Медовые речи

Что получится, если управление многоквартирным домом доверить не постороннему человеку (представителю управляющей компании), не бабушке-пенсионерке (только она согласилась взвалить на себя общественную нагрузку), а технарю с двумя высшими образованиями (политехническим и экономическим) и железной волей? Эксперимент, начавшийся в Нижнем Новгороде в 2003 году, показывает: получается сказка, о которой раньше приходилось только мечтать.

Слушая рассказ председателя ТСЖ Михаила Швыганова о том, как простые люди превратили типовую панельную девятиэтажку в дом мечты, даже не верится. Но он запускает видеоряд, и все сомнения уходят.

Пол в подъездах из керамогранита, стены полностью выложены плиткой, перила на лестнице из нержавеющей стали, подвесные потолки, светодиодное освещение с оптико-акустическими датчиками, видеодомофоны с цифровой связью, видеонаблюдение в современных экономичных лифтах, на лестничных площадках и на улице, электросчётчики со встроенным модемом (показания со всего дома собираются за пару секунд), брусчаткой выложены придомовые тротуары, а также дорожки, ведущие к дому. На крыше дома всего одна спутниковая антенна – коллективная, так что жалоб на плохой сигнал нет ни в одной квартире. Во всём доме, в том числе в квартирах, полностью заменены трубы систем отопления и водоснабжения, установлены общедомовые приборы учёта, а также водораспределительные устройства, торцы здания утеплены и покрыты сверхпрочной декоративной штукатуркой, капитальный ремонт крыши сделан так, что лет на тридцать можно о нём забыть, дворник по двору ходит не с метлой, а управляет подметальной машиной…

Михаил Швыганов долго перечисляет достижения своего дома. А затем «добивает» взволнованных слушателей: «При этом никаких дополнительных средств с жильцов не берётся – много лет назад мы приняли решение, что будем придерживаться муниципальных тарифов, установленных для Нижнего Новгорода». 

«Мы тоже не воруем»

Презентация удивительного нижегородского опыта в Иркутске проходила на заседнии круглого стола в «Сибэкспоцентре» во время выставки «Энергоэффективность. ЖКХ». Свободных мест в зале практически не было: директора и сотрудники управляющих и ресурсоснабжающих компаний, руководители ТСЖ, ТОСов, просто активисты в своих домах пришли обсудить проблемы жилищного управления в регионе. Но после яркого выступления гостя из Нижнего Новгорода говорить о своих провалах в ЖКХ было неудобно.

«Надо было ваше выступление поставить в самом конце круглого стола, чтобы завершить встречу на позитивной ноте, – признал министр жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области Андрей Капитонов. – Думаю, у многих присутствующих возникла к вам масса вопросов. Признаюсь, я и сам поражён вашим опытом».

Вопросы действительно посыпались градом. Все они сводились к одному: «Как же так? Мы тоже не воруем, а денег всё равно не хватает».

Главная ошибка почти всех управляющих организаций, уверен Михаил Швыганов, в несистематическом подходе к своей работе. По сути, дома живут от аварии до аварии. Жильцы, получив обновлённый подъезд после ремонта, знают, что года через два-три вновь придётся тратиться на эти же работы. 

«Меня выбрали председателем ТСЖ в 2003 году. Сначала поставили перед собой задачу увеличить межремонтный период. Например, мне часто приходят письма на электронку с вопросом, что за чудо-штукатурка на нашем фасаде, которая уже много лет не осыпается. И я каждый раз объясняю, что мы один раз купили материал подороже и забыли об этой штукатурке. А другие дома через год-два стоят облупившимися. Теперь задача – уйти от понятия «текущий ремонт». В ремонте главное – это грамотно выбрать материал и соблюсти технологию – то, чем многие как раз пренебрегают. Все материалы я покупаю сам. Никогда подрядчику не оставляю предоплату, поэтому я от него независим: не устраивает меня как они работают – расчёт по факту и до свидания!» – рассказал гость из Нижнего Новгорода.

Михаил Швыганов сам мастер на все руки, поэтому контролирует каждый шаг подрядчиков. Помимо экономических знаний, он владеет практически всеми строительными специальностями: плиточник, кровельщик, сантехник, электрик… При желании, в своём доме он может заменить всех их. «И когда мне говорят, что этого, мол, сделать нельзя, я отвечаю: «Можно! Сейчас расскажу как», – с улыбкой добавляет Михаил Швыганов.

Экономная экономика дома

С 2007 года дом Михаила Швыганова участвует во всевозможных конкурсах на гранты и субсидии. Например, на бюджетные деньги удалось отремонтировать кровлю. По той федеральной программе жильцы оплачивали от 5 до 15% стоимости работ, а остальные расходы на себя брала государственная казна. По такой  же схеме в Иркутской области было отремонтировано больше сотни домов. Однако опыт дома Швыганова существенно отличается от иркутского: необходимую сумму (от 5 до 15%) соседи дополнительно не собирали. Её взяли из фонда ТСЖ.

– Перед ремонтом кровли подрядчик говорил, что ремонт не понадобится лет пять-семь. Нас такие сроки не устроили.  Видел опыт соседнего дома, там новая крыша прослужила всего 4,5 года. И потекла. Когда стали разбираться, выяснили,  что старый слой не был снят до конца – соответственно, не было хорошей адгезии, прилипания то есть. Когда мы делали крышу, всё снимали до бетона, заставлял делать расшивку швов. Вместо стандартной песочно-цементной смеси заставили подрядчика заливать швы бетонным раствором определённой марки с добавлением водоотталкивающих компонентов. Потом сделали гидроизоляцию специальной мастикой. После работ остаются пыль, грязь, я сказал: «Никакой метёлки! Работайте пылесосом!» Потом нанесли битумный праймер на бетон для адгезии. И только после этого положили первый рабочий слой кровельного материала. Оба слоя делали материалом на основе стеклоткани – он почти в четыре раза прочнее стандартного линокрома на основе стеклохолста, а разница в цене небольшая, – поделился своим опытом новгородец.

Его советы многие конспектировали. А после выступления подходили, просили контакты. По словам Швыганова, никакой тайны из экономики своего дома он не делает, на электронные письма с вопросами старается отвечать.

Коммунальная кубышка

В ремонте главное – это грамотно выбрать материал и соблюсти технологию –
то, чем многие как раз пренебрегают

Представители управляющих компаний Прингарья ещё долго не могли поверить, что жители не собирали дополнительных средств на облагораживание своего дома. «У нас в Нижнем Новгороде одни из самых высоких тарифов по России. По электроэнергии, по отоплению, по содержанию жилья. Муниципальный тариф на содержание сейчас около 31 рубля, мы придерживаемся его», – рассказал Михаил Швыганов. После его слов по залу прокатился недовольный гул. 

– В нашей области тариф начинается от 7 рублей, – отметил руководитель СРО Межрегиональная ассоциация управляющих многоквартирными домами Иркутской области и Республики Бурятия «Содружество ЖКХ» Михаил Дамешек. 

– В среднем тариф 17–20 рублей, – поддержали его коллеги.

В ответ Михаил Швыганов с улыбкой указал: в Нижнем Новгороде средний тариф 31 рубль, но на остальных домах с обычным подходом достичь таких чудесных результатов не удалось. К тому же сегодня далеко не все собираемые ежемесячно деньги от жильцов тратятся. Большая сумма остаётся нетронутой и кладётся в банк под проценты. Вся прибыль уходит не на содержание ТСЖ, а на дом. 

Среди участников круглого стола было немало простых жителей, не связанных с управляющими организациями. Их в первую очередь интересовало, как сократить расходы соседей на содержание дома. По словам Швыганова, жильцы его дома уже забыли, что такое плата за ресурсы на общедомовые нужды (ОДН).

Ответ оказался простым: соблюдать нормы ЖКХ – снимать показания всех показателей приборов учёта ресурсов одновременно. Удобней всего это делать с помощью «умных счётчиков», оснащённых модемами, которые в автоматическом режиме в определённое время определённого календарного дня передают показания на общий сервер. Лучше приобрести счётчики подороже – с наименьшей погрешностью. В новгородском доме счётчики самые современные. На их установку жильцы дополнительно не скидывались – средства были взяты из общей платы на содержание и текущий ремонт. 

Идею со счётчиками поддержала и Оксана Придиус, начальник отдела по работе с ЖКХ Иркутской энергосбытовой компании. «Чтобы ОДН были равны нулю, необходимо обеспечить одномоментное снятие показаний всех приборов учёта в доме. Но сегодня у нас жильцы подают показания, когда захотят: кто-то пятого числа, кто-то двадцать пятого. А потребление по общему счётчику в этот период идёт. Поэтому сделать корректные расчёты сложно», – рассказала Оксана Придиус.

Жильцы сами виноваты

Два соседних дома уже попросились в ТСЖ Михаила Швыганова. Всего за три года девятиэтажки преобразились до неузнаваемости. Но работы предстоит ещё много, говорит гость из Нижнего Новгорода.

«Я не верю, что один такой исключительный на всю страну. Уверен, есть инициативные жильцы во многих домах в разных регионах, городах. Если их поддержат соседи, местная администрация, всё получится», – добавил Швыганов.

Присутствующие на круглом столе с грустью признали: инициативных людей в нашей области мало. Не скандальных пенсионеров, которые бесконечно ходят по судам и кабинетам чиновников, а действительно заинтересованных сделать жизнь своего дома лучше. 

Пока же в регионе, где действуют одни из самых низких тарифов по России, бич – неплательщики ЖКХ. Управляющие компании, активисты, чиновники разрабатывают различные меры воздействия на них. И на эффективное коммунальное управление не хватает ни сил, ни времени, ни средств.

«В сфере ЖКХ в Иркутской области задолженность от 5 до 7 миллиардов рублей на протяжении уже нескольких лет, – отметил Михаил Дамешек. – В отдельных муниципальных образованиях задолженность нанимателей (тех, кто живёт не в приватизированных квартирах, а по договорам соцнайма) достигает 90%. Если они все погасят долги, можно будет сразу на домах провести качественный энергоэффективный ремонт подъездов». 

Круглый стол по энергосбережению в ЖКХ длился больше двух часов. Всё это время представители управляющих компаний пытались доказать, что без поддержки жителей у них ничего не получится. В свою очередь простые горожане возмущались работой компаний, которые «обворовывают» и «наживаются на собственниках». Сотрудники ресурсоснабжающих организаций призывали к конструктивному диалогу, самодисциплине в ЖКХ. Михаила Швыганова провожали аплодисментами. И шёпотом добавляли: «У нас вряд ли так же получится».