Дополнительный источник дохода

Тематическая площадка «Качество повседневной жизни» Байкальского дискуссионного клуба стала самой представительной с точки зрения участия в обсуждении федеральных чиновников. Тон мозговому штурму (именно такой формат работы анонсировали организаторы) по вопросу «Управление МКД» задавал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, главный жилищный инспектор страны Андрей Чибис. Во время почти часового обсуждения он неоднократно подчёркивал: жилищно-коммунальная сфера живёт по своим законам, она десятилетиями игнорировала общепринятые нормы и правила, сейчас приходится буквально насильно менять её суть.

Чибис предложил участникам форума вспомнить, каким образом большинство управляющих компаний заходило на рынок. В разных регионах с различной экономической ситуацией, внутренней политикой этот процесс был практически идентичен.  

– В значительной степени первая волна управляющих компаний – бизнес, который был аффилирован к муниципальным управляющим командам, – рассказал Андрей Чибис.– По сути, не произошло применения декларативного механизма, который изначально закладывался в Жилищном кодексе в середине 2005 года. В нём прописано: каждый собственник выбирает себе управляющую компанию и может её поменять. На практике мы фактически получали не конкуренцию, а монопольный рынок. Конкуренция была на бумаге, когда одни и те же владельцы меняли название компании, оставались на одном и том же жилом фонде, продолжали не платить ресурсоснабжающим организациям, надлежащим образом не содержали жилой фонд. И инструментов влияния на эти управляющие компании практически не было. 

В прошлом году Минстрой начал тотальную зачистку недобросовестных управляющих организаций. Все компании, которые желали продолжить обслуживание многоквартирных домов, должны были получить лицензию на свою деятельность. По мнению Чибиса, механизм полностью себя оправдал. В первую волну лицензирования 13% УК не получили заветный документ. Среди них были «полукриминальные структуры, на которые не могли повлиять никакие власти». Они управляли 80% жилого фонда в немалых городах, даже в областных центрах. Именно лицензирование позволило наконец сместить их с рынка.

Впрочем, далеко не все участники обсуждения так же оптимистично оценили новшество. По мнению некоторых иркутских экспертов, на рынке по-прежнему остались недобросовестные компании. По словам генерального директора ПАО «Иркутскэнерго» Олега Причко, за последние 10 лет произошла кардинальная трансформация ЖКХ и как процесса, и как пула управленцев. Сегодня в ЖКХ, как правило, «толковые молодые люди с хорошим образованием и бизнес-навыками». Это и хорошо, и плохо. С одной стороны, теперь представители ресурсоснабжающих организаций могут с этими людьми разговаривать на одном языке. С другой стороны, директора УК прекрасно разбираются, какое нарушение закона сойдёт им с рук.  

Например, управляющие компании Иркутской области повсеместно игнорируют Федеральный закон № 103 о платёжных агентах: для сопровождения платежей должен быть не просто расчётный, а специальный счёт. Каждые сутки компания должна расщеплять платежи и направлять их поставщикам. 

– Но этого нет и не было никогда, с самого момента принятия закона, – констатировал Олег Причко. –  Даже спецсчетов нет у управляющих компаний. В Иркутске есть три крупнейшие управляющие компании, контролирующие большую часть города. Руководит этими компаниями толковый менеджмент, который считает нормальным не заплатить поставщикам коммунального ресурса собранные с населения деньги, а попользоваться ими. Сегодня санкционная часть вступает в силу после двух месяцев задержки перевода. То есть имеется лаг в два месяца, который ненаказуем. Теперь представьте: в мае отпуск тепла обошёлся в 300 миллионов рублей. Если эту сумму положить под депозит на два месяца даже под самый минимальный процент, получим «прочий вид доходов» управляющими компаниями. 

В конечном счёте от такого само-управства страдают ресурсоснабжающие организации и потребители, которые задолженность УК перед ресурсниками видят в повышении тарифа на коммунальную услугу. Причко добавил, что долг одного только Иркутска за тепловую энергию составляет 1,7 млрд рублей. Между тем энергетики начинают ремонтные кампании в рамках подготовки к отопительному сезону: времени ждать погашения задолженности нет. Для проведения всего комплекса мероприятий необходимо 5 млрд рублей. 

Новые правила игры

Безусловно, в Приангарье имеются и порядочные управляющие компании. «Дом, в котором я проживаю, обслуживается добросовестной управляющей компанией – называть её не буду, чтобы рекламы не было. К ней не было ни малейшего замечания. Ухоженные дворы, отремонтированные подъезды, нет долгов перед ресурсниками – я это знаю точно», – отметил Причко.

По мнению директора Ассоциации ТСЖ Иркутской области Валерии Кошечкиной, в регионе меньше одного процента управляющих организаций – УК и ТСЖ, – которые не вовремя рассчитываются с поставщиками ресурсов. На всех остальных наговаривают, потому что «ругать управляющие компании сейчас модно». С такой позицией не согласился Чибис, который отметил, что сегодня действительно существует «сегмент управляющих компаний, для которых бизнес-модель – не управление жильём, а изъятие части выручки, которая им не принадлежит». Решить проблему должны как раз новые нормативные акты, которые изменят правила существования всего жилищно-коммунального рынка.

В первую очередь эксперты уповают на закон о введении так называемых прямых договоров между потребителями и поставщиками. Управляющие компании будут исключены из цепочки передачи денежных средств. «Когда мы говорим о прямых договорах, мы не имеем ввиду, что дом будет разрываться между компаниями. Обслуживанием дома по-прежнему будет заниматься ТСЖ либо УК. Прямые договоры – это просто чуть более сложная договорная конструкция. Платежи будут напрямую идти в ресурсоснабжающую организацию, и у той появится право взыскивать долги  с собственника», – пояснил Чибис.

Частично это нововведение реализуется в Иркутске. Согласно Постановлению Правительства РФ № 124, предусмотрено право ресурсоснабжающей организации отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения при наличии у исполнителя трёхмесячной задолженности или отсуженного долга за три периода. Постановление не новое – 2012 года, но к нему энергетики для организации прямых расчётов начали прибегать лишь  в прошлом году.  Меньше чем за полтора года в областном центре из 200 тыс. лицевых счетов более 70 тыс. уже перешло на систему прямых расчётов. Перед энергетиками не стоит задача весь жилой фонд перевести на прямые расчёты. Если управляющая компания справляется со своими обязанностями, не копит долги перед ресурсниками, вопрос о переводе пока не поднимается.

«Ресурсоснабжающая организация должна иметь право в приоритете работать на основании прямого договора с потребителем. Если услуги посредника нам понадобятся, мы его сами наймём», – подчеркнул Олег Причко. Соответствующий законопроект о прямых договорах, отметил замминистра, сейчас проходит процедуру согласования в государственно-правовом управлении президента. 

Доказать право управлять

Ещё один законопроект касается ужесточения лицензионного контроля управляющих организаций. Сегодня, если УК не выполнила два предписания Жилинспекции в год, то через суд ей назначается административный штраф, дом исключается из реестра. Если площадь таких домов превышает 15% от заявленной в лицензии, компания лишается права работать.

– Мы приняли решение, и правительство РФ нас поддержало: ужесточить лицензионный контроль. Соответствующий законопроект уже внесён в правительство РФ. Решили дать возможность жилищным инспекторам привлекать к ответственности во внесудебном порядке. За два грубых нарушения, которые повлекли нанесение вреда здоровью человека или трагические события – смерть человека, – УК ждёт аннулирование лицензии, – рассказал Чибис.

Ведомство планирует классифицировать нарушения лицензионных требований по степени их тяжести. Сейчас нет деления нарушений, совершённых управляющими компаниями, на грубые, средней тяжести. Такое определение будет введено впервые и закреплено специальным положением о лицензировании в Жилищном Кодексе РФ.

К числу грубых нарушений управляющими организациями своих обязанностей министерство намерено причислить не расчищенную от снега придомовую территорию, не убранный с крыши снег, не снятые вовремя сосульки, неисправные лифты и прочие аналогичные бездействия. Таким образом, управляющую компанию могут безоговорочно лишить лицензии, если кто-то из собственников во дворе своего жилого дома поскользнётся и при падении сломает ногу или руку или, например, если на голову владельца квартиры упадёт сосулька с крыши либо он получит травму в неисправном лифте. Исчерпывающий перечень фактов преступного бездействия и халатного невыполнения управляющими организациями своих обязанностей будет определён и утверждён позднее.

Параллельно с этим обсуждается введение дополнительных лицензионных требований. «Недавно проводил большое совещание с жилинспекторами, была дискуссия, нужно ли учитывать наличие тракторов, метёлок, сотрудников. С этим требованием сложно согласиться. Напротив, оценка количества выполненных предписаний или скорость обработки обращений – вполне может быть», – рассказал замминистра.

Ведомство считает справедливым ограничить срок лицензии для управляющих организаций без МКД. Если компания в течение полугода не обзаведётся многоквартирными домами, то по истечении этого срока предлагается лишать её лицензии.

Валерия Кошечкина рассказала, что лицензионная комиссия в Иркутской области регулярно выдаёт документы «пустым» управляющим компаниям. «Недавно было заседание очередной лицензионной комиссии. Две компании получали лицензии без домов. Мы настаиваем на том, чтобы сейчас полностью пересмотреть лицензионные требования. Мы порождаем огромную массу пустых управляющих компаний. Рынок у нас ограничен», – отметила Кошечкина.

По словам замминистра, пока не рассматривается вариант лишать новые УК права подавать заявки на соискание лицензии без МКД.  Напротив, новые игроки могут встряхнуть рынок и создать здоровую конкуренцию.

Дополнительные риски будут компенсироваться бонусами, отметил Чибис. Если управляющая компания без нареканий выполнит договор управления, при этом сэкономит часть средств, она смело может их оставить себе в качестве вознаграждения за добросовестный труд. «Законопроект поддерживает большинство политических сил. Рассчитываем, что до конца года он будет принят», – отметил Чибис. 

Часть нововведений касается и деятельности товариществ собственников жилья. Главное новшество, которое может ждать ТСЖ, –  обязательный квалификационный экзамен для председателей. «ТСЖ  – одна из лучших систем управления. Среди них действительно малый процент  жуликов.  Квалификационные требования к председателям ТСЖ – дискуссионный вопрос.  Дом – сложная система. Его можно заморозить, вовремя не заметить трещину – здание обрушить.  У нас даже для вождения мопедом люди права получают. А на управление жилым домом считаем, что не должно быть никакой квалификации?» – обратился к участникам обсуждения Андрей Чибис.   

Замминистра призвал всех интересующихся следить за обсуждениями новых законопроектов, оставлять свои отзывы во время публичных обсуждений.