По данным службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области, до 2007 года было заселено девять объектов, не сданных в эксплуатацию, в 2007 году – шесть, в 2008-м – два, в 2009-м – один. Тенденция к снижению объясняется активизировавшейся работой надзорных органов. Если, вопреки требованиям прокуратуры снести опасные здания, будут заселены дома по ул. Багратиона, 42 (застройщик и подрядчик – ООО ФПП «РоссДСМ»), Бородина, 45, и Пискунова, 40 (застройщик – ООО «МетРоссо»), то список пополнится ещё тремя объектами. 

Председатель правления НП «Саморегулируемая организация строителей Байкальского региона» Сергей Брилка уверил, что ни одна из строительных компаний, получивших допуск к работе от СРО, не входит в перечень нарушителей. «Мы никому из наших членов не позволим строить без разрешения. Такие нарушения мы намерены жёстко пресекать, вплоть до исключения застройщика из организации», – добавил он.

Недостаточный штрафной демотиватор 

Представитель областной службы рассказал «Сибирскому энергетику», что за эксплуатацию объекта без разрешения на ввод предусмотрены весьма мягкие санкции: штраф для юридического лица варьируется от 10 до 20 тысяч рублей, для должностных лиц – от одной до двух тысяч рублей. Это не мотивирует застройщика сдавать объект как положено. Поэтому с подобными домами потом возникает масса проблем – они не могут пройти все необходимые процедуры для ввода в эксплуатацию, поскольку были построены с нарушениями, а их жильцы не могут под-

твердить своё право собственности. Единственная возможность оформить такое здание – в судебном порядке, однако суды не спешат брать на себя ответственность за легализацию проблемных домов. А сами жильцы редко пытаются узаконить свои права таким способом, так как суды скорее принимают положительное решение относительно административных, а не жилых зданий. 

В результате в городе растут новые дома, обитатели которых по нескольку лет не могут ничего добиться. «Например, есть дом компании «Кейптроллер» (расположен на улице Карла Либкнехта. – «СЭ»), в котором люди живут уже около 10 лет», – рассказали в службе. Печально известен в городе дом по ул. Румянцева, 54: в марте 2010 года уже заселённое здание оказалось в списке домов, в которых  ведомство не рекомендовало приобретать помещения. 

Его представитель добавил, что люди продолжают обращаться в службу государственного жилищного контроля и строительного надзора по вопросам, связанным с подобными домами. Как правило, отметил он, не сданные в эксплуатацию здания построены с грубыми нарушениями строительных норм и правил, не соблюдаются требования пожарной безопасности, требования к конструкциям. В противном случае проблем с вводом у них бы не возникало. Сложность в том, что зачастую специалисты даже не могут выяснить, в каком состоянии объекты «изнутри». «Бывает, застройщики просто не пускают на такие объекты, их невозможно проинспектировать», – заметил чиновник.  

Спасение жильцов – дело рук самих жильцов

Если возникают какие-то коммунальные проблемы, жильцы, как правило, никуда не обращаются из опасений, что в отношении застройщика может быть начата процедура банкротства. Тогда люди попросту останутся ни с чем. Тем более что требования устранить недоделки или провести ремонт коммунальных систем могут выдвигать только собственники, которыми жильцы по закону не являются. «По сути, эти дома и люди предоставлены сами себе», – отметил собеседник «СЭ». 

Исполнительный директор НП управляющих многоквартирными домами «Содружество ЖКХ» Михаил Дамешек так прокомментировал ситуацию: «Мы такие дома не обслуживаем, поскольку нет на то юридических оснований. В нормальной ситуации квартплата начисляется с момента заселения собственника». По его словам, обслуживанием несданных объектов, вероятно, занимается собственная управляющая компания застройщика либо ТСЖ.  

Например, при ООО «Танар» создана управляющая компания ООО «Холдинг «Радужный», которая обслуживает сданные застройщиком в одноимённом микрорайоне дома. Причём в ведение УК, как рассказал жилец девятиэтажки в Радужном Роман Цыганков, жилой фонд передаётся автоматически, без решения общего собрания жильцов. Это произошло в случае с домом №122, расположенным в микрорайоне. Само здание было сдано в эксплуатацию 28 декабря 2009 года, а семья нашего собеседника вселилась в квартиру в нём в начале апреля. «Если госкомиссия принимает дом целиком – это и произошло перед Новым годом, – то для дольщиков объектом приёмки является квартира», – пояснил он. 

Но руководство управляющей компании требует с жильцов дома оплатить коммунальные услуги за январь–март. «Получается, на нас повесили задолженность, а мы с этим не согласны, потому что в договоре указано, что мы оплачиваем коммунальные услуги с момента сдачи нам квартиры, – констатировал Роман Цыганков. – И у нас до сих пор с ними война по этому поводу». При этом, добавляет наш собеседник, коммунальные услуги за это время фактически не поставлялись. Например, отопление в первом квартале 2010 года работало в строительном режиме, обеспечивающем только работу самой отопительной системы, но не обогрев квартир. Жильцы девятиэтажки сейчас пытаются разрешить спор с управляющей компанией, однако её руководство идти им навстречу отказывается. Впрочем, до радикальных мер дело пока не дошло – исков в суд против коммунальщиков ещё никто не подавал. 

Судебный тупик и как из него выйти

Дом по адресу: Радужный, 122, был сдан приблизительно на 200 дней позже официального срока – второго квартала 2009 года. Член Адвокатской палаты Иркутской области Николай Мурынкин заметил, что это наиболее типичный в судебной практике случай, когда оговорённые в договоре долевого участия в строительстве конкретные сроки ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи квартиры сдвигаются. По словам адвоката, существует категория исков, которые подают в тех ситуациях, когда жилой дом уже построен, но заселившиеся в него люди не могут оформить право собственности, так как официально он не сдан в эксплуатацию. В подобных случаях от жильцов чаще всего следует обращение в суд с требованием выплатить неустойку за несвоевременную сдачу дома и подписание акта приёма-передачи квартиры. «Причём суммы в таких исках содержатся немалые», – подчеркнул Николай Мурынкин. И добавил, что в большинстве случаев застройщик всё же сдаёт дом в эксплуатацию и граждане получают (хотя и с опозданием) свидетельство о праве собственности на квартиру. 

Адвокат также заметил, что бывает так, что дом не сдан в эксплуатацию, потому что изначально не было разрешения на строительство. «Ситуация сложная, а иногда и попросту тупиковая», – сказал он. Иногда при изучении документов, которые потенциальный истец вручает правозащитнику, выясняется, что исковые требования удовлетворены быть не могут, так что судебное разбирательство бесперспективно. В частности, это касается дел о признании жилых домов, возведённых на не предусмотренной под строительство земле, самовольными постройками. В Иркутске, по словам Николая Мурынкина, есть серия таких домов (в частности, уже упомянутые здания на улицах Пискунова и Багратиона. – «СЭ»). В таких случаях, с которыми столкнулись их жильцы, юристам приходится разъяснять, что иски по признанию права на самовольную застройку практически не удовлетворяют, а судебные издержки при их рассмотрении существенны. Так что проще всего урегулировать спор в досудебном порядке, расторгнув договор с застройщиком и потребовав возврата денег. Если же строительная компания откажется это сделать, необходимо обратиться в суд. Но для того, чтобы избежать подобных ситуаций, Николай Мурынкин и его коллеги советуют придерживаться принципа «осмотрительность на стороне покупателя» и при подписании договора долевого строительства внимательно изучать его условия и условия прилагающихся документов, выяснять, имеется ли разрешение на строительство. И обязательно консультироваться с юристом. 

Николай Мурынкин констатировал, что в последнее время наблюдается существенный рост числа обращений в суд. Однако называть конкретные случаи из своей практики он не стал, сославшись на обязательство хранить адвокатскую тайну. Но заметил, что в подавляющем большинстве случаев иски касаются взыскания неустойки, а обращений по поводу расходов на коммунальные услуги «не наблюдалось вообще». Чаще всего сами застройщики стремятся заключить мировое соглашение, очевидно, с целью сохранить репутацию. «Они понимают, что если граждане станут повально обращаться в суд, это вызовет необратимые последствия, – заключил адвокат. – А лавина исков никому не нужна».