«Кризис на рынке недвижимости наступил не в 2008 году, а гораздо раньше, – уверена директор мультилистинговой компании «ЭмЭлСи» Александра Финкельштейн. – Скорее, докризисные годы были исключением из правил, а сложившаяся сейчас ситуация нормальна». Нынешний городской рынок жилья – это справедливые цены и равновесие спроса и предложения. Ещё два-три года назад рост цен на жильё был обеспечен доходами населения, «накачанными» различными финансовыми инструментами. «Во времена большого спроса у нас приобретали квартиры с целью вложить деньги. Северяне брали недвижимость почти не глядя, а когда приходило время забирать ключи, они даже не знали, куда ехать», – рассказал директор строительной компании «Норд-Вест», ведущей активную малоэтажную застройку, Владислав Гусев. 

Сейчас в Иркутске, по данным ресурса Realty.irk.ru, можно купить жилплощадь в 194 объектах, включая блок-секции с разным сроком сдачи в одном жилом комплексе. Самая высокая цена сложилась в Кировском районе – 55 тысяч рублей за квадрат, на втором месте Октябрьский район – 39,87 тысячи рублей, затем Свердловский (36,99 тысячи рублей) и Ленинский (36,67 тысячи рублей) районы, замыкает рейтинг Куйбышевский район (33,93 тысячи рублей). 

Цены на строящиеся однокомнатные квартиры в Иркутске колеблются в диапазоне от 1 млн. рублей и выше. «Дешевле всего однокомнатная квартира в Ленинском районе – от 1014 тысяч рублей, в Октябрьском – от 1182 тысяч, в Куйбышевском – от 1261 тысячи рублей, – рассказали в «ЭмЭлСи». – В Свердловском районе малогабаритная «однушка» продаётся за 760 тысяч рублей». Застройщик закладывает доходность не 300–400%, как это было несколько лет назад, а порядка 30%. Тех, кто «сидит» на хороших объёмах строительства, это вполне устраивает, считает Гусев. 

«Справедливыми стали цены не только на первичную, но и на вторичную недвижимость, – говорит вице-президент Иркутского областного союза риэлторов Наталья Комиссаренко. – Частные продавцы жилья умерили свои желания и прислушиваются к рекомендациям по ценам, которые дают им риэлторы». Самую низкую точку падения цен Иркутск преодолел летом 2009 года, отметила наша собеседница, сейчас есть небольшой рост, но он в основном касается небольших одно- и двухкомнатных квартир, которые всегда были ликвидны.

Стали гибче и строители, они перестроились под потребности клиентов, которые не могут сразу «потянуть» большую жилплощадь. «Некоторые компании, в том числе и наша, стали предлагать квартиры от 29 до 42 квадратных метров, – рассказал директор «Норд-Вест». – Если раньше 42 квадратных метра считались «однушкой», то сейчас это уже «двушка». В условиях справедливых цен позволить себе жильё теперь могут те, кто раньше и мечтать о нём не мог. Например, государственные служащие, которые в условиях кризиса, сокращений и ужесточения требований банков к заёмщикам оказались наиболее защищены. «Те, у кого есть наличные средства, могут спокойно и без спешки выбрать подходящее жильё, – сказала вице-президент Иркутского областного союза риэлторов. – Раньше чуть ли не на просмотр нужно было приезжать с задатком, а сейчас покупатели научились торговаться». 

Спрос и предложение на рынке недвижимости пришли в равновесие: каждая квартира находит своего покупателя и наоборот. Однако с лета 2009 года в Иркутске не было заложено практически ни одной новой стройки, а относительно недавно освоенные строителями площадки можно по пальцам пересчитать. Поэтому эксперты прогнозируют, что уже нынешним летом спрос может превысить предложение. Свидетельствуют об этом и косвенные факторы: в январе и феврале два крупных застройщика, ведущие работы на семи объектах, повысили цены от 1 до 3 тысяч рублей за квадрат. «Значит, они почувствовали нарастание спроса. Если бы его не было, зачем было бы повышать?» – интересуется Александра Финкельштейн. 

«В 2011–2012 годах цены на жильё могут вновь войти в фазу роста, если на государственном уровне не будут предприняты меры по строительству недорогого типового жилья по цене 30 тысяч рублей за квадрат, – считает Наталья Комиссаренко. – Он будет обусловлен недостатком площадок, а также тем, что сейчас банки начинают приходить в себя после кризиса: они не только возобновили ипотечное кредитование и задумываются о снижении ставок, но и выводят на рынок новые продукты». 

Приятным фактом стало то, что в условиях кризиса не было свёрнуто ни одной стройки, хотя судьба у некоторых объектов сложная, пожимают плечами эксперты. Некоторые застройщики на год или два передвинули сроки окончания строительства, другие предпочли передать недостроенные объекты или участок со всей разрешительной документацией другим компаниям. По информации нашего издания, три таких объекта взяла под «крыло» компания «СибРоссо», ищут партнёра строители дома по улице Аносова и объекта на площадке недалеко от «Красного квадрата». 

Застройщики, которые благополучно справились с возведением объекта, сейчас задумываются над тем, как реализовать крупногабаритные квартиры, которые не пользуются повышенным вниманием покупателей. В качестве приятного бонуса в цену квартиры может быть включена стоимость гаража или паркинга. «Однако бонусы – это скорее способ привлечь внимание к своему объекту, – отмечает Александра Финкельштейн. – Наиболее существенным фактором является гибкость застройщика. Теперь они готовы вносить изменения в договоры, подстраиваться под удобные покупателю сроки оплаты и даже оказывать помощь в продаже «старой» квартиры». 

Однако в будущем новые квартиры будут появляться вовсе не в самом Иркутске, а за его пределами, считает Владислав Гусев. Согласно новому техническому регламенту градостроительных норм, на каждого жителя дома должно быть 18 кв. метров прилегающей территории. При точечной застройке соблюсти эти критерии будет проблематично. Да и площадок под точечную застройку, на которые получены разрешения, осталось не так много, порядка десяти. Поэтому приоритет будет отдаваться комплексным проектам, занимающим площадь в несколько гектаров, а Иркутск будет расти вширь.