– До работы в городской администрации вы возглавляли региональный стройнадзор. Насколько поменялась суть деятельности для вас? Чем «взгляд надзирающий» отличается от «взгляда управляющего»?

– Суть деятельности изменилась глобально. Абсолютно разные ипостаси: надзирать и управлять. Раньше я представляла, скажем так, «карательный» орган. Надзирать было проще. Существуют чёткие нормы и правила. Если построенный объект им не соответствует, есть отклонения от проекта, который прошёл экспертизу, владелец получает наказание. Всё просто и понятно.  

Если честно, когда я пришла работать в комитет, даже не представляла, что в ведении города находится такой объём имущества, причём разнородного. Начиная с детской песочницы во дворе и заканчивая такими многоэтажными коммерческими зданиями, как, например, Дом быта. К каждому виду имущества нужно подобрать свой способ управления. Оказалось, что найти правильный метод довольно сложно. И как песочница требует срочного реагирования, так и каким-нибудь объектом капитального строительства нужно заниматься в неотложном порядке.  

Я вижу, что долгое время процесс управления имуществом в городе был однообразным. Строй не менялся из поколения в поколение, от председателя к председателю. Для себя я вижу задачу не следовать стереотипам, которые сформировались. Мы стараемся отходить от принципа: так было раньше, поэтому и сейчас мы делаем так же. Внимание нужно акцентировать на том, эффективны наши действия или неэффективны. Правильны или неправильны. Мы не только управляем, но и оцениваем, внедряем новые механизмы. 

Взять Дом быта. Ещё в мае 2015 года пожарные установили, что здание небезопасно для людей, в нём нельзя находиться. Правда, опасным оно стало гораздо раньше – лет десять назад. В прошлом году в одном из торговых центров страны произошёл пожар, пострадали люди. Трагедия стала причиной массовых проверок торговых центров. В итоге были выявлены нарушения и в Доме быта. Но тогда власти никак не отреагировали на этот факт. Всё-таки здание приносит городу доход. Сложилось сообщество предпринимателей, которые долгие годы арендуют там помещения. Большая часть арендаторов выполняет важную социальную функцию – занимается производством. Как их можно выселить, закрыть здание? 

Но, если, не дай бог, что-то случится, виноваты будем, прежде всего, я, мэр города, должностные лица, которые находятся у власти сейчас. Не те, которые довели Дом быта до такого состояния. Знали про опасность, но меры не принимали. Поэтому сейчас довольно сложно объяснить людям, почему до нынешнего времени можно было находиться в здании, а сейчас стало нельзя. Тяжело менять устоявшуюся систему.

Начали мы с глобальной инвентаризации. Предстоит выяснить, сколько в управлении муниципалитета находится имущества. К сожалению, до сегодняшнего дня мы имели лишь примерное представление, сколько и чего есть у города. Конечно, количество объектов меняется постоянно, что-то муниципалитет приобретает, что-то выбывает из его ведения. Но сейчас цифры настолько приблизительные, что мы, наверное, только к августу поймём, сколько у нас недвижимости, движимого имущества, сколько передано в аренду, сколько – в хозяйственное ведение. 

«Взгляд управляющий»

В этом здании в самом центре города разместится Дом учителя

– Как в общих чертах можно охарактеризовать имущество, которое вам досталось в управление?

– Мы постарались свести предварительные цифры. Всего за городом числится 104 миллиона квадратных метров площади. Это жильё, нежилые помещения, инженерные сети, автомобильные дороги, объекты благоустройства, земельные участки. Из общего объёма восемь миллионов квадратов – автомобильные дороги, больше миллиона квадратных метров – жильё. В ведении города есть объекты инфраструктуры – водопроводные и канализационные, тепловые и электрические сети. Есть объекты благоустройства – лестницы, подпорные стенки. Одним словом, то, что необходимо для обеспечения жителей нормальным существованием. 

Муниципалитет постепенно принимает на себя управление специализированным жилищным фондом. Например, бывшие военные городки передают жилые дома. Предприятия закрываются – общежития поступают в ведение города. При этом все договоры социального найма сохраняются, просто жильё поступает в управление муниципалитета. 

Город владеет коммерческими площадками, например, Домом быта на Урицкого, 8, который мы уже упоминали, или помещениями на Трактовой, 35. Это торговый центр «Парус», там тоже есть муниципальная собственность. Кинотеатр «Баргузин» тоже частично принадлежит городу. В городском управлении находятся также помещения, в которых размещаются органы власти. К примеру, здание комитета по управлению муниципальным имуществом, в котором мы сейчас находимся. Много нежилых помещений переданы организациям: инвалидов, ветеранов. 

Управлением движимым имуществом – машинами, оборудованием – занимаются другие комитеты администрации. Мы лишь ведём учёт собственности.

– Можно дать предварительный анализ, в каком состоянии находится имущество?  

– На первом этапе мы пытаемся проверить наличие или отсутствие объектов, которые по документам значатся в муниципальной собственности. Мы сталкиваемся с тем, что по бумагам имущество числится, по факту его может не быть. Либо наоборот: имущество есть, а сведения о нём отсутствуют. Моя задача – навести порядок. Параллельно выясняем, в каком состоянии находится имущество. И уже следующий шаг – сделать выводы: какие погрешности были допущены, что учтено неверно. 

Я человек новый, мне проще говорить о таких делах, что-то «расковыривать», потому что я никогда не была с этим связана. Мне не надо прикрывать кого-то или себя. Документы спрятаны – я их достаю. Например, недавно открыла шкаф в кабинете, там бумаги какие-то. Беру. Среди документов – решение суда о признании собственности на объект. По Гражданскому кодексу право собственности можно зарегистрировать, только если есть правоустанавливающие документы на земельный участок. А участок собственнику помещения никто не передавал. Это муниципальная земля. Тем не менее собственность была зарегистрирована.

– О каком строении вы говорите, можно узнать?

– В суд обратилась фирма ООО «ПКФ «Авана». Было это в 2005 году. Решение вынесено с молчаливого согласия КУМИ, комитета по градостроительной политике и других структур администрации. Причём в решении суда объект значится как два самостоятельных одноэтажных здания. Фактически это пристрои, для их возведения были демонтированы наружные ограждающие конструкции здания Дома быта. Убирать их никто не имел права. В результате под видом строительства одноэтажных зданий была проведена реконструкция Дома быта, который, напомню, принадлежит муниципалитету. Хочу отметить, что реконструкция проводилась без проектной документации, без разрешения. Сейчас «Авана» пытается оформить участок под «одноэтажными зданиями» в собственность.

Вот таким нехитрым способом из муниципального имущества может выбыть часть земли в центре Иркутска. И это не единичный случай. Долгое время в городе существовала практика: выбираю место, строю здание, оформляю его через суд, выкупаю землю под ним. И всё это с полного согласия администрации. 

Кстати, в материалах судебного производства по одноэтажным зданиям «Аваны» нет ни одного документа об обследовании демонтированных стен Дома быта. Никто не поинтересовался, безопасен ли проём, соединяющий Дом быта и пристрои, насколько работы по реконструкции ослабили наружные стены здания. 

В итоге мы имеем сособственника Дома быта. Сейчас приходится изобретать механизм, как отменить право собственности либо превратить пристрои действительно в одноэтажные отдельно стоящие здания, как это записано в решении суда.

Дом быта «на чемоданах»

– Некоторые арендаторы Дома быта с недоверием восприняли сообщение о том, что находиться в здании опасно, и предложили отремонтировать помещения, не выселяя предпринимателей. Они даже высказывали идеи помочь в реконструкции. Вы такую возможность рассматриваете?

– Как я уже сказала, в мае прошлого года было предписание прокуратуры о том, что здание представляет опасность жизни и здоровью. Нарушения выявил представитель органа государственного пожарного надзора. Нет никаких оснований не доверять заключению специалиста. 

Техническое обследование показало, что конструкции Дома быта пригодны для эксплуатации, за исключением кровли. Крыша находится в ограниченно работоспособном состоянии и недалека от аварийности. Кровля не защищает здание от дождя, в сочетании с прохудившейся электропроводкой это может привести к страшным последствиям. Известно, что не один раз уже были замыкания в сети. Здание не оборудовано минимально необходимым для того, чтобы потушить пожар, удалить дым из помещений и эвакуировать людей. Из моей практики стройнадзора этих нарушений вполне достаточно, чтобы закрыть здание немедленно, даже если бы речь шла о больнице или школе.

Конечно, первая реакция арендаторов была: «Вы губите малый бизнес!» Они испытали шок. Сейчас предприниматели с этим шоком справились. Начался конструктивный разговор. Технически ремонт можно провести, не закрывая здание. Но ведь пожар – это такая вещь, которая происходит не по плану. Невозможно дать гарантию, что, к примеру, за ближайший год, пока мы будем ремонтировать помещения, ничего не случится. В первую очередь нужно думать о безопасности покупателей и самих продавцов, а уже потом – о бизнесе. Мы не можем махнуть рукой и разрешить арендаторам и дальше находиться в здании. Нельзя бизнес ставить выше человеческой жизни.

Есть ещё один вопрос, из-за которого необходимо расторгнуть договоры с частью предпринимателей. В конце прошлого года антимонопольная служба проводила проверку и выявила нарушения при заключении договоров аренды. Оказалось, что из 70 договоров 20 заключены без проведения аукциона. Такие документы должны быть признаны недействительными. Помещения были переданы, минуя торги, городская казна понесла убытки. Если арендаторы не согласятся прекратить сотрудничество добровольно, мы будем вынуждены сделать это через суд.  

– Арендаторы уже начали переезжать?

– Большая часть договоров – 45 – уже расторгнута. Каждую неделю мы встречаемся с арендаторами, коллективно и индивидуально. Мы также провели встречи с владельцами торговых центров, попросили снизить стоимость аренды для бытовиков. К счастью, в центре города достаточно свободных площадей – с современным ремонтом, хорошо оборудованных. Каждому из арендаторов можно подобрать вариант не дороже той цены, которую они платили в Доме быта. Многие мастерские и магазины переезжают. Расположение меняют даже те, кто утверждал, что ни при каких обстоятельствах не сможет переехать.   

– Вы имеете в виду обувную мастерскую с огромными станками?

– Да, не так давно мы помогли перевезти их тяжеловесное оборудование, которое «нельзя было никуда перевозить». Переехали они в помещение недалеко от Дома быта, в центре города. Осталось примерно 25 предпринимателей, которые подбирают себе варианты. У многих из них договоры подлежат расторжению. Как я уже говорила, если потребуется, администрация будет добиваться этого через суд.  

– Когда начнётся ремонт здания и сколько времени он займёт?

– Мы проведём комплексное обследование здания, и когда будем знать, сколько денег потребуется, сможем распланировать расходы бюджета. Сейчас я ничего не могу сказать о сроках. Всё зависит от объёма денег, который необходим.

Имущество старое, инструменты новые 

– Если говорить об общей стратегии действий, у вас сформировалось понимание, какие муниципальные объекты будут сдаваться в аренду, а какие следует продать?

– Исходить будем из эффективности. Если поймём, что от продажи этого имущества бюджет получит больше, чем от аренды, будем продавать. Это эффективнее, чем сдавать его десятилетиями, тратить деньги на обслуживание, чтобы получить доход, соизмеримый с его стоимостью. Речь, разумеется, о тех объектах, которые не несут социальной нагрузки. 

– Социальная нагрузка – широкое понятие. Какие объекты точно не будут проданы?

– Принцип такой – сначала социальная составляющая, потом коммерческая. В первую очередь за счёт муниципального имущества надо удовлетворить потребности горожан. Ко мне обращаются многие руководители общественных организаций – педагогов, медиков, ветеранов, инвалидов, пенсионеров, учителей, мам. Мэр поставил задачу: все они должны получить возможность использовать муниципальные помещения. Естественно, у них нет денег, чтобы арендовать площади по коммерческим ценам, поэтому муниципалитет должен предоставить им место. И только после этого свободные площадки, которые не будут востребованы, мы сможем использовать. 

Как руководитель КУМИ я должна заботиться в первую очередь о наполнении бюджета. Поэтому достаточно тяжело даются решения, когда лучшие городские площадки мы отдаём общественным организациям. Например, помещение в самом центре города, на Литвинова, 14, где располагается кафе «Вентус», решено передать под Дом учителя. Педагогам со всего города удобно будет туда приезжать, чтобы общаться и обмениваться опытом. 

Баланс между социальной направленностью и экономикой должен быть соблюдён. Нельзя все помещения отдать общественным организациям. Мы должны наполнять бюджет, чтобы строить школы, садики, ремонтировать дороги. В то же время нельзя всё отдать на коммерцию. При этом есть имущество, которое рационально продавать – не надо за него держаться. 

– Можете привести примеры таких объектов?

– Окончательно поймём, какое имущество стоит продать, какое – сдать в аренду, по результатам инвентаризации. Конкретные примеры сейчас приводить не буду, чтобы не создавать ненужного ажиотажа. 

По каким-то объектам разумно заключить концессионное соглашение. Многие выступают против такого способа, говорят: это равноценно тому, что отдать имущество. Я думаю, это неверно. Концессия позволяет установить сроки ремонта, объём выполненных работ, буквально по часам расписать использование помещения для социальных нужд. Например, в муниципальной собственности есть бани, которые находятся в плачевном состоянии. Сегодня привести их в порядок за счёт бюджета невозможно. В таких случаях разумно рассмотреть возможность концессии. Здание бани можно передать по концессионному соглашению, пре­дусмотрев обязанность инвестора выполнить ремонт, обеспечить обслуживание льготников, сохранение тарифов и так далее. Такой способ позволяет гораздо быстрее отремонтировать помещения, на которые сейчас не хватает денег. При этом концессионер имеет достаточный срок, чтобы вернуть вложенные средства. Если будем рассчитывать только на бюджет (в первую очередь финансирование получают школы и садики), ремонт остального городского имущества рискует затянуться на не­определённый срок. 

– Концессия – это один из новых инструментов?

– Да, это новый инструмент. Хотя закон и был принят в 2005 году, в регионе его начали применять два-три года назад. Пора начать его использовать и муниципалитету. 

– Какие муниципальные объекты можно передать в концессию?

– Разумеется, детский сад или школу мы никогда не передадим. Можно обсуждать возможности сотрудничества в использовании спортивных комплексов, Домов творчества. Например, наряду с бесплатными кружками дополнительно можно организовать занятия за плату: для детей или взрослых. Рассматривать можно всё, кроме специализированных объектов, которые не интересны потенциальным инвесторам. 

– С инвестором в парке Комсомольский было заключено концессионное соглашение, которое по инициативе городских властей отозвано. Удалось ли договориться сейчас?

– Если бы мы продолжили выполнять соглашение, нарушили бы Земельный кодекс. Новая редакция этого документа, недавно вступившая в силу, закрепила запрет передавать участки, если на них находятся объекты местного значения. На территории парка Комсомольский расположены сети, которые обеспечивают водой весь Иркутск II. Поэтому город был вынужден отказаться от договора аренды. 

Но мы нашли выход из ситуации. Сейчас в суде заключено мировое соглашение, по условиям которого земельный участок будет предоставлен предпринимателю после установления сервитута на ту часть, где проходят сети. Муниципалитету это даёт возможность обслуживать и ремонтировать сети, когда это будет нужно. 

– Возможно ли с помощью частных инвестиций привести в порядок спортивный комплекс «Авиатор», который город недавно получил в собственность?  

– Это редкий случай, когда в нормальном состоянии имущество из федеральной собственности передаётся напрямую городу. Обычно цепочка длиннее: сначала идёт передача области и лишь потом – муниципалитету. Либо город получает то, что уже самим не нужно. Конечно, для нас это радостное событие. Ближайшая наша задача – отремонтировать спорткомплекс, привести его из нормального состояния в хорошее. Для этого можно использовать частные инвестиции. В графике тренировок всегда есть время, когда дети на площадках не занимаются. В эти часы туда могут приходить взрослые и заниматься за деньги, которые пойдут на содержание и ремонт комплекса. 

Мойка вне закона

Пристрой к Дому быта по документам числится как два самостоятельных одноэтажных здания

– В конце весны в Иркутске начали убирать незаконные «ракушки» – металлические гаражи, которые стоят на муниципальной земле. Когда город возьмётся за снос капитальных строений, возведённых вне закона?

– В стройнадзоре у меня был опыт участия в судебных процессах. Я выходила с исками о сносе незаконных строений, выигрывала дела. Придя сюда, поняла, что выиграть дело о сносе гораздо легче, чем снести строение. Чтобы выполнить судебное решение, приставы должны соблюсти все процедуры исполнительного производства. Для этого есть отдельный закон, дающий ответчику бесконечный объём прав. Он может жаловаться в разные инстанции, приостанавливать исполнение, оспаривать действия приставов. Потом, наконец, уехать из города. Приставы должны объявить его в розыск. Это может длиться долго. 

– Какой выход вы видите?

– Следующая незаконная постройка, которую мы планируем снести, – мойка в микрорайоне Университетский. Она построена с грубыми нарушениями. Во-первых, здание стоит на водопроводных сетях. Во-вторых, незаконная постройка лишила горожан нормального остановочного пункта. Зачем людям остановка, пусть на этом месте лучше будет мойка. Видимо, так рассуждал владелец. Здесь мы столкнулись с полным набором уловок. Строил один известный в городе человек. Но собственником оказалась его родственница, надолго уехавшая из города. Уведомить о сносе её невозможно. Мы решили пойти другим путём – в суде поменять способ исполнения. В прежнем решении суд обязал ответчика снести строение. Теперь городская администрация берёт на себя обязанность убрать незаконную постройку. Таким же образом будем действовать в тех случаях, когда по-другому исполнить решение невозможно.

– Это требует дополнительных затрат. Не станет это новой преградой? 

– Те незаконные постройки, которые готовы к сносу, мы уберём. В средствах мы ограничены, но есть городские депутаты, которые могут оказать содействие и помощь. Помочь могут строительные компании, снизив стоимость с рыночной величины до той, которая приемлема для бюджета. Все ведь понимают, что самовольные строения не должны загромождать городские улицы. Вопрос не столько в деньгах, сколько в том, чтобы судебные приставы исполнили все процедуры, подготовили объекты для сноса. Деньги мы найдём.  

– Какой объём доходов город получает от аренды и продажи муниципального имущества? Насколько кризис повлиял на прибыль? 

– Кризис, безусловно, влияет. Доходы падают. В 2015 году от арендной платы бюджет получил около 144 миллионов рублей, от продажи имущества – 174 миллиона. По нынешнему году у нас ещё нет данных, но мы видим, что спрос на имущество резко снизился, подешевела стоимость аренды.  

– Какова средняя арендная плата за квадратный метр муниципальной площади?

– Арендная плата зависит от района, состояния помещения, целевого использования. Она устанавливается по результатам оценки, оценщики опираются на рыночную стоимость, которая сложилась. Последние торги показали: заявок на аренду муниципального имущества – ноль. Это можно объяснить и содержанием лотов. Всё самое лучшее либо уже сдано, либо отдано в безвозмездное пользование. Осталось по большей части неликвидное имущество – то, что требует ремонта, находится в подвалах. Такую собственность тяжело сдавать. Приходится придумывать, как её можно использовать. Сейчас как раз этим и занимаемся. 

Будем индивидуально предлагать помещения предпринимателям. Ведь если имущество не использовать, оно ветшает. Даже если оно просто стоит без дела, мы его содержим. Планируем активно использовать рекламу, будем вывешивать баннеры «сдаётся в аренду». Возможно, кто-то специально не поинтересуется помещениями, а увидит баннер, начальную цену и захочет что-то организовать на муниципальных площадях. Тем более у малого бизнеса есть преимущественное право выкупить помещение, стать собственником. 

– Депутатам в округа можно списки помещений раздать…

– Для начала эти списки надо составить. Оценить состояние помещений. Потом уже привлекать общественность, депутатов. Все вместе будем работать над тем, чтобы найти арендаторов.