Перейти границы

Объявления о продаже «глухих» земельных участков, у которых нет собственного подъезда или хотя бы крохотного прохода, встречаются часто. Продавцы предлагают покупателям добираться до собственного дома окольными путями через огороды соседей. Хорошо, если владельцы проходного двора пойдут навстречу, позволят проложить тропинку и новые соседи не будут переходить границы, позволяя себе пользоваться только отведённым клочком земли. Если же имеются сомнения, лучше подстраховаться и оформить тропу в Росреестре. Для этого случая в законодательстве существует специальное понятие –  «сервитут».

Как пояснила ведущий специалист-эксперт отдела регистрации обременений прав Управления Росреестра по Иркутской области Светлана Плотникова, сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Установить его можно в городских дворах, СНТ, ДНТ – везде, где зарегистрированы права собственника земельного участка или даже помещения и здания.

«Сервитут подходит не только для организации прохода и проезда через соседний земельный участок к своей недвижимости. Сервитут может помочь обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Оформление особого права пригодится, если понадобится ввести ограниченное пользование части здания или помещения, для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов. Нередко в наше управление обращаются для оформления сервитута на участок земли для прокладки коммуникаций, для строительства линейного сооружения», – перечисляет Светлана Плотникова.

Важно, что право ограниченного пользования чужим участком устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником объекта недвижимого имущества. Если владелец будет противиться организации прохода через свою территорию, то заставить его местные власти или соседи не смогут. Согласно ст. 274 ГК РФ, спор между соседями придётся решать в суде. И нужно будет доказать необходимость установления сервитута, подчёркивает специалист Управления Росреестра по Иркутской области. 

«При этом осуществление сервитута пользователем должно быть наименее обременительным для собственника, в отношении которого он установлен, указано в законе», – добавляет Светлана Плотникова. Иными словами, если сосед согласен на небольшую дорожку, но категорически против широкого проезда для автомобиля, который «съедает» полдвора, суд, скорее всего, будет на его стороне.

Без соответствующего соглашения или положительного решения суда обращаться в Росреестр за регистрацией сервитута бессмысленно. 

Шаг за шагом

Стоит заранее обговорить полномочия и обязательства сторон. Например, если устанавливался сервитут для ограниченного пользования частью нежилого помещения для обеспечения доступа к другому помещению, то обязательства могут предусматривать необходимость текущего ремонта данного помещения. Если же сервитут заключался для проезда или прохода, то можно договориться о ремонте дороги. 

В соглашении необходимо обговорить не только наличие сервитута, но и его срок и стоимость. Законом эти параметры не рассматриваются. Собственник может дать разрешение пересекать свою территорию на месяц, пару лет или бессрочное право. Также за пользование сервитутом собственник участка может попросить плату: ежемесячную, ежегодную или даже за каждое пересечение его границы. Позаботиться о возмещении затрат действительно нужно – оформление сервитута удовольствие недешёвое. Участок, на который планируется наложить сервитут, необходимо поставить на кадастровый учёт.

К этому пакету документов необходимо добавить само заявление о государственной регистрации сервитута и квитанцию об оплате госпошлины. Для физических лиц госпошлина составляет полторы тысячи рублей, для юридических лиц – 6 тыс. рублей. Пока сервитут чаще всего оформляют предприятия и организации. Однако сотрудники Росреестра ожидают всплеска интереса к оформлению особого права со стороны частных лиц в связи с началом дачного сезона.  

Справка

Помимо частного сервитута, существует публичный (ст. 23, п. 3 Земельного кодекса). 

Такое ограничение права может устанавливаться для:

* прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

* использования земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

* размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке;

* забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

* прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

* сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

* использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

* временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.