, объективно улучшилась. Средний уровень ставки по сравнению с началом прошлого года снизился примерно на два–три процентных пункта. «Сегодня они находятся в пределах 12–15% годовых против 15–19% в январе – феврале 2009 года. Вполне возможно, что ставки будут и дальше плавно снижаться, однако стремительной динамики в этом году ожидать не стоит. Также снова появились ипотечные программы с 10–15-процентным первым взносом на покупку жилья на первичном рынке. Стабилизировались и начали постепенный рост и цены на жильё. И безусловно, все эти факторы ведут к росту обращений граждан за жилищными кредитами», – объясняет она.

Покупатель считает деньги

Строительные компании подтверждают, что оживление на жилищном рынке Иркутска действительно есть. «Количество сделок с недвижимостью стабильно растёт с начала года», – говорит начальник службы управления, инвестиций и недвижимости компании «Предприятие Иркут-Инвест» Роман Гусев. При этом структура сделок, по его словам, существенно изменилась.

– До кризиса, если судить по нашей компании, доля квартир, купленных за счёт заёмных средств, не превышала 10%, – объясняет он. – Сейчас, наоборот, доля сделок с ипотекой составляет около 70% от всего объёма продаж.

Полностью за счёт собственных средств, по словам финансового директора группы компаний «Эльбрус» Татьяны Зуевой, сегодня приобретается не более 15% квартир. «В основном это делают люди, которые продали один объект недвижимости, чтобы купить другой, так как свободных денег у населения практически нет. Плюс примерно 13% от общего объёма продаж пришлось на сделки по федеральным жилищным программам», – говорит она.

Интересно, что на этом фоне изменилось соотношение собственных и заёмных средств у населения. «Если раньше люди стремились взять кредит с минимальным первоначальным взносом или вообще без него, то сегодня доля собственных средств при покупке квартиры составляет в среднем около 50%. И только половину суммы наши клиенты берут в кредит. То есть покупатель стал более трезво и рационально оценивать свои финансовые возможности при получении кредита и покупке квартиры», – считает Роман Гусев.

Выгодное время

Директор мультилистинговой компании «ЭмЭлСи» Александра Финкельштейн увеличение объёмов выдачи ипотечных кредитов связывает с двумя факторами. «С одной стороны, люди сегодня очень стеснены в свободных средствах, так как рентабельность большинства видов бизнеса по-прежнему существенно ниже докризисного уровня. С другой стороны, мы видим весьма выгодные условия выдачи ипотеки», – говорит она.

– Если судить по нашему офису, то сейчас только две из 10 сделок совершаются за счёт собственных средств, – приводит в качестве примера Александра Финкельштейн. – Примерно 30–40% продаж осуществляется частично за средства клиентов. В этом случае остальная сумма, как правило, либо взята в долг, к примеру, у работодателя, либо получена по короткому потребительскому кредиту. За счёт существенной доли ипотечных средств сегодня приобретается примерно 50% всех квартир на первичном рынке.

В 2008 году, по её словам, соотношение количества сделок с недвижимостью с использованием ипотеки и за счёт собственных средств было несколько другим: последние занимали долю около 40–50%.

При этом эксперты сходятся во мнении, что сегодня на местном рынке сложилось весьма выгодное соотношение цен на недвижимость и условий получения жилищных кредитов. «Поэтому вполне логично, что это отразилось как на уровне продаж, так и на объёмах выдачи ипотеки, – говорит Александра Финкельштейн. – Плюс нельзя забывать, что положительно сказалась на ситуации на рынке и реализация жилищных сертификатов».

Динамика регистрации договоров жилищной ипотеки в Иркутской области в 2010, 2009 и 2008 годах
 

По данным Управления Росреестра по Иркутской области