– Прежде всего выясните следующее. Как долго фирма работает на рынке? Есть ли у неё опыт строительства зданий? Какова организационно-правовая форма (ООО, ОАО, ЗАО)? В офисе нужно ознакомиться с пакетом документов, подтверждающих право на возводимую новостройку. В нём обязательно должны быть копии акта городской или областной власти о выделении участка, договор о его аренде, договор с генеральным подрядчиком, проектная документация и разрешение на ведение строительства.

По закону застройщик в двухнедельный срок обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ. В ней должна содержаться исчерпывающая информация о проекте и компании – от фирменного наименования до размера собственных денежных средств, о финансовом результате работы в прошедшем году, кредиторской задолженности.

Не стоит торопиться с приобретением жилья в доме, строительство которого официально не разрешено. Для утверждения проектной документации требуется немалое количество согласований. Не исключено, что проект «завернут» экспертно-консультативный совет или департамент природопользования и охраны окружающей среды, пожарные. Тогда возникнут проблемы.

Договор должен содержать срок передачи объекта дольщику, цену, порядок оплаты, гарантийный срок (не менее пяти лет). При отсутствии этих условий договор считается недействительным. После того как вы тщательно изучили договор, постарайтесь минимизировать главные риски дольщиков. Их четыре.

Угроза первая – нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию. По некоторым данным, около половины застройщиков делают это на несколько месяцев или лет позже. Поэтому надо внести в договор пункт, детально оговаривающий ответственность за несвоевременную сдачу дома госкомиссии и передачу квартиры покупателю. За нарушение срока сдачи дома законом предусматривается выплата штрафа в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере за каждый день просрочки от указанного в договоре срока.

Угроза вторая – затягивание процесса оформления квартиры в собственность. Покупателю стоит учесть, что сдача дома госкомиссии, передача ему квартиры и оформление прав собственности на жильё – не одно и то же. Подписанный госкомиссией акт ввода в эксплуатацию подтверждает факт постройки здания и является разрешением на его эксплуатацию. После этого компания обязана в течение двух месяцев передать квартиру покупателю. Это оформляется передаточным актом. Застройщик передал, дольщик принял. Если есть претензии, оформляется отдельный протокол. С этого момента, а не со времени сдачи дома госкомиссии обязательства застройщика считаются выполненными.

Но не всё так просто. Покупателю нужно ещё свидетельство о праве собственности на квартиру. Без него не пропишут на новом месте, не говоря уж о том, что жильё не удастся продать, если такая необходимость неожиданно возникнет.

По закону оформлением прав собственности дольщиков должен заниматься застройщик. Но срок в законе не оговаривается. Поэтому покупателю надо включить в договор пункт о максимальном сроке оформления прав собственности на квартиру. Главное, чтобы максимальный срок госрегистрации прав собственности и ответственность застройщика за его неисполнение были записаны отдельным пунктом.

Угроза третья – продажа одной квартиры нескольким покупателям. Избежать этого можно, если потребовать регистрации заключённого вами договора в Федеральной регистрационной службе.

И, наконец, четвёртая угроза – сдача квартиры с недоделками.

Пройдя все рифы долевого участия в строительстве, вы можете оказаться хозяином квартиры с массой недоделок. При существенном нарушении требований к качеству жилья дольщик может в одностороннем порядке отказаться от выполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов на эту сумму за её использование.

 Все недоделки и дефекты надо указать в акте приёма-передачи жилого помещения, тогда строители будут обязаны устранить их в указанные сроки и за свой счёт. К моменту приёма квартиры дом уже должен быть принят госкомиссией. При оформлении акта приёма-передачи дольщику выдаётся смотровой лист, в котором он должен указать все обнаруженные дефекты. В этом же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения. Претензии должны быть обоснованными. Требования типа «мне не нравится» никто рассматривать не будет. Идеальный вариант – указать в акте, что квартира принята с недоделками, а в приложении указать их подробный перечень.

Более подробные разъяснения прав и обязанностей дольщиков и застройщиков вы можете получить в Управлении Роспотребнадзора по Иркутской области по адресу: Иркутск, ул. Карла Маркса, 8, отдел защиты прав потребителей. Часы работы – с 9.00 до 17.30, перерыв на обед – с 12.00 до 13.00. Телефон 33-58-36.