По подсчётам Службы охраны памятников культурного наследия, из почти 400 иркутских каменных памятников 18 строений  находятся в неудовлетворительном состоянии. При этом большинство из них – семь –  принадлежат муниципалитету. Ещё шесть в непригодное состояние пришли в руках частных собственников. Не отличаются, вопреки ожиданиям, бережным отношением к иркутской истории и федералы. Статистику им подпортило министерство обороны, чьи два объекта, включая военное училище на улице Пятой Армии, находятся в аварийном состоянии. В собственности регионального минимущества находятся три объекта. Помимо казарм ИВВАИУ речь идёт о двух зданиях на улице Степана Разина под номерами18 и 30. 

В списке не оказалось таких примечательных объектов, как, например, дом Кузнеца на улице Дзержинского или ТЮЗа, который в последние годы стал символом разрушающегося каменного наследия. «Неудовлетворительным состоянием мы считаем тот объект, где повреждению подверглись конструктивные элементы: нет кровли, выбиты окна, повреждены стены или фундамент, – комментирует руководитель Службы по охране объектов культурного наследия Евгений Корниенко. – Повреждение фасадного убранства по сравнению с этим не так фатально, хотя когда разрушена лепнина, которая также является предметом охраны, это печально».

В целом, несмотря на статистику, отмечает собеседник «СЭ», исторические каменные здания действительно находятся в лучшем состоянии, чем городская деревянная застройка. «С одной стороны, такие объекты требовали больше средств на строительство и содержание, что не могло отразиться на их качестве, – считает Корниенко. – С другой стороны, их сохранность во многом связана с функционалом: если деревянные дома в основном становились жильём, то в каменных зданиях размещались социальные, коммерческие, учебные учреждения. При этом хочу обратить внимание, что в список охраняемых объектов входят не только дореволюционные постройки, но и уже советского периода – как, например, здание управления ВСЖД или дом на пересечении улиц Карла Маркса и Володарского, построенный на месте Благовещенской церкви».

Жертва суда

При этом по результатам четырёх проверок, проведённых с начала 2016 года, было выявлено четыре нарушения исполнения требований охранных обязательств. Претензии у Службы были в том числе и к каменным зданиям: иркутскому техникуму машиностроения в Рабочем, авиационному техникуму и областной филармонии. При этом здание по адресу Дзержинского, 2 явно находится в лучшем состоянии, чем здание бывшего ТЮЗа по Ленина, 13. В областных ведомствах, в чьей собственности находится здание, информацией о будущем объекта делиться не спешат: говорят только, что из примерно 5,5 тыс. кв. м строения 3205 кв. м закреплены на праве оперативного управления за Фондом имущества Иркутской области, а ещё почти 2300 кв. м на таких же условиях за «государственным автономным учреждением культуры «Иркутский областной театр юного зрителя им. А. Вампилова».

Впрочем, сухие данные областного минимущества не раскрывают всей полноты картины. В течение нескольких лет здание на углу улиц Ленина и Карла Маркса было причиной скандальных разбирательств и судебных тяжб. Первая их часть завершилась в 2013 году, когда области удалось зарегистрировать право на меньшую часть здания, в которой прежде размещался ТЮЗ. А в 2014 году минимуществу удалось полностью отвоевать объект у конкурентов: отсудить у ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры» оставшиеся квадратные метры. 

Тогда минимущество планировало, что уже в 2015 году приступит к проекту реконструкции здания. Арендаторов первого этажа региональное ведомство решило не трогать, а обложить арендой: с объединением профсоюзов, которое, по словам тогдашнего министра имущественных отношений Антона Протасова, долгое время находилось в здании без правоустанавливающих документов, заключить соответствующий договор. А на третий этаж ТЮЗа перевезти Службу финансового контроля из дома Кузнеца и другие областные структуры, испытывающие дефицит помещений.  

Но планам не суждено было осуществиться. Помешало отсутствие денег. «В 2013-2014 годах, пока решались судебные вопросы, в региональном бюджете предусматривались деньги на реконструкцию здания, – вспоминает Евгений Корниенко. – Предлагался довольно интересный проект. Но сроки затянулись, и в итоге деньги были перераспределены на другие исторические объекты». А когда минимущество смогло полностью закрепить за собой памятник, денег в региональной казне для ремонта здания уже не нашлось.

Тем не менее область попыталась хоть как-то извлечь выгоду –  в прошлом августе был объявлен аукцион на право аренды  помещения на первом этаже здания общей площадью 26,3 кв. м. В соответствующих  документах сказано, что износ госимущества оценён в 59%. За это помещение с потенциального арендатора просили 9205 рублей в месяц без учёта коммунальных платежей и эксплуатационных расходов и налога на добавленную стоимость. Договор планировалось заключить сроком на пять лет. Однако информации о том, нашлись ли тогда желающие разместиться в здании по Ленина, 13, на сайте министерства имущественных отношений нет.

Цель инвестора

Возможность провести реконструкцию здание ТЮЗа потеряло за время
судебных споров

Впрочем, региональная Служба государственного финансового контроля, судя по адресу, всё же переехала на Ленина из дома Кузнеца, как и планировалось. Это здание по адресу Дзержинского, 36 и площадью 6091,7 кв. м также принадлежит региону. При этом, по данным ведомства, лишь одно помещение – в 77,6 кв. м – на условиях аренды предоставлено некоммерческой организации «Союз строителей Иркутской области».

– Учитывая, что данный объект имеет высокую степень износа и находится в неудовлетворительном техническом состоянии, на сегодняшний день требуется осуществление его реконструкции, – сообщают в минимуществе. Однако конкретных сроков ремонта здания, на котором растут берёзки, власти не сообщают.

Хорошим решением проблем объекта было бы появление арендаторов или новых собственников, говорят специалисты в области недвижимости. «Дом Кузнеца в случае поиска арендаторов может быть весьма привлекательным объектом на рынке, – считает директор по маркетингу ГК «Актив» Татьяна Галущенко. – Всё из-за его крайне удачного расположения. Там прекрасный пешеходный трафик, и туда можно добраться из любой точки города. Для маленьких предприятий, которые «сидят» на человекопотоках, это важно. Поэтому потенциальным арендатором площадей здания могут стать представители малого бизнеса, ориентированного на розницу». 

Рассматривается ли такой вариант минимуществом, в ведомстве не говорят. Но велика вероятность, что каменные памятники в центре никогда не попадут в руки инвесторов. «С одной стороны, у области в нынешних экономических условиях не хватает денег на реконструкцию памятников. Как любят говорить мои коллеги, реставрация обходится в 3-4 раза дороже, чем строительство. Поэтому в наше время приоритет отдан, например, детским садам, – говорит Евгений Корниенко. – Одновременно с этим сегодня существует проблема размещения всех областных структур – места под эти нужды не хватает». При этом, добавляет руководитель Службы охраны объектов культурного наследия,  зачастую  обязательства  по содержанию памятников касаются не только фасада, но и помещений. В том же доме Кузнеца внутри здания также есть предметы охраны. Впрочем, это не значит, что Служба выступает против процедуры долгосрочной аренды или даже продажи памятников в городской, областной или федеральной собственности:

– Если у здания есть инвестор, который готов взять на себя обременения по объекту, то такие варианты можно рассматривать – отдельно относительно каждого здания, – отмечает Корниенко.

Но найдётся ли инвестор для всех существующих каменных памятников,  неизвестно. «Если вложения в реконструкцию при подсчётах бизнеса будут окупаться дольше 15 лет, то здание вряд ли окажется в частных руках», – отмечает Татьяна Галущенко. Однако в Иркутске есть примеры, когда бизнес посчитал каменные памятники инвестиционно привлекательными. В 2014 году распорядительная дирекция Министерства культуры РФ решила распрощаться сразу с несколькими историческими объектами в столице Приангарья, что вызвало интерес со стороны местного бизнеса. В списке зданий был Манеж на улице Литвинова, который уже прошёл реконструкцию, а также аптека № 1, которую инвестор выкупил по рекордной цене – 58 миллионов рублей.