Плюс-минус 5%

В том, что рынок жилой недвижимости в Иркутске достиг своего дна, были единодушны все эксперты конференции «Развитие рынка недвижимости в 2010 году: прогнозы, мифы и реальность», которая прошла в рамках Ярмарки недвижимости. «В конце 2008 года цены, которые росли на 20–40% ежегодно, остановились, и началась стагнация, – рассказала коммерческий директор компании «Консультант-эксперт» Ксения Каширская. – По прогнозам аналитиков, коррекция должна была составить 20–25%. Однако по отдельным квартирам она составила до 30%, цены фактически вернулись к уровню 2006 года».

Аналитик рынка недвижимости, директор ИД «Градостроитель» Алексей Зайцев склонен считать, что нынешний уровень цен соответствует первому кварталу 2007 года. Однако он подчеркнул, что речь идёт только о новостройках. По его собственным подсчётам, средняя цена на первичном рынке в Иркутске составляет 38,27 тыс. рублей за квадратный метр. Дороже всего новое жильё в Кировском районе (64,1 тыс. рублей за квадрат), на втором месте – Октябрьский район (37,4 тыс. рублей), на третьем – Свердловский (36,9 тыс. рублей), затем – Куйбышевский район (35,6 тыс. рублей), самое бюджетное новое жильё в Ленинском районе – 34,6 тыс. рублей за квадратный метр.

Алексей Зайцев оценивает объём предложения на первичном рынке недвижимости Иркутска на третий квартал в 264 тыс. кв. метров. Большая часть новостроек – 170 тыс. кв. метров – находится в Октябрьском районе, 67 тыс. квадратов – в Свердловском, 17 тыс. кв. метров – в Киров-ском, 8 тыс. – в Куйбышевском и 3 тыс. квадратов – в Ленинском районе. По данным аналитика, сейчас семь крупных застройщиков контролируют половину рынка. Год назад такой же объём – 120 тыс. квадратов – предлагали четыре ведущих застройщика. За год на рынке новостроек произошло серьёзное перераспределение сфер влияния: сейчас 10 застройщиков контролируют 60% рынка, год назад цифра была 90%. На долю самого крупного застройщика приходится 12% предложения, год назад — 32%. Причём речь идёт о разных компаниях, подчеркнул эксперт.

Говоря о ближайших трендах, Алексей Зайцев отметил, что в целом объём предложения сокращается. «Неправда, когда говорят, что ничего не строится, но в то же время массово новых жилых комплексов не появляется. Новые проекты есть, но их можно пересчитать по пальцам одной руки, — отметил он. – Застройщики продолжают вести строительство по очередям. Но такого роста предложения – в два–три раза, который наблюдался относительно недавно, не будет».  

Теперь рынок ожидает коррекция, которая выразится в том, что цены на объекты недвижимости будут меняться в диапазоне «плюс-минус 5%». «В 2010 году объекты, которые интересны с точки зрения расположения и качества строительства, могут начать дорожать, а те, которые расположены в неинтересном районе с неразвитой инфраструктурой, напротив, будут дешеветь», – считает коммерческий директор компании «Консультант-эксперт».

Эксперт отметила, что по законам рынка после кризиса и стагнации должен начаться рост. Ему будет способствовать отложенный спрос, а также активная политика государства по выдаче жилищных сертификатов бюджетникам и военным. Однако после фазы активного роста рынок опять ожидает кризис. По мнению Ксении Каширской, его следует ожидать через 10 лет после нынешнего кризиса, то есть в 2018–2019 годах. Такой вывод она сделала на основе цикличности, по законам которой живёт рынок, а также учитывая то, что предыдущий кризис на рынке недвижимости произошёл в 1998 году.  

Продам недорого

Достиг своего дна и рынок коммерческой и торговой недвижимости, утверждают эксперты. По словам аналитика рынка недвижимости, управляющего объектами недвижимости ООО «Дом Плетюхина» Юрия Винникова, цены аренды офисных и торговых площадей приблизились к тем, что фиксировались в конце 2006 года. Падение в секторе офисной недвижимости составило порядка 33%, а средняя удельная цена квадратного метра в августе-сентябре составила порядка 506 рублей.

«Цены снизились одинаково по всем районам Иркутска, но больше всего пострадали наиболее ликвидные Кировский и Октябрьский, где падение составило около 30%», – рассказал Юрий Винников. Средние цены на офисы в Кировском районе сейчас составляют 650 рублей за квадрат, хотя в этом же районе можно найти и более демократичное предложение – 300 рублей, но в деревянном доме. В Октябрьском районе арендная ставка составляет 600 рублей, в Свердловском и Ленинском – 450 рублей, в Куйбышев-ском – 350. Многие арендаторы поменяли Кировский район на Октябрьский, а часть вообще предпочли съехать на периферию, где появились качественные бизнес-центры с парковкой, дополнительными услугами и хорошим соотношением «цена-качество».

Примерно на треть – на 27% – просели и цены на торговые площади в областном центре. Наиболее ликвидными до сих пор остаются квадраты в центральной части города – в Торговом комплексе, по улицам Урицкого и Карла Маркса. «Меньше всего цены упали на объекты по Урицкого, по некоторым сделкам они составляют от 2,7 до 3 тыс. рублей за квадрат, в то время как год назад были ненамного выше – порядка 3500 рублей», – рассказал аналитик рынка недвижимости. Сейчас торговая недвижимость в Кировском районе сдаётся по максимальной цене 1750 рублей, в Октябрьском средняя цена – 600 рублей, в Свердловском – 500 рублей, в Куйбышевском – 325–350 рублей за квадратный метр.

Цены в этом сегменте близки к тем, что были в 2006–2007 годах, подчеркнул Юрий Винников. Если год назад арендаторы стремились занять центр, потом двигались на периферию, развивая сети, то сейчас многие в первую очередь избавляются от площадей в центре, которые не приносят дохода из-за снижения покупательской способности. Поэтому в риэлтор-ской среде даже появился анекдот о том, что большая часть магазинов в центре называется «Продаётся».

Завязаны на нефть

Снизилась цена и в сегменте продажи коммерческой недвижимости. Как рассказала директор по продажам ГК «Актив» Татьяна Галущенко, в конце 2008 года эксперты давали прогноз падения на 40%, однако оно составило 25–30%. «В целом стоимость установилась на уровне начала 2007 года, – рассказала эксперт. – Средняя цена квадрата составляет 45 тыс. рублей, самая высокая установилась в Киров-ском районе, где просят заплатить 60–70 тыс. рублей за квадратный метр. В 70–80 тыс. рублей оценивается один квадрат вторичной недвижимости в том же районе, в среднем по городу цена составляет  53–55 тыс. рублей». То, что цены на вторичном рынке на 15–20% выше, чем на первичном, объясняется тем, что новые коммерческие площади зачастую сдаются с черновой отделкой, которая предполагает вложения в ремонт.

Татьяна Галущенко отметила, что, хотя за последние полтора года рынок коммерческой недвижимости увеличился в полтора раза, объём предложения на нём сложно назвать достаточным. «Предполагалось, что к концу 2010 года объём рынка должен составить  400 тыс. кв. метров, но кризис внёс свои коррективы, и сейчас эксперты говорят о более скромных объёмах – 320–340 тыс. кв. метров, – рассказала она. – Если не будет катаклизмов, то в сегменте офисной недвижимости ожидается стадия стагнации. Поэтому я считаю нынешнее время лучшим для приобретения офисных площадей. Пока есть выбор и цены остановились на одном уровне».

По мнению Юрия Винникова, дно цен рынка коммерческой и торговой недвижимости уже пройдено. Сейчас рынок восстанавливается, а цены стабилизировались, считает он. В какую сторону они будут двигаться, зависит от рынка недвижимости в целом и от такого фактора, как цена на нефть. «Я солидарен с аналитиком Российской гильдии риэлторов Геннадием Стерником, который вывел зависимость цен на недвижимость в Москве и в России в целом от стоимости нефти. Если она будет дорожать, будет расти экономика, будут выплачиваться зарплаты, будет расти и рынок недвижимости в целом», – сказал Юрий Винников.