Большой коммунальный котёл

Среднестатистический житель многоэтажки редко задумывается, кто обслуживает его дом. «За чистоту в подъезде отвечает уборщица, за тёплые батареи и свет – энергетики, за благоустроенные дворы – мэр» – вот примерный вектор рассуждения обычного собственника квартиры. Замечательно, если в доме не происходит аварийных ситуаций, нет конфликтов с персоналом, обслуживающим здание и территорию вокруг. Тогда соседи много лет могут спокойно жить в неведении, за какие работы кто отвечает. Но такие дома существуют разве что в сказках. 

В реальной жизни даже жильцам новостроек рано или поздно приходится обращаться с жалобами о том, чтобы починили крышу, отрегулировали температуру воды, вернули деньги за некачественные услуги. Люди, не первый год работающие в коммунальной сфере, советуют: любую ситуацию нужно пробовать решить напрямую через свою управляющую компанию. Позвонить в диспетчерскую службу, связаться с мастером участка или техническим директором (контакты этих лиц должны быть у старшего по дому или на доске объявлений в подъезде) – вот самый простой и правильный путь. Если же управляющая компания не предпринимает никаких действий для разрешения конфликтной ситуации, тогда стоит «пойти по инстанциям».

– Сегодня можно выделить три основные структуры, в которые стоит направить жалобу, заявление собственника, – объясняет Денис Воронов. – Первая – администрация муниципального образования. Вторая – правоохранительные органы. Третья – наша Служба государственного жилищного надзора. Если жильцы дома поймут логику распределения вопросов между тремя этими направлениями, разрешать проблемы будет легко и просто. Не нужно будет вступать с чиновниками в бесконечные переписки, страдать от «бездействия властей».

С начала года в региональную Службу жилнадзора поступило свыше 18 тыс. обращений от жителей области. Между тем рассмотрением заявлений в ведомстве занимаются 72 специалиста. И количество поступающих жалоб и заявлений увеличивается. Например, за весь прошлый год от жителей области поступило 15 тыс. обращений. 

– Такая статистика говорит о том, что жители стали ответственней подходить к содержанию своего дома. Но они не разбираются, с какими вопросами куда обращаться. Если в течение месяца во дворе не могут убрать дохлую кошку, не нужно писать письма в приёмную президента или губернатора. Для этого есть иные адресаты, – рассказывает Денис Воронов. 

Власть в руках местных

Сегодня в каждой администрации муниципалитета есть отдел (управление, департамент – названия могут быть разными) по контролю в сфере ЖКХ. Собственникам, которым не безразлична судьба их дома, стоит узнать контакты специалистов этих отделов. Дело в том, что у всех мэрий есть функ­ции муниципального жилищного контро­ля. Главы населённых пунктов, районов в городах отвечают за сохранность и исправность жилого фонда на территории. И не важно, имеются ли в доме муниципальные помещения.

В первую очередь в местную администрацию, пояснил Денис Воронов, стоит обращаться с вопросами, которые попадают в категорию сезонных. Например, зимой это большое количество не убранного вовремя снега, весной – сосульки на крышах, летом и осенью – лужи и протекающие кровли.

– У мэрии имеется самый короткий рычаг воздействия. Конечно, можно писать письма президенту, жалобы губернатору, заявления в нашу Службу жилищного надзора. Но если цель – устранить проблему, а не устроить скандал, стоит выбирать наиболее продуктивные пути решения, – рассказывает Денис Воронов. – Простой пример. Сосульки начинают появляться обычно с 8 по 14 марта. 15 марта к нам в службу приходит жалоба из Усть-Илимска: ­

«У нас на крыше висят огромные сосульки, разберитесь». Специалисты в течение трёх дней должны сначала провести анализ обоснованности жалобы, затем назначить проверку. Далее – об этой проверке обязаны известить проверяемое лицо. И не по телефону, что логично, а в письменном виде, как положено по закону. Пока письмо не дойдёт до Усть-Илимска, мы не имеем права выйти на проверку. Сосульки тем временем могут расти, обваливаться на головы прохожим. Ответ от управляющей компании, что извещение от нас получено, придёт в первых числах апреля. К 10 апреля проверка на месте показывает: сосулек нет. И возмущение жителей: «Вы бы ещё летом пришли» – вполне понятно и обоснованно. Чтобы не возникало таких абсурдных ситуаций, с сезонными проблемами нужно обращаться в муниципальную администрацию.

В местных отделах ЖКХ прекрасно осведомлены о состоянии жилого фонда в различных микрорайонах, даже на разных улицах. Жители не всегда об этом знают, но в администрациях регулярно проводятся штабы, совещания с представителями управляющих и ресурсоснабжающих организаций. Специалисту из мэрии всегда проще выйти на место (чтобы проверить наличие сосулек, например) и заставить ответственное лицо устранить нарушение.

– У Службы жилнадзора есть филиалы на территориях. Но наш кадровый ресурс очень ограничен. Так, два специалиста в Усть-Куте обслуживают Казачинско-Ленский, Усть-Кутский, Нижнеилимский, Бодайбинский рай­оны. Два специалиста в Братске обслуживают также Братский район, Усть-Илимск и Усть-Илимский район, Тайшет. График проверок, выездов на территории расписан на много недель вперёд. И он согласовывается с прокуратурой. Так что с сезонными проблемами для жителей удобней обращаться в муниципальные образования, – подчеркнул Денис Воронов.

Он добавил, что в 2013 году в области появился региональный закон о муниципальном жилищном надзоре, в рамках которого местные администрации наделили обширным списком полномочий. Кроме того, нерадивых исполнителей коммунальных и жилищных услуг мэрии могут привлекать к административной ответственности. А как показывает практика, угроза штрафных санкций – один из лучших способов заставить управляющие организации работать качественно. 

Правоохранительные органы на страже ЖКХ

Ежегодный оборот денежных средств в сфере ЖКХ, связанной с жителями, а не промпредприятиями, составляет 24 млрд рублей. Это только официальная статистика по Иркутской области. Из этой суммы 16 млрд – платежи ресурсоснабжающим организациям. Остальное – оплата услуг управляющих компаний. При этом финансовый поток в сфере ЖКХ отличается постоянством. Несмотря на жалобы жилищников на должников, большая часть жителей вовремя и регулярно оплачивает счета за коммуналку.

– Большинство жителей с зарплаты в первую очередь оплачивает коммуналку, а остатки идут на другие нужды. К тому же существенное количество платежей субсидируется из областного и федерального бюджетов. Управляющие компании большую часть платежей получают вовремя. Так что, попросту говоря, сфера ЖКХ – денежная. И она требует контроля со стороны органов МВД. В ЖКХ высокий уровень конкуренции. И далеко не всегда компании действуют в рамках закона. Некоторые управляющие компании пользуются тем, что жители зачастую малограмотны, не ориентируются в жилищном законодательстве, – рассказывает Денис Воронов. – Если есть подозрения, что управляющая компания фальсифицирует протоколы общего собрания, «украла деньги собственников», нужно незамедлительно обратиться с жалобой или заявлением в правоохранительные органы. 

Он добавил, что заявления с просьбой проверить подложность документов общего собрания, его протокола часто приходят в региональный Жилнадзор. Однако у службы нет полномочий разбираться в уголовных делах, подделка официальных документов (коими являются протокол общего собрания, акты выполненных работ) преследуется по закону. Поэтому служба пересылает заявление в МВД – официальным письмом, что приводит к затягиванию процесса. Между тем на обжалование протокола есть всего полгода с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его прав, то есть с того времени, когда он был ознакомлен с документом. Так что лучше жителям напрямую обращаться в МВД, а не ждать, когда служба перешлёт заявление в ведомство.

– К нам чаще всего приходят заявления с подозрением на подделку протоколов общего собрания по вопросу смены управляющей компании. Жильцы находят в почтовых ящиках платёжки от новой управляющей компании и неожиданно для себя выясняют, что их дом обслуживает новая организация, к тому же по более дорогому тарифу. Ситуация повторяется часто во многих городах области. Но на сегодняшний день заведено лишь два уголовных дела по подделке протоколов общего собрания. Оба касаются деятельности управляющих компаний в Усолье-Сибирском, – отмечает наш собеседник.

Кардинально изменить ситуацию, по мнению Дениса Воронова, поможет ответственное отношение жителей к вопросу, кому и за что они оплачивают счета. Если жильцам будет не всё равно, они станут вникать в работу своей управляющей организации, выступать единым фронтом, вовремя сообщать в правоохранительные органы о своих подозрениях, количество нарушений в сфере ЖКХ сократится.

– Жителям нужно раз и навсегда уяснить: интерес любой управляющей компании к вашему дому сугубо коммерческий. Если две и более управляющие компании начинают бороться за ваш дом, не нужно идти у них на поводу. Совершенно неуместны рассуждения из разряда: «Мы 10 лет работали с этой управляющей компанией, неудобно ей отказывать». Нужно из этой ситуации получить максимальную выгоду. Организовать общее собрание, решить, какие услуги вы хотите получать от УК и сколько вы ей готовы заплатить. Какая управляющая компания согласится на эти условия, с той и стоит работать, – даёт совет Денис Воронов.

Более того, пока две управляющие компании спорят между собой, можно взвесить всё ещё раз и выбрать вообще третью. Главное, в кризисный момент перехода от одной компании к другой не допускать склок между соседями. 

– Жильцы могут спорить о цвете фасадов, высадке цветов во дворе, сроках проведения ремонта, очерёдности замены окон в подъездах. Но, как только дело доходит до выбора управляющей компании, жители должны выступать монолитом. Отдельно вопрос обсудить, поспорить, посомневаться, но свои сомнения представителям управляющих компаний не показывать. Не выносите сор из избы. Компании могут воспользоваться этим, рассорить жильцов, переманить к себе на совершенно невыгодных вам условиях. 

И тогда доказать, что вас ввели в заблуждение, когда эмоции взяли верх, будет невозможно. Даже правоохранительным органам, – добавил руководитель регионального Жилнадзора.

Ликбез от Жилнадзора

К сожалению, сегодня в области отсутствует пул грамотных и опытных юристов, готовых защищать интересы собственников многоквартирных домов в суде. Все известные юристы, аудиторы, бухгалетры предпочитают работать на управляющие или ресурсоснабжающие компании. Поэтому одна из ключевых задач службы регионального жилнадзора сейчас – представление интересов собственников в суде. 

Правовая работа – одно из ключевых направлений деятельности ведомства. Только в сентябре юристы службы выступали в 25 судебных разбирательствах. Всего же с начала года служба участвовала в 167 судебных разбирательствах только в районных и арбитражных судах, представляя интересы собственников. В это число не вошли споры, рассматриваемые мировыми судьями.

– Сегодня мы настроены на формирование активной среды юристов, ­аудиторов, бухгалтеров, техников, готовых работать не на управляющие компании, а на жителей. Такой процесс мы уже проходили после принятия закона о долевом строительстве в 2009 году. После того как Служба государственного жилищного и строительного надзора создала судебную практику, выставила у себя на сайте образцы исков, претензий, пояснений и других документов, появилось много сторонних юридических компаний, готовых оказывать услугу долёвщикам. Сегодня есть большое количество собственников, которые рады бы заплатить частным юристам, получить помощь оперативно, чем обращаться к и без того перегруженным юристам службы. Но пока на рынке юридических услуг практически нет альтернативы службе, – рассказал Денис Воронов.

Сегодня найти наиболее интересные случаи судебных разбирательств (по которым уже вынесено решение, и оно устояло во второй инстанции) можно на сайте регионального Жилнадзора. 

– Мы выкладываем наиболее показательные случаи с крупными управляющими компаниями. Как правило, они касаются одного дома. Но ситуации могут повторяться и на других. Например, если разбирательство касалось перерасчёта за коммунальные услуги, жильцы домов могут посмотреть разъяснение и самостоятельно провести вычисления. С полученными цифрами – в управляющую компанию. Когда там увидят подкованных в вопросе собственников, проблем с возвратом денег не возникнет, – добавляет наш собеседник.

Ликбез любой житель области совершенно бесплатно может получить и по другим темам. Имеете ли вы право на перерасчёт УК за содержание и ремонт общего имущества, если квартира пустует? Как правильно оформить перепланировку в новостройке? Куда обращаться, если выгребная яма переполнена? Ответы на эти и другие вопросы можно найти во вкладке «На­и­более часто задаваемые вопросы».