Обязанность выбора

При переезде в недавно построенный дом владельцы новых квартир далеко не сразу начинают интересоваться вопросами домоуправления. Чаще они в числе последних узнают название и статус своей управляющей организации. В последние годы широкое распространение получила практика создания собственной управляющей компании застройщиком. «Это, конечно, неправильно, – отмечает руководитель Службы государственного жилищного надзора Денис Воронов. – Часто застройщики за счёт своих управляющих компаний устраняют недоделки, допущенные при строительстве объектов». На какие деньги строители проводят подобные работы – вопрос открытый.

Свою роль в вопросе назначения управляющих организаций в новых домах играет и распространённость нынешней системы долевого строительства. Чаще всего к моменту ввода многоквартирных новостроек в эксплуатацию мало кто из жителей успевает вступить в права собственности. В связи с этим в Жилищном кодексе предусмотрен механизм по выбору управляющей компании муниципалитетом.

– Согласно пункту 16 статьи 161 Жилищного кодекса, орган местного самоуправления обязан провести конкурс по выбору управляющей компании в многоквартирном доме по истечении 20 дней после ввода объекта в эксплуатацию, – говорит заместитель  начальника правового отдела Службы государственного жилищного надзора Иркутской области Ксения Рудакова. – Соответствующее объявление о проведении конкурса должно быть  размещено в Интернете, чтобы любой соискатель мог поучаствовать.

Сам конкурс по поиску управляющей организации проводится в течение 40 дней – именно такой срок отведён муниципалитету до заключения договора управления с победителем тендера. На период между запуском объекта в эксплуатацию и поиском муниципалитетом управляющей организации застройщик должен обеспечить временное управление в новом доме, заключив договор управления с любой УК. На это ему отводится пять суток после соответствующего распоряжения главы муниципалитета. 

– Обращаем особое внимание на то, что речь идёт именно о договоре управления, а не оказания услуг, как это сейчас происходит, – подчёркивают в жилнадзоре. – Между тем это не одно и то же, ведь пор договору управления застройщик, в случае если не оговаривает с собственниками временный порядок оплаты коммунальных услуг, обязан оплачивать их сам.  

По итогам муниципального конкурса в течение 10 дней договор с выбранной УК направляется всем собственникам на подпись. Обжаловать результаты проведённого тендера можно только по процессуальным основаниям. «Сделать это в том числе через антимонопольную службу могут УК, которые участвовали в конкурсе, – говорит Денис Воронов. – Причиной для обжалования итогов может также стать  нарушение условий конкурса». Итоги конкурса могут быть оспорены самими жителями новостройки, если выбранная УК самостоятельно корректирует требования, изложенные муниципалитетом в рамках тендера, например поднимает стоимость услуг. Это может привести к назначению новой организации или проведению собрания собственников.

В ином случае сменить выбранную муниципалитетом управляющую организацию владельцы жилья в новостройке могут только через год после проведения конкурса. «В таком случае при заключении договора с новой УК собственники должны разорвать отношения со старой, – подчёркивают в службе жилищного надзора. – Многие об этом забывают, считая, что это происходит автоматически. Это не так, и стоит об этом помнить». 

Документальное свидетельство

Главный совет, который дают специалисты областного жилнадзора владельцам квартир в новостройках, – получить от застройщика и самой первой управляющей компании исчерпывающий пакет документов относительно своего объекта. «При вводе дома в эксплуатацию застройщик собирает данные относительно всех технических составляющих, оформляет исполнительную документацию – без этого сдать дом у него не получится, – говорит Денис Воронов. –  Весь этот пакет документов: раскраска фасадов, проект и документация на дом – также должен быть у первой управляющей компании – они необходимы при управлении зданием. Самое главное – техпаспорт. Если жители не смогли получить его от своей первой УК, то новый им придётся оформлять самостоятельно». 

Управляющая компания при передаче своих полномочий в отношении строительного объекта обязана в течение 30 дней обеспечить собственников или новую организацию всем набором документов. В случае невыполнения этого требования ей может грозить штрафе в сумме 150 тыс. рублей. При этом получить технические документы на руки могут далеко не все собственники квартир в доме – только ответственные лица в случае выбора способа непосредственного управления. Но он возможен, только если число квартир собственников не более 30.

Ещё важно получить от застройщика документы на все внутриквартирные приборы учёта. В случае их отсутствия ресурсоснабжающие организации могут отказаться принимать приборы в эксплуатацию и обяжут собственников платить за потребление коммунальных услуг по нормативу. «То же самое касается общедомовых приборов учёта, – говорят в жилнадзоре. – Нужны все документы на такие приборы, желательно забрать ещё и техусловия, полученные на многоквартирный дом, с подписями ресурсников. Это позволит провести границы ответственности, в том числе при проведении ремонтных работ». Классические вопросы для новостроек – в чьём ведомстве находятся  колодцы во дворе, коммуникации вокруг дома или вдоль стен.

Наличие техдокументации с условиями безопасности объекта также поможет избежать нежелательного использования общедомового имущества. «Не далее как в августе было решение Верховного суда, который в споре ТСЖ, антимонопольной службы и МТС поддержал собственников, – рассказывает глава региональной службы  жилнадзора. – Они отказались пускать компанию в дом для обслуживания установленной мачты. МТС  пожаловались антимонопольщикам, которые через суд постарались привлечь ТСЖ к ответственности. Тем не менее сейчас Госдума рассматривает ряд законопроектов, в которых связистам может быть обеспечен свободный вход в дома с добровольным возмещением затрат или предоставлением скидок за пользование их услугами».

Технические документы также определяют гарантийный срок объектов инженерной инфраструктуры. 

В среднем гарантийные обязательства на объекте застройщик несёт в течение  пяти лет. «Посоветовать собственникам я могу только одно – максимально получить от застройщика всё, пока он ещё «жив», – говорит Воронов. – Очень многие дома в области в новостройках, например, возводились с плоскими крышами и мягкими кровлями – не для нашего климата, как показали августовские дожди. Все нарушения, проявившиеся тогда, мы предлагаем жителям устранять за счёт гарантийных обязательств и обращаться в первую очередь к застройщику». В случае если строители отказываются компенсировать ущерб из-за строительных недостатков, добиться ремонта или возмещения ущерба можно через суд.

Впрочем, действующие гарантийные обязательства не освобождают собственников от уплаты взносов за капремонт. «Есть  ряд регионов, где владельцы помещений новостроек в пределах срока гарантийных обязательств имеют право не уплачивать взносы на капитальный ремонт, – отмечает Денис Воронов. – У нас этот вопрос обсуждался при формировании законодательства, но освобождать собственников не стали».

Платный ресурс

Главный спор, который чаще всего возникает между собственниками квартир и застройщиком, – плата за коммунальные ресурсы. Строители ещё до ввода дома в эксплуатацию разрешают владельцам квартир начать там ремонт. «Это неправильно, поскольку без разрешительных документов объект считается стройкой, – говорят в жилнадзоре. – В таком случае до получения права собственности и акта приёма-передачи владелец жилья от платы за коммуналку освобождён, и затраты несёт застройщик». То же правило действует в отношении договора соцнайма: если люди заняли помещение до акта приёма-передачи, то платить за потребление ими ресурсов обязан орган местного самоуправления.

Однако уже после получения права собственности у владельца квартиры возникают  обязательства оплаты услуг. В новостройках тариф за коммуналку определяет муниципалитет в рамках конкурса по поиску управляющей организации. В случае если УК выбирают сами собственники, обязанность утвердить тариф и перечень работ ложится на них самих. 

– В некоторых случаях акт передачи и право собственности оформлены, но у одного из собственников нет либо договора управления на руках, либо договора с ресурсоснабжающими организациями, – говорят специалисты жилнадзора. – Многие при этом отказываются платить за коммунальные услуги. Однако в случае потребления это ваша обязанность.

Даже если владельцы квартиры в ней не живут, они всё равно должны платить за отопление и жилищные услуги.

Первый год после ввода дома в эксплуатацию, несмотря на установленные общедомовые приборы учёта тепла и горячего водоснабжения, оплата за эти услуги производится по нормативу. Спустя год расчёты за потребление выполняются уже исходя из среднемесячного потребления за прошлый год. С этого момента плата за воду и тепло при перерасчёте может как повыситься, так и снизиться.

По подсчётам Службы государственного жилищного надзора Приан­гарья, только в Иркутске оплата услуг тепла по счётчикам вместо норматива экономит 42% затрат потребителей.