«Порт-Артур» не сдаётся

Иркутянка Ангелина Дунаева, получившая ключи от квартиры в «Порт-Артуре» после 5 лет ожидания, считает, что ей повезло: «Нашу блок-секцию сдали в прошлом году. Оформляя документы, я до последнего боялась, что там будет что-то не так. Успокоилась только когда на руках было свидетельство о праве собственности. Сочувствую тем, кто вложил деньги в 8-9 блок-секции. Мне было где жить, а многие продали единственное жильё, чтобы купить там квартиру». В прошлом году первые четыре блок-секции в многострадальном жилом комплексе на Пискунова были сданы в эксплуатацию, восьмая и девятая остаются в реестре проблемных объектов. А у застройщика действительно «что-то не так»: в августе 2015 года следственная часть Главного следственного управления ГУ МВД России по Иркутской области возбудила уголовное дело по статье о мошенничестве в особо крупном размере – от действий ООО «Урсус» пострадали, по официальным данным, 199 человек. Сейчас компания находится в процессе банкротства, а люди, оплатившие жильё по договорам долевого участия, уже несколько лет не могут въехать в свои квартиры. 

В конце прошлого года горе-застройщик вроде бы согласился уступить права на достройку объекта областному ОАО «ИРЖА», однако с передачей земли тянул. В январе у дольщиков вновь появилась надежда: 38 участков площадью 84 тыс. кв. м арестованы в судебном порядке, возможно, теперь дело сдвинется с мёртвой точки. 

Между тем полицейские и следователи устанавливают обстоятельства ещё одного факта мошенничества в отношении дольщиков. В 2012-2013 годах руководитель одной из строительных организаций разместил объявление в Интернете о привлечении граждан к строительству жилого дома, хотя имел разрешение на возведение спортивно-развлекательного комплекса, в Октябрьском районе областного центра. Две гражданки заинтересовались предложением и заключили договор, заплатив около 3 млн рублей за несуществующее жильё. Спустя два года, поняв, что стройка не начата, они обратились в полицию. В настоящее время проводится комплексная проверка деятельности фирмы, устанавливаются другие предполагаемые потерпевшие, назначены экспертизы. Расследование уголовного дела продолжается.

Обманутых стало меньше

Застройщиков, подобно «Урсусу» не выполняющих своих обязательств перед дольщиками, в Приангарье сегодня 16. На 1 января 2016 года в реестре проблемных объектов долевого строительства значилась 21 стройка и 1345 пострадавших граждан, сообщил «Конкуренту» временно замещающий должность начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства службы государственного строительного надзора Иркутской области Павел Халзанов. Один долгострой находится в Тайшете, остальные – в Иркутске. Напомним, в реестр попадают дома, по которым срок передачи квартир собственникам превышен более чем на 9 месяцев.

За минувший год в регионе пять объектов было исключено из печального списка, восстановлены права 454 дольщиков. В апреле была сдана блок-секция № 3 ЖК «Веста» (застройщик – ЗАО «Иркутскстройинвест»), затем 1–4 блок-секции уже упомянутого «Порт-Артура», жилой дом по ул. Цимлянская (ООО «Молд-Росс»), дом по ул. Павла Красильникова (достройкой занималось ТСЖ «Талас»), 8-9 блок-секции группы жилых домов по ул. 6-я Советская, участок 14 (ЗАО «ГК Аурум»), 1–4 блок-секции ЖК «Иннокентьевская слобода» (ОАО «Жилстройкорпорация»), достроен ЖК по ул. Байкальская, 234б (ЗАО «Виктория-Лисиха»). Проблемный объект в 32 микрорайоне Ангарска исключён из реестра в связи с удовлетворением требований участника долевого строительства по мировому соглашению с застройщиком.

Новых объектов в реестре в прошлом году не появилось. По словам Павла Халзанова, активно работала межведомственная комиссия при правительстве Иркутской области, в которую входят и представители правоохранительных органов. «Как правило, достаточно вызова на административную комиссию, чтобы застройщик понял, что ему грозит; если и это не помогает, то подключаются правоохранительные органы – прокуратура, Следственный комитет и так далее», – поясняет чиновник. 

По мнению Павла Халзанова, ситуация стабилизировалась: вала обращений дольщиков, как в 2012-2013 годах, уже нет. 

«Мой застройщик как-то обанкротился»

Тем не менее тема банкротства строительных компаний не теряет остроты. В конце декабря в региональном управлении Росреестра прошла специальная «горячая линия» для населения. С 8 утра специалисты отдела по контролю (надзору) в сфере саморегулируемых организаций отвечали на звонки граждан – это подразделение работает с определениями или решениями Арбитражного суда о введении процедуры банкротства застройщиков. Эксперты управления разъясняли порядок включения в реестр кредиторов, делились информацией, которую люди по каким-то причинам не получили от арбитражных управляющих. «Много вопросов по «Урсусу» и «Виктории-Лисихе», – говорит начальник отдела по контролю и надзору в сфере СРО Андрей Ксенофонтов. – «Виктория-Лисиха» на сегодня, по отношению к другим застройщикам, в относительно хорошем состоянии, поскольку все дольщики уже проживают в квартирах. Единственный вопрос – ввод дома в эксплуатацию. Очень много препонов различного плана – согласования, получение разрешений, есть проблема и с выделением земельных участков». В ряде случаев людям удаётся получить выстраданную жилплощадь, а по некоторым это практически безнадёжно, признаёт Андрей Ксенофонтов, – средств у застройщика нет и не предвидится. 

– Я квартиру купила, и сейчас организация находится в банкротстве, – поступает звонок на «горячую линию». – С нами собрание проводили, и сейчас пришло очередное письмо от арбитражного управляющего, что он создаёт жилищно-строительный кооператив, то есть нам передаёт права на дом. Скажите, это означает, что мы должны сами достраивать, сами платить деньги? Если я против, то могу я на собрании голосовать «против»? Что будет после этого? 

– Голосовать «за» или «против» – ваше право, – отвечает Андрей Ксенофонтов. – Данную правовую позицию регламентирует Закон «О несостоятельности (банкротстве)». В рамках действующего законодательства после вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершённого строительства участнику строительства, который голосует против и отказывается от участия, требования участника преобразовываются в денежные и подлежат погашению в третьей или четвёртой очереди реестра требований кредиторов. 

– То есть нам будут должны уже не квартиру, а деньги?

– Именно так. 

Звонки касаются и государственной регистрации прав на недвижимость, выделения земельных участков. Во многих вопросах, связанных с процедурой банкротства застройщика, неспециалисту разобраться сложно. 

– Я купил квартиру, и мой застройщик как-то случайно обанкротился, – звонит в Росреестр иркутянин. – Арбитражный управляющий объяснил, что я должен обратиться в Арбитражный суд с заявлением об установлении моего требования, чтобы мне вернули квартиру. Что-то кроме договора долевого участия я должен приложить к этому заявлению в Арбитражный суд?

– Да, безусловно, – отвечает Ксенофонтов. – Арбитражному суду для обоснования требования жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, которые подтверждают факт полной или частичной оплаты, которая осуществлялась участником строительства по договору с застройщиком. 

– То есть квитанции, платёжные поручения?

– Да, всё, что у вас есть. 

– Ещё вопрос. Если я по договору долевого участия оплатил не всю сумму – у меня рассрочка платежа – я могу дальше прекратить платить, поскольку застройщик уже банкрот? 

– По Закону «О несостоятельности (банкротстве)» с открытием конкурсного производства в одностороннем порядке вы можете отказаться от исполнения договора, если договор предусматривает передачу жилого помещения. Ещё такой момент: такой отказ может быть заявлен только в рамках дела о банкротстве застройщика. 

В ожидании перемен

Чтобы получить оплаченное жильё, многим дольщикам
требуется помощь юриста

Если ваш застройщик начинает банкротиться, Андрей Ксенофонтов советует активно работать с арбитражным управляющим, задавать больше вопросов. Арбитражный управляющий, заходя на объект, обладает документами, информацией, может проанализировать всё и подсказать, как дальше действовать. «Бывает, граждане не знают, в какой реестр им включиться – по передаче жилых помещений или по выплате денежных средств. Как правило, на мой взгляд, лучше всё-таки включаться в реестр по передаче жилых помещений, – отмечает эксперт. – Очень маленький процент банкротов (причём не только застройщиков) рассчитывается по реестру денежных требований кредиторов. В основном закрывают только текущую задолженность, редко закрывается вторая очередь, не говоря уже про иных кредиторов». 

Кроме того, можно получить квалифицированную юридическую консультацию, если нужно будет составить то или иное обращение. Основной союзник дольщиков из числа госорганов – по-прежнему Стройнадзор. Прежде чем вступать в долевое строительство, стоит поискать застройщика в «чёрном списке» ведомства либо обратиться за консультацией к его специалистам.

В Управлении Росреестра не прогнозируют всплеска новых банкротств в связи с экономической ситуацией в этом году. По итогам прошлого года рынок строящегося жилья в регионе сжался более чем вдвое: если в 2014 году в регионе было зарегистрировано 20 465 договоров долевого участия, то в 2015 году – всего 9188.

На 2016 год минстрой области запланировал ввод 7 проблемных объектов, отмечает Павел Халзанов. Ещё одно ожидаемое событие – принятие законопроекта, который поможет предотвратить появление новых обманутых дольщиков. «Согласно проекту, меняется механизм привлечения денежных средств в долевое строительство: в частности, средства дольщиков будут поступать на специальные счета в банки, а не напрямую застройщику. И уже банк будет по мере выполнения работ выдавать ему деньги, – объясняет эксперт. – Кроме того, к застройщику предъявляются более серьёзные требования. Например, к размеру собственного капитала. Это крупные суммы, немногие застройщики смогут вписаться в этот критерий». Сейчас законопроект находится на рассмотрении Госдумы.  

Тем же, кому «посчастливилось» вступить в долёвку раньше, остаётся лишь надеяться на лучшее и ждать.