Жилищный кодекс ежегодно ужесточает требования к собственникам помещений в многоквартирных домах. От жильцов ждут ответственности, понимания того, что многоэтажка – это не просто конструкция из кирпича или бетона, а сложный организм, управлять которым неподготовленный человек не сможет. С каждым годом количество домов, отказывающихся от услуг управляющих компаний в пользу ТСЖ, увеличивается. В Приангарье зарегистрировано свыше 650 ТСЖ. При этом в Иркутске, Братске, Ангарске многоэтажки объединяются под началом одного товарищества, создают настоящих коммунальных гигантов. Сегодня крупные ТСЖ области обслуживают до 60 многоквартирных домов. 

История каждого из них начиналась одинаково – с общего собрания собственников. К нему стоит подойти максимально ответственно. Не стоит рассчитывать на то, что все соседи дружно будут посещать общие собрания. Собрание, созыв которого осуществляется без предварительной подготовки, обречено на неудачу. Подготовку придётся на себя взять инициативной группе. Количество активистов зависит от размера дома. Если речь идёт о девятиэтажке с шестью подъездами, инициативная группа может достигать 20 человек. Если ТСЖ планируется создать в двухподъездном четырёхэтажном доме, достаточно и четырёх человек. В идеале в инициативную группу должны войти по два-три представителя от каждого подъезда.

Опытные члены товариществ говорят: прежде всего инициативной группе необходимо выяснить процент приватизированного жилья в доме. Для этого стоит обратиться в администрацию своего округа. Информация о собственниках квартир позволит грамотно организовать общее собрание. Дело в том, что для принятия решения о смене способа управления домом необходимо больше половины проголосовавших собственников. Если большая часть квартир принадлежит муниципалитету, а мэрию устраивает управляющая компания, создать на доме ТСЖ будет практически нереально. Придётся убедить чиновников в том, что дом нуждается в смене способа управления. 

Следующим шагом станет организация общего собрания. Жильцы небольшого дома могут провести его прямо в подъезде, на лестничной площадке (место заранее указывается в объявлении). Собственникам высотки за помощью стоит обратиться к местному депутату или к специалистам администрации округа. Они вправе для проведения общего собрания выделить специальное помещение: актовый зал мэрии, школы, местного дома творчества или театра. 

Не стоит ограничиваться лишь одним объявлением на информационной доске в подъезде. Как пояснили в администрации Иркутска, уведомления о предстоящем собрании с указанием повестки дня, места или адреса, где будет проходить мероприятие, необходимо доставить лично каждому собственнику. «Это значит, что если одна квартира принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, то уведомление следует вручить каждому из них. Если в доме кроме квартир имеются нежилые помещения (например, магазин на первом этаже), то уведомление направляется в том числе и собственникам этих помещений», – подчеркнули в иркутской мэрии.

Изменения в Жилищном кодексе, вступившие в силу с 1 июля, разрешают проводить собрания в очно-заочной форме, но вопрос, быть ТСЖ или лучше оставить эту идею, всем собственникам стоит обсудить на общем сборе. Заочное голосование, когда соседи не высказывают свои сомнения, а молча ставят роспись в анкете, в дальнейшем может сыграть злую шутку. Ведь при создании ТСЖ не раз различные вопросы придётся ставить на голосование. И тогда соседи припомнят, что им не дали возможности высказаться.

Регистрация прежде всего

Последние изменения в Жилищном кодексе предписывают: в одном доме может быть создано только одно ТСЖ. Ещё пару лет назад допускалась практика, когда большие дома создавали несколько самостоятельных товариществ. Теперь не важно, сколько блок-секций в многоквартирном доме. Один юридический адрес – одно ТСЖ. 

Не забудьте, что во время собрания обязательно ведётся протокол, необходимый для регистрации ТСЖ. Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание, по окончании собрания и после оформления протокола должны подшиваться к протоколу и составлять с ним единое целое. Эти документы, во избежание проблем, необходимо хранить как зеницу ока.

Как только вопрос выбора способа управления домом решён в пользу создания собственного ТСЖ, можно приступить к подготовке и утверждению его устава. Безусловно, устав возможно подготовить и к первому общему собранию собственников жилья. Но делать это стоит, только если есть уверенность, что соседи поддержат идею создания товарищества.

Устав – это документ, по которому будет работать товарищество, без него зарегистрировать ТСЖ невозможно. Устав должен быть утверждён более чем половиной собственников помещений в многоквартирном доме. Грамотно составленный устав достигает в объёме двадцати-тридцати печатных листов. В нём в обязательном порядке прописываются не только наименование и место  нахождения товарищества, но и права и обязанности членов ТСЖ, условия приёма в члены товарищества, порядок его реорганизации и ликвидации. В отдельной статье указываются цели товарищества, хозяйственная деятельность, его имущество, возможность страхования этого имущества. Особое внимание стоит уделить статье об органах управления товариществом, обязанностях правления, председателя, а также о способах контроля за деятельностью товарищества и составе ревизионной комиссии. Подробный образец устава можно бесплатно скачать на сайте местной администрации. 

Созданное товарищество инициативная группа обязана зарегистрировать  в налоговых органах в общем порядке регистрации юридических лиц. Для этого необходимо представить небольшой пакет документов: заявление о государственной регистрации, протоколы общего собрания (подлинники или нотариально заверенные копии), два экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утверждённые общим собранием домовладельцев), квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества. 

После этого ТСЖ сможет завести печать со своим наименованием, расчётный счёт в банке и другие реквизиты юридического лица. Но впереди – самое сложное. Предстоит заключить договоры с подрядными организациями, частными лицами (например, бухгалтером, кассиром). Кстати, управляющие компании региона охотно берут дома, которые обслуживают ТСЖ, на аутсорсинг. 

Личный опыт

ТСЖ – это не просто собрание собственников жилья, это юридическое лицо. Поэтому с председателем ТСЖ необходимо заключить трудовой договор, наличие которого позволит сменить председателя и требовать от него выполнения своих обязанностей. В регионе зафиксировано несколько случаев, когда члены товариществ годами не могут избавиться от нерадивых руководителей.  «Говорят, тяжело сменить управляющую организацию, но, скажу по опыту, намного сложнее выбрать нового председателя ТСЖ, членов правления товарищества. Нет понятного механизма. Например, жильцы дома № 33 на улице Волжской в Иркутске уже несколько лет не могут сменить председателя: то собрания саботируются, то решения жильцов оспариваются в суде», – рассказал генеральный директор межрегиональной ассоциации управляющих жилой недвижимостью «Содружество ЖКХ» Михаил Дамешек. 

В иркутском Академгородке  после объявления мэрии о необходимости срочно менять управляющую компанию (подробно об этом «Сибирский энергетик» писал в прошлом номере в материале «Академическая неуспеваемость». – Авт.) сразу несколько многоэтажек задумались о создании ТСЖ. Их инициативу поддерживают уже существующие ТСЖ. Так, председатель иркутского ТСЖ «Луч» Анатолий Буняка регулярно подчёркивает, что создание товарищества – это возможность уйти от нерадивой управляющей компании. 

«Мы пять лет работаем с ТСЖ. До этого у нас был печальный опыт работы с управляющей компанией. Вылилось всё в бюрократию. Было положение донора, управляющая компания нас воспринимала только в качестве дополнительных квадратных метров. Пока была УК, мы не могли понять, насколько эффективно тратятся деньги, создали ТСЖ – и увидели множество плюсов. Главное – мы лучше считаем и тратим средства», – отметил он.

Его коллега из ТСЖ «Новое Левобережье» Валентина Комышева уверена, что создавать ТСЖ нужно при сплочённости соседей. В противном случае из этого начинания вряд ли выйдет что-то путное. Товарищество «Новое Левобережье» собственники создали, как только заселились в дом в 2001 году. Десятилетний опыт показал: все вопросы необходимо решать на общих собраниях. Инициативная группа только своими силами, без участия всех жильцов дома, со всеми проблемами и вопросами не справится.

В министерстве жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области отметили, что со всеми возникающими вопросами по созданию ТСЖ представители инициативных групп могут обратиться к общественному совету при министерстве или в Ассоциацию ТСЖ области. Здесь готовы рассказать об опыте других товариществ.

Плюсы и минусы ТСЖ

Принимая решение о создании ТСЖ, необходимо в полной мере представлять себе как положительные, так и отрицательные стороны существования товарищества на доме.

Более высокие эксплуатационные платежи

Некоторые собственники, голосуя за создание ТСЖ, рассчитывают на сокращение коммунальных платежей. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Более того, у небольших товариществ нет возможности перераспределения средств между домами, а значит, для крупных и срочных работ могут потребоваться дополнительные средства собственников или даже банковский заём.

Сложная процедура принятия решений

Главной проблемой остаётся сопротивление самих жильцов дома, собственников. Одним из важных направлений деятельности товарищества становится разъяснительная работа. Потому что без согласия большинства невозможно ни провести ремонт здания, ни нанять уборщицу для мытья подъездов. 

Возможность влиять на политику управления домом

Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание. И если жильцы не захотят платить деньги за дополнительного дворника или, наоборот, решат дополнительно собрать средства для обустройства парковки, при наличии товарищества это сделать проще, чем при обслуживании управляющей компанией.

Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, видеокамеры в подъездах и на автомобильной парковке. Члены товарищества могут сами определить, на какое благоустройство они готовы направить средства в первую очередь.

Возможность сокращать расходы жильцов за счёт резервов дома и грамотной работы управляющих

Важное преимущество ТСЖ – право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право сдавать их в аренду. Возможно на фасаде дома разместить рекламный баннер. В ТСЖ сумма оплаты этой услуги обсуждается всеми соседями. На крыше здания может быть размещён рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.

Возможность выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество её работы

ТСЖ может воспользоваться услугами управляющих компаний для обслуживания инженерных коммуникаций. А может выбрать отдельных подрядчиков для каждого дома в ТСЖ. При этом товарищество имеет полное право завести собственный обслуживающий персонал, отказаться от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.