Недавняя иркутская история: один пенсионер, из бывших строителей, захотел на крыше пятиэтажки в центре города оборудовать для себя зелёную зону отдыха площадью 50 кв. метров. Проживая на последнем этаже, он несколько лет вынашивал свою мечту, которая буквально витала над головой. Опустим подробности, как он собирал жильцов на общее собрание. В конце концов ему это удалось. Рассказал всем, как замечательно будет устроен его уголок с живой изгородью, скамейками, деревьями зонтичных форм, аллеей среди цветов. На что соседи задали ему вопрос: «А мы, а нам что с этого будет?» «Мы будем устраивать здесь встречи, но ключи от сада будут, естественно, у меня», – ответил пенсионер.

Сразу надо сказать, что его идея поддержана не была. По нынешнему закону на такое переустройство крыши требуется согласие всех собственников квартир, а не просто большинства. Особенно возмущались соседи с верхнего этажа: «Он будет цветочки поливать, а мы протечки устранять!» Кто-то напомнил о пожаре на крыше в жилом комплексе «Сантоки» на проспекте Маршала Жукова в микрорайоне Солнечном. Несколько месяцев назад Свердловский районный суд Иркутска удовлетворил, правда, частично, иск управляющей компании «Партнёр» к одной из собственниц, назовём её Раиса Муртазина, по вине которой общему имуществу многоквартирного дома был нанесён значительный ущерб. В выводах суда есть несколько интересных и поучительных моментов о том, когда элементарная человеческая жадность и презрение к людям, живущим рядом, приводят к самым серьёзным последствиям.

Ночь, барбекю, музыка

Приобретая квартиру по договору долевого участия, мы, конечно, не предполагаем, что крыша может стать чьей-то зоной отдыха с гулянками и всеми вытекающими отсюда последствиями. Или что соседние квартиры будут сдаваться посуточно случайным людям, которые за эти несколько часов спешат оторваться по полной. Но именно так произошло по указанному адресу, когда застройщик ради своей выгоды продал почти весь технический этаж блок-секции вместе с инженерными коммуникациями одному из покупателей – по сути, увёл у собственников их общее имущество. Таким образом, Муртазина кроме своих жилых метров стала обладательницей «зимнего сада» площадью почти 180 кв. метров и террасы на 100 «квадратов».

И вот на кровле закипела работа: выросла деревянная конструкция с барной стойкой, танцполом и зоной барбекю, была «прихватизирована» даже часть подъезда, ведущая на крышу, там стены украсила более интересная плитка, а пространство освещали дизайнерские светильники. Вход в «раёк» жильцам преградила железная дверь. По сути, на крыше начал работать ночной клуб. Жизнь тех, чьи квартиры оказались рядом с этой развлекательной точкой, превратилась в кошмар. Мимо них сновали странные посторонние люди, которые устраивали бардак в лифте, ночью жильцам не давали спать вопли и навязчивая музыка. Опасно стало находиться около дома: сверху на голову могла прилететь пустая бутылка.

Куда только люди не писали, не жаловались – во все надзорные органы, включая прокуратуру. Несколько раз вызывали полицию. Но никакого зримого результата от их обращений не было. Слово «собственность» будто гипнотизировало тех, в чьих силах было помочь страдальцам. Ситуацию усугубляло то, что сама Муртазина не проживала в этом доме, её вообще толком никто не видел. А с арендаторов её квартир спрос был небольшой. Жильцы уже готовились подавать иск в суд, но тут после очередного ночного веселья на крыше и случился пожар, в результате которого была повреждена не только кровля дома, но и инженерные коммуникации, пострадали жилые помещения.

Естественно, возник вопрос: кто будет возмещать нанесённый ущерб? Собственница скандального пространства утверждала, что она к пожару отношения не имеет, так как признаки случившегося якобы указывали на поджог. Между тем нужно было изыскивать средства на проведение ремонтных работ, которые предстояло выполнить управляющей компании. Субсидия администрации Иркутска помогла решить вопрос лишь отчасти. И тогда коммунальщики обратились в суд с иском к Муртазиной о возмещении ущерба, причинённого пожаром. Ведь согласно ст. 210 ГК РФ именно собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. И пепелище в случае такой напасти, как пожар, тоже приходится разгребать ему. Но ответчица пыталась доказать суду, что, несмотря на правоустанавливающие документы, пространство на крыше было общим для жильцов. И сама себе противоречила: ведь, по её утверждению, туда не могли попасть даже работники управляющей компании. Решётки и железная дверь ясно давали понять, что вход только для избранных.

В финале судебного разбирательства было принято решение, в результате которого Муртазина, как собственница, ответила по закону: возместила нанесённый ущерб дому на сумму свыше 2 млн 700 тысяч рублей. И это справедливо для человека, который решал свои личные корыстные вопросы за счёт соседей. Теперь жильцы хотят изъять крышу со всеми коммуникациями обратно в общедомовую собственность. Сделать это сложно, хотя в судебной практике такие решения есть.​

Прежде чем высаживать цветочки

В Иркутске можно увидеть рекламные объявления: «Зимний сад под ключ». Но это скорее предложения для частного дома. Более масштабные проекты зелёных зон, к примеру на плоских крышах безликих пятиэтажек, пока только созревают в головах самых смелых общественников. Можно сказать, на сегодняшний день – в редких головах. Такие стремления поддерживают специалисты Ботанического сада Иркутского госуниверситета, которые обещают помочь с озеленением кровли, созданием неповторимого ландшафта. Но на практике до этих приятных моментов надо ещё дожить, потому что хлопот​ предстоит огромное количество. Прежде всего необходимо убедиться, что кровля дома сможет выдержать необходимую нагрузку, ведь некоторые её виды портятся, даже если просто ходить по ней в обуви. Бывалые строители в таких случаях имеют своё мнение: «Любое утяжеление кровли может нарушить технологические характеристики перекрытий». И их не переубедить.

Но, предположим, идея стала понемногу претворяться в жизнь. Сложности могут возникнуть сразу при «легализации» крыши, когда она переводится в разряд эксплуатируемых. Здесь необходимо общее собрание жильцов с согласием всех собственников, что обязательно отражается в протоколе. Только потом документы подаются в Росреестр, и далее идут согласования с местной администрацией и надзорными ведомствами. Ещё важно заранее знать, потянут ли жильцы немалые финансовые траты на обустройство зелёной зоны, ландшафтной архитектуры вплоть до оплаты услуг садовника. Как показывает столичный опыт, «у семи нянек дитя без глаза», поэтому лучше для ухода за садом нанять специального человека.

Создавая сад на крыше, нужно понимать, что все предпринимаемые шаги документируются. Никаких самоуправства и самодеятельности здесь быть не должно. В Екатеринбурге до сих пор обсуждают нашумевший случай, когда пенсионер безо всяких разрешений разбил у себя над головой в девятиэтажном доме садик. Любовно высадил там дикую яблоню, грушу, черёмуху, рябину, сирень и даже ель. Приглашал своих друзей и знакомых. Но недавно сотрудники управляющей компании безжалостно снесли этот сад по решению суда. Вот чем закончился самозахват кровли. В Сети гуляют грустные фото этого старика, который сидит на фоне поваленных деревьев и сожалеет обо всём. Некоторым пенсионера жалко. Но такова цена самодеятельности в этом вопросе.​

Кстати, в Иркутске есть молодой человек по имени Гена, который лазает по крышам в силу своего увлечения, а ещё пишет стихи. Себя он называет руфером и гордится тем, что постоянно видит город с высоты. «Я заметил, – говорит Гена, – что у нас в городе много замечательных крепких крыш, где можно проводить время и дышать благоуханием цветов, а не выхлопами автомобилей. Почему крыши до сих пор не занимают? Думаю, людям не хватает культуры и деньжат».​

Что ж, проект «Крыша-сад» никто не собирается списывать со счетов. Возможно, мы и придём к освоению этого пространства, несмотря на не слишком оптимистичные истории, рассказанные в этой статье. Когда-то пелось: «И на Марсе будут яблони цвести». Надо же, куда замахнулись! А здесь всего лишь крыши в родной земной атмосфере…