«Непонятно, что будет сегодня вечером»
Неуверенность в завтрашнем дне – главный фактор на рынке жилья Иркутска
Иркутские застройщики, как и покупатели квартир, фактически отказались от долгосрочного планирования. Ни внешние экономические условия, ни внутренние процессы в регионе не дают сегодня оснований для прогнозов, утверждают участники рынка. Пока продажи держатся за счёт ипотеки с господдержкой – на её долю приходится от 20 до 80% сделок с жильём эконом- и комфорт-класса. Что будет, когда эта нить оборвётся, не готов сказать никто. Те, кто сохраняет оптимизм, говорят, что отрасль вновь пойдёт в рост, если у покупателей будут деньги и вера в светлое будущее. Судя по банковским депозитам, первое у людей ещё есть. А вот со вторым хуже.
По прогнозам министерства строительства, дорожного хозяйства Иркутской области, в Приангарье в этом году будет введено около 800 тыс. кв. м жилья, напомнил на круглом столе «Рынок недвижимости и ипотеки в 2015 году – время новых возможностей» управляющий банка ВТБ24 в Иркутской области Владимир Чернышёв. Пока, согласно информации Иркутскстата, темпы ввода опережают прошлогодние: если за январь – июнь 2015-го сдана 321 тыс. кв. м жилья, то за такой же период 2014 года – только 205,5 тыс. квадратов. Однако не все застройщики, собравшиеся за круглым столом, разделяют оптимизм минстроя: не располагают к этому волатильность на основных рынках, удорожание материалов и машин, падение покупательской способности и общая неуверенность в завтрашнем дне у потенциальных клиентов.
Самый востребованный инструмент, помогающий сегодня продавать квартиры нижних ценовых сегментов, – ипотека с господдержкой. Как заявил Владимир Чернышёв, банк уменьшил ставки по этой программе, теперь минимальная стоимость кредита составляет 11,4% годовых. Это уже третье снижение ставок за три месяца.
Однако рынок недвижимости перестал быть прежним. «Снижение ставок по ипотеке уже не работает, как раньше», – полагает заместитель генерального директора, руководитель отдела продаж ЗАО «Восток Центр Иркутск» Наталья Зверева. Совместные с банками программы есть у каждого застройщика, из-за этого уникальность предложения скидок или снижения ставки теряется, считает руководитель департамента по работе с недвижимостью ОАО ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников. По его словам, клиенты больше внимания обращают не на ставки по кредитам, а на сроки, качество жилья, надёжность застройщика и другие критерии. Тем не менее ипотека не теряет своей значимости.
Если темпы выдачи потребкредитов упали в четыре раза, по автокредитам сократились втрое, то ипотека замедлилась лишь в два раза, отмечает Владимир Чернышёв. Доля ипотечных выдач в ВТБ24 в Приангарье выросла с 22% в первом полугодии 2014 года до 32% по итогам шести месяцев 2015-го. «Мы выдали 556 ипотечных кредитов на сумму 876 миллионов рублей, – говорит Чернышёв. – В целом темпы выдачи кредитов снижаются. Ипотечный портфель остаётся в лидерах, он даже показал небольшой рост в отличие от других портфелей».
Некоторое повышение интереса покупателей к жилью, наметившееся в конце лета, отмечают и большинство участников встречи от строительной отрасли. Однако не все – Дмитрий Ружников рисует ситуацию мрачными красками: «Ажиотажный декабрь должен был покрыть весь 2015 год, однако с марта началось существенное снижение продаж. Последние пять лет июль всегда показывал максимум. В этом году в июле мы приблизились к результатам января. Это была катастрофа – пришлось принимать срочные меры, еле закрыли месяц на уровне безубыточности». Сейчас люди вернулись из отпусков, спрос вновь появляется, но покупатели растерянны и не знают, кому доверять. По мнению Дмитрия Ружникова, долгосрочное планирование фактически отсутствует как у клиентов, так и у компаний. «Честно признаюсь, если сентябрь как-то просматривается, то октябрь в тумане. Ни внешние, ни внутренние факторы не позволяют делать прогнозы», – отмечает он. Впрочем, роста рынка ждать хоть и преждевременно, но надеяться на него нужно, считает Ружников.
Существенную часть покупателей жилья «скосил» остановившийся рынок «вторички». «Основные продажи идут так: мы что-то накопили и инвестировали либо что-то продали и расширили жилплощадь», – объясняет Наталья Зверева. Когда старую квартиру не удаётся продать в течение шести месяцев, люди не спешат идти за новой. На ипотеку в «Восток Центр Иркутск» приходится 75–80% продаж квартир эконом-класса.
А вот в ООО «Гранд-Строй» провала продаж, как и резких скачков, не заметили, сообщила заместитель генерального директора Ирина Бортник. В микрорайоне Современник, где стоимость квартир доступна и хорошо работает ипотека с господдержкой, доля продаж с ипотекой достигает 80%, а в микрорайоне Союз, где у компании квартиры подороже, её доля не превышает трети всех сделок.
Относительно хорошо себя чувствуют застройщики, у которых есть предложение в разных ценовых сегментах либо административный ресурс, позволяющий дёшево или вовсе бесплатно приобрести землю. «Про этот год нельзя сказать, что были катастрофические провалы – денежного потока хватает, чтобы поддерживать деятельность», – отмечает первый заместитель генерального директора ОАО «Сибавиастрой» Алексей Волков. Продажи квартир в «Театральном квартале» компании идут в основном без привлечения ипотеки – это особенность премиального сегмента; доля кредитов по сделкам в микрорайоне Союз – около 30%. По расчётам «Сибавиастроя», рынок нового жилья сжался на 20%: «По статистике Росстата в прошлом году в области было около 10 тысяч сделок по договорам долевого участия, в этом году за первое полугодие – на 20% меньше, – поясняет Алексей Волков. – Люди экономят – кто-то вместо «комфорта» купит «эконом», а кто-то вообще не будет покупать жильё и подождёт лучших времён». Снижение среднего объёма ипотечного кредита это подтверждает.
Доля ипотечных продаж выросла и в «Востсибстрое» – с 15–20% в прошлом до 40% в этом году. «В портфеле компании разные продукты: «Луговое» с квартирами от миллиона рублей, комфорт-класс – ЖК «Лисиха-3», в дорогом сегменте – ЖК «Адмирал» в Солнечном, – делится директор по работе с клиентами ООО «Востсибстрой» Александр Халтурин. – Исходя из этого нам удаётся генерировать денежный поток и перераспределять его на ту или иную стройку».
Но и у тех, кто чувствует себя относительно уверенно, есть опасения. Алексея Волкова «немного пугает» относительно большой ввод жильяв этом году при низком спросе. На рынок выйдет много готовых квартир, которые, не найдя покупателя сразу, со временем выпадут из программы ипотеки с господдержкой, что ухудшит положение на и без того затоваренном вторичном рынке. Впрочем, сильного падения стоимости жилья ждать не следует, уверяет Волков: «Первичку бесплатно раздавать не будем».
В любом случае цены не рухнут ниже себестоимости строительства. Пока материалы и машины дорожают, застройщики держат цену квадратного метра и тратят «запас жирка» прошлых лет, отмечает Сергей Куликов из МУП «УКС города Иркутска». «Новые проекты будут по новым ценам, – говорит участник круглого стола. – Как бы мы ни хотели, сегодня нельзя полностью заменить зарубежные материалы отечественными». Отмечая повышение продаж в ЖК «Эволюция», представитель муниципального предприятия поясняет, что прогнозировать колоссальный рост строительства и продаж на следующий год неправильно. В 2015-м УКС планирует ввести порядка 40 тыс. квадратов.
Но строить микрорайонами сегодня без поддержки областного правительства и администрации города либо снижать стоимость квадрата до 30 тыс. рублей, чтобы попасть в целевую программу «Доступное жильё», большинство частных застройщиков не готовы.
Пока ипотека работает, хотя количество отказов банков клиентам увеличилось. Впрочем, хотя банки и стали строже в оценке заёмщиков, кредитование продолжается. «Даже если два банка отказали, третий всё равно даст ипотеку», – отмечает Ирина Бортник. Многие спешат воспользоваться программой с господдержкой, пока она действует. Но будущее слишком неясно. В «Востсибстрое», по словам Александра Халтурина, «есть понимание компанией себя до конца года», а дальше надо будет смотреть, что принесёт 2016-й. «Непонятно, что будет завтра, что будет сегодня вечером», – говорит Дмитрий Ружников о настроениях многих клиентов.
Да и сами застройщики не видят предпосылок для улучшения ситуации в ближайшее время. На следующий год, вероятно, отрасль ждёт дальнейшее падение. По расчётам специалистов «Сибавиастроя», в 2016 году Иркутск введёт в лучшем случае 250 тыс. кв. м жилья.
Единственное, что участники рынка обещают с уверенностью, – дефицит квартир комфорт-класса, с которым Иркутск может столкнуться уже в 2017 году: деньги будут, а купить на них станет нечего – сегмент бюджетных квартир уже насыщен, а новых проектов в среднем ценовом диапазоне в следующем году вряд ли будет много.
«Надо спасать не строительную отрасль, а покупателей – они спасут нас. Лишь бы у них были деньги и вера в светлое будущее», – заключает Алексей Волков.
