Строительная отрасль Иркутской области в 2021 году установила очередной рекорд: в эксплуатацию введено более 1,2 млн кв. м жилья, 908,2 тысячи из которых приходится на долю жителей региона. Высокими оказались и результаты первых двух месяцев 2022 года. Ввод жилья в январе-феврале составил 217,7 тыс. «квадратов», что в 2,1 раза больше показателя января-февраля прошлого года. Однако из-за санкций отрасль столкнулась со значительными рисками, при реализации которых можно ожидать спада объёмов строительства. «Сегодня строительной отрасли, как и бизнесу в целом, нужна поддержка, – констатировал председатель Законодательного Собрания Иркутской области Александр Ведерников. – Санкции, наверное, не пройдут незамеченными для неё. Понятно, что жилищное строительство ждёт серьёзная проверка на прочность, но все вместе мы должны помочь отрасли это преодолеть и стать ещё сильнее».

Проблема, но не катастрофа

Председатель совета директоров финансово-строительной компании «Новый город» Александр Битаров заметил, что определённые проблемы уже возникли. Одна из них – это подорожание строительных материалов. В среднем их цена увеличилась на 10–15%, однако её рост не был равномерным. Министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Павел Писарев отметил, что стоимость отдельных продуктов вроде арматуры или утеплителя даже снизилась на фоне того, что, к примеру, выросли цены на кирпич, швеллер и металлопрокат. Отдельные позиции подорожали на 40–50%. Самым ощутимым оказался практически двукратный рост цен на инертные материалы. Однако их доля в себестоимости строительства сравнительно невелика, так что значительного влияния на конечную цену квадратного метра это обстоятельство не окажет.

В то же время все необходимые для жилищного строительства материалы, комплектующие и внутридомовое оборудование – «начинка» тепловых пунктов, электрика, лифты и тому подобное – производятся в России или в отдельных случаях в Китае. Предприятия Иркутской области при этом вынуждены завозить металлопрокат из других регионов страны: неоднократно звучавшие планы по созданию завода, выпускающего арматуру, так и не были реализованы, хотя это позволило бы значительно снизить её стоимость.

«Проблема может возникнуть со строительным оборудованием, – предположил Битаров. – Застройщики используют очень много зарубежной техники, которую не могут заменить ни наши, ни китайские производители». По данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области за 2020 год, все башенные краны и скреперы, которыми располагают строительные компании региона, – импортные. За рубежом также произведены 92,2% одноковшовых экскаваторов, 88,5% одноковшовых погрузчиков, 82,8% кранов на гусеничном ходу, 81% грейдеров и 77,8% дорожных катков. Доля отечественных машин среди остальной строительной и дорожной техники также составляет меньше половины, разве что чуть более двух третей гусеничных тракторов выпущены в России.

По закону спроса и предложения

Изменением цен на стройматериалы и технологическими сложностями обусловлены те риски, с которыми столкнулась отрасль. Генеральный директор ООО «Специализированный застройщик «Зет Хаус» Евгений Савченко указал на то, что подорожало проектное финансирование. Ставки по кредитам, которые предприятия берут на строительство жилья, выросли с 10-11% до 20–25%. «Банкам спускают московскую модель, при которой маржинальность квадратного метра в 20–30% – это не деньги, – объяснил Савченко. – Мы в таких условиях работаем. Но теперь не знаем, что делать с новыми стройками, которые запланированы в этом году». По словам генерального директора ЗАО «Управляющая компания «Востсибстрой» Ивана Ильичёва, при высоких продажах такие ставки проблемы не представляют. Однако низкомаржинальные проекты лишаются перспектив финансирования. В первую очередь это касается сравнительно недорогих квартир эконом-класса. «Сейчас в Иркутске строится только жильё комфорт-класса, потому что его выгодно продавать по высокой цене», – констатировала генеральный директор ООО «МДС» Юлия Ефимова.

По данным из Единой межведомственной информационно-статистической системы за третий квартал 2021 года, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Иркутской области составляла 67,3 тыс. рублей, в новостройках – 94,5 тыс. рублей. «Цена на рынке складывается исключительно из соотношения спроса и предложения, регулировать её административными методами никто не сможет», – подчеркнул Битаров. Снизить её можно, если строить больше жилья. Косвенно на это можно повлиять расширением господдержки отрасли.

Присоединиться к Дальнему Востоку

Льготные кредиты на квартиры в новостройках с 1 апреля выдают под 12% годовых. Их размер при этом увеличен с 3 млн рублей до 6 млн рублей, в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Московской областях он составляет 12 млн рублей. При этом ставка по программе семейной ипотеки по-прежнему не превышает 6%, сельской ипотеки – 3%, дальневосточной – 2%. Действие последней главный экономист государственной корпорации развития России «ВЭБ.РФ» Андрей Клепач, выступая в начале марта на Красноярском экономическом форуме, предложил расширить за счёт Сибири. Изначально программа формировалась для Байкальского региона и Дальнего Востока.

Ильичёв также предложил распространить государственную поддержку ипотечного кредитования на рынок вторичного жилья. «Мы субсидируем первичку – хороший вариант для покупки первой квартиры, – отметил он. – Но, если хочешь улучшить жилищные условия, ты обращаешь внимание на вторичный рынок. По моим данным, порядка 70% сделок по приобретению жилья совершаются на нём. Если принять программу субсидирования, это значительно улучшило бы спрос». Председатель Контрольно-счётной палаты Иркутской области Ирина Морохоева, впрочем, возразила: в КСП считают «ориентир органов исполнительной власти» на рынок вторичного жилья «не совсем верным». Причина в том, что меры поддержки должны быть направлены на развитие строительной отрасли.

Депутат ЗС Дмитрий Тютрин добавил, что необходимо рассмотреть механизмы возведения жилья по примеру Республики Татарстан. «Там по соглашению сторон достигаются такие условия, что регион выкупает какую-то долю жилого фонда по себестоимости и предоставляет её для сокращения очереди [на получение квартир]», – пояснил он. Парламентарий предложил, чтобы подобную инициативу детально проработал комитет по строительству и дорожному хозяйству ЗС.

Действенной мерой поддержки отрасли могло бы стать и расширение программы комплексного развития территорий. Она предполагает, что старое жильё – аварийные здания и многоквартирные дома, которые изношены более чем на 50%, построены до 1980 года по типовым проектам или находятся в ограниченно работоспособном состоянии – сносят и взамен возводят новостройки. Это, например, касается домов серии 1-335 – наиболее распространённых панельных «хрущёвок», значительная часть которых не имеют полного каркаса. В регионе насчитывается 1281 такое здание, общая площадь жилых помещений составляет 4,5 млн кв. м. Пока аварийными и подлежащими сносу после 1 января 2017 года признаны только восемь зданий. Министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области рассказал, что в настоящее время разрабатывается методика обследования домов серии 1-335. Она будет готова к июлю 2022 года. Затраты по Иркутской области в целом оцениваются в 365 млрд рублей.

На готовую площадку

Председатель ЗС, говоря о перспективах комплексного развития застроенных территорий и строительства в целом, обратил внимание на нехватку свободных земель в областном центре и других крупных городах. «Спрос на жильё должен балансироваться с предложением, но дома в воздухе не подвесить, – резюмировал Александр Ведерников. – И в Иркутске, и в Ангарске существует проблема с земельными участками. Даже если мы сейчас удешевим инертные материалы, инфраструктурные программы реализуем – это простимулирует низкую стоимость квадратного метра. Но всё начинается с земельных участков». Заместитель мэра – председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгений Харитонов в ответ рассказал, что в настоящее время идёт корректировка градостроительной документации. Следующий шаг – внесение изменений в Генеральный план города, которые позволят в том числе ввести в оборот свободные земельные участки.

Девелоперы указали на то, что обеспечение земель инженерными сетями и прочей инфраструктурой позволило бы удешевить строительство жилья. «На мой взгляд, ситуация очень проста: строители должны заходить на готовую площадку, – согласился депутат ЗС Антон Романов. – Они не должны заниматься инфраструктурными вещами – это должно делать государство. Тогда не будет никаких бюрократических препон для того, чтобы развивать эти площадки». Отчасти этот вопрос решает федеральная программа «Стимул», которую ведёт Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России. Или, если официально, «Стимулирование жилищного строительства». По соглашению, которое правительство Иркутской области подписало с Минстроем в конце прошлого года, регион получит по ней более 1,5 млрд рублей. Из них около 1 млрд рублей направят на технологическое присоединение к инженерной инфраструктуре.

По мнению Савченко, к сетям водоснабжения и другим коммуникациям, подключение к которым предусмотрено в федеральной программе, следует добавить линии электропередачи. Ильичёв считает, что необходимо упросить доступ застройщиков к мероприятиям, заложенным в «Стимул».

Заместитель председателя ЗС Ольга Носенко в завершение заседания предложила участникам слушаний сформулировать и направить свои предложения по поддержке и стимулированию строительной отрасли, которые в дальнейшем будут проработаны совместно с региональным правительством.