В первых числах марта на многих зданиях супермаркетов сети SPAR в Иркутске появились растяжки с сообщениями о продаже. Правда, по указанному на них телефону не удалось выяснить условия продажи. Владелец номера постоянно был недоступен или не брал трубку. Один из иркутских риэлторов на это предположил, что «баннеры появились с целью успокоить кредиторов, которым заложены эти объекты недвижимости, но на самом деле продавать, похоже, никто ничего не намерен».

Для иркутского рынка недвижимости новость о том, что на торги выставлены здания, в которых располагались массово закрывавшиеся в прошлом году супермаркеты сети SPAR, как раз не стало новостью. «Это было вполне предсказуемо в силу ряда обстоятельств, которые касаются собственника (или собственников)», – отмечает заместитель руководителя Байкальского представительства Гильдии управляющих девелоперов Татьяна Галущенко. О том, что бизнес Дмитрия Маценко, основавшего сеть супермаркетов «Цезарь», впоследствии работавшую под брендом SPAR, финансово надорвало участие в проекте строительства торгово-развлекательного центра «Сильвер Молл», эксперты говорят давно.

Галущенко не увидела ничего неожиданного и в выбранном времени для продажи. «Не думаю, что в ближайшие год-полтора ситуация на рынке не только торговой, но и в целом коммерческой недвижимости существенно улучшится», – говорит она, поэтому не имеет значения, когда выставлять объекты на продажу – сегодня или через год.

– Может, сегодня даже и неплохое время, – считает Татьяна Галущенко. – Мы сейчас наблюдаем, как постепенно на местный рынок выходят игроки-экспаты: в Юбилейном открылся «Галамарт», риэлторы говорят о том, что «Магнит» присматривается к Иркутску.

Если у владельцев сети есть необходимость продать площади, нужно пытаться это сделать в расчёте на игроков извне, полагает Галущенко. По её мнению, у SPARа есть интересные объекты с удачным расположением, например, магазин на перекрёстке улиц Советской и Депутатской.

По мнению директора агентства недвижимости «Слобода» Дмитрия Щербакова, продавцу выставленных объектов придётся существенно подвинуться в цене. «Нам присылали прайсы: стоимость квадратного метра находится в пределах 100 тысяч рублей, – комментирует он. – При этом предлагаются объекты разной площади и разного качества. Не везде торговые площади соответствуют нынешним потребностям ритейлеров: в одних случаях торговые залы маленькие, но очень много подсобных площадей, в других – потолки низкие или планировка не очень удобная. К тому же торговля сейчас берёт помещения в аренду или покупает очень дёшево».

По мнению Щербакова, формат SPARa – супермаркет у дома – не может быть востребован ни сетью «Удача», ни «Слатой», ни «Вулканом», ни «Cash&Cerry». Ритейлеры могли бы, как считает Щербаков, заинтересоваться лишь несколькими магазинами, например, в микрорайоне Крылатый и на Депутатской. «У них есть шанс сохранить профиль», – говорит он.

Большая часть помещений в случае продажи, вероятнее всего, будет перепрофилирована под неторговые объекты. «Они могут быть интересны инвесторам для сдачи в аренду, в том числе под рестораны, салоны красоты, что оправдано локацией», – считает Дмитрий Щербаков.

Наши собеседники сходятся во мнении, что покупатель потребует дисконт. «При средней стоимости квадратного метра торговой недвижимости 80 тысяч рублей, приобретая несколько объектов одним пакетом, покупатель может получить скидку до 45%», – говорит Татьяна Галущенко. Дмитрий Щербаков добавил, что сегодня в расчёте найти покупателя на подобные объекты недвижимости в течение двух-трёх месяцев (а не полгода и более) продавцу придётся согласиться на цену 37–45 тысяч рублей за квадратный метр.

Сложная система владения бизнесом не позволяет точно определить структуры или персоны, в чьих интересах могут быть совершены сделки. Даже эксперты, работающие на рынке недвижимости много лет, затруднились это сделать.Получить комментарии Дмитрия Маценко не удалось.

В контексте

Основатель сети супермаркетов «Цезарь» (впоследствии работавших под брендом SPAR) иркутский предприниматель Дмитрий Маценко в 2012 году переориентировался с ритейла на девелоперскую деятельность. Семья Маценко инвестировала в строительство торгово-развлекательного центра «Сильвер Молл». Открытие ТРЦ площадью 106 тыс. кв. м произошло в конце 2015 года.

Проект потребовал привлечения существенных заёмных средств. Так, в частности, Байкальский банк Сбербанка России заявлял о готовности предоставить ООО «Интеграл-Девелопмент» инвестиционный кредит в размере 2,85 млрд рублей. В настоящее время, по материалам rusprofile.ru, доли собственников ООО «Интеграл-Девелопмент» (владеющего ТРЦ) находятся в залоге. В числе учредителей компании – ООО «Экспрессдевелопмент» Екатерины Маценко.

ООО «Кентавр маркет» и ООО «Элитситиком», 100% долей которых принадлежат господину Маценко, сейчас вовсе находятся в конкурсном управлении. С 2015 года доли предпринимателя в обеих компаниях обременены залогом. Договор залога по «Элитситикому», как свидетельствуют данные ЕГРЮЛ, действует до выполнения обязательств договора займа, срок которого истекает 6 февраля 2025 года.