«Объём инвестиций в коммерческую недвижимость за полгода упал в три раза по сравнению с этим же периодом прошлого года, который тоже нельзя назвать удачным», озвучила проблему на Байкальском саммите недвижимости Вера Сецкая, президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, глава GVA Sawyer. К отрицательным тенденциям эксперт относит и серьёзное – до 17% – падение доли иностранных вложений. Хотя зарубежные «длинные» деньги стали практически недоступны, ещё можно надеяться на местных инвесторов. «В Москве пустует порядка четверти офисных помещений класса А, – говорит Сецкая. – У вас, на удивление, такого падения нет. Офисы – приоритетное направление инвестиций в первом полугодии, дальше – торговля». Впрочем, и до бурного развития регионам пока далеко. По данным GVA Sawyer, из 1,1 млрд долларов, вложенных в коммерческую недвижимость в России в этом году, 87% инвестиций осели в Москве, 12% получил Санкт-Петербург и только 1% – остальные регионы страны. 

Потенциал для экспансии

Несмотря на кризис, провинция, в частности, Сибирский федеральный округ, сохраняет потенциал для экспансии международных сетей. «По регионам идет Leroy Merlin, они собираются заходить в города с населением до 500 тысяч. «О’кей» и «Лента» тоже не сворачивают свои программы развития», – отмечает Вера Сецкая. Как сообщает «Телеинформ», гипермаркет Leroy Merlin может появиться в Иркутске до конца следующего года. «Если брать все города СФО, то Иркутск, по совокупности показателей, отражающих уровень макроэкономического развития города и степень развития торговой недвижимости, является одним из самых перспективных для торгового девелопмента и экспансии международных брендов», – полагает Юлия Ситникова, аналитик отдела исследований и консалтинга «Магазина магазинов», специализированной компании-консультанта в области торговой недвижимости. Также привлекательными остаются Красноярск и Омск. 

Несмотря на ввод нескольких крупных торгово-развлекательных центров за последние годы («JamМолл», «Карамель», «Модный квартал», «КомсоМолл») уровень обеспеченности жителей Иркутска качественными торговыми площадями по-прежнему невысок. По данным «Магазина магазинов», он составляет 175 кв.метров общей арендной площади (GLA – Gross leasable area) на тысячу жителей. Показатель существенно вырос за счет открытия ТРЦ «КомсоМолл» – на конец прошлого года он равнялся 99 кв.метров на тысячу жителей. По расчётам международной консалтинговой компании Colliers International, «КомсоМолл» увеличил насыщенность города торговыми площадями в концептуальных торговых центрах до 218 кв.метров на тысячу жителей. 

В других крупных города федерального округа уровень по-прежнему выше: например, аналогичный показатель в Красноярске составляет 365 кв. метров на тысячу жителей, а в Сургуте и Тюмени – 758 кв.метров и 577 кв.метров соответственно. «При сопоставлении этих данных необходимо иметь в виду, что показатели не учитывают узкоспециализированные торговые центры, а также уровень вакансий в действующих объектах и площади стрит-ритейл», – уточняет старший консультант департамента торговой недвижимости Colliers International Борис Маца

После открытия ТРЦ «Сильвер Молл» на улице Сергеева, намеченного на осень этого года, насыщенность вырастет до 311 кв.метров на тысячу жителей и сравняется с показателями других городов региона. 

Вместе с «Сильвер Моллом» в столице Приангарья откроется первый в городе гипермаркет «Лента», новые магазины H&M, Corso Como, Levi’s, New Yorker и другие. По состоянию на прошлый год в Иркутске насчитывалось 57 международных модных брендов – 12% от их общего количества в России, подсчитали в «Магазине магазинов». Лидировал на тот период в СФО Новосибирск, где было представлено 114 брендов. «В ближайшие годы уровень обеспеченности качественными торговыми площадями в Иркутске будет постепенно увеличиваться, а вслед за современными объектами, в город могут идти и новые международные бренды», – говорит Юлия Ситникова. 

Открыты, но не заполнены

Идти есть куда – в этом году новые торговые центры в России открываются незаполненными. К примеру, ТЦ «Италмас» в Ижевске открылся только с действующим продуктовым якорем «Магнит», «СпешиLove» в Перми – только с «Ашан Сити», а иркутяне этой зимой гуляли по тихим галереям «КомсоМолла». В целом, уровень пустующих площадей в ТЦ увеличивается, в регионах вакансии появляются и в давно действующих торговых центрах. «Ситуация для собственников помещений ухудшилась, а для арендаторов, соответственно, улучшилась в плане выбора торговых и офисных площадей, которых становится больше. У арендаторов появляется шанс снять помещение в более выигрышном месте по цене, о которой они год-два назад и мечтать не могли, – отмечает управляющий объектами коммерческой недвижимости в Иркутске Юрий Винников. – Но многие предприниматели ощутили падение продаж и вынуждены закрывать убыточные магазины и сокращать площади. Чтобы удержать имеющихся и привлечь новых арендаторов, многие собственники идут навстречу и как минимум не повышают аренду текущих договоров или дают скидки». 

Долю пустующих площадей оценить сложно, особенно это касается формата стрит-ритейл поскольку  объём этого сегмента неизвестен. В разных ТРЦ по экспертной оценке Юрия Винникова она может колебаться от 10 до 50 процентов. 

Прежде всего на рынок аренды торговой недвижимости сегодня влияет нестабильность в экономике и падение потребительского спроса. Оборот розничной торговли в Иркутской области в январе – июне упал на 7,9% к такому же периоду прошлого года, при том, что в первых полугодиях относительно благополучных 2013 и 2014 он прирастал лишь на 0,5%. В оптовом секторе спад продолжается третий год, а по итогам шести месяцев 2015 падение составило 20,3%, следует из информации Иркутскстата. Покупатели переходят на более дешёвые бренды, менее качественные товары и вообще проявляют избирательность и изобретательность, стараясь сэкономить, отмечают собеседники издания.

Ситуация сильно изменилась не в лучшую сторону для всех, но не сначала года, она начала меняться с первой половины 2014. В начале этого года она только усугубилась, комментирует Виталий Аникин, управляющий ТРК «КомсоМолл»: «Сначала все шло по инерции, никто не задумывался об импорте, курсах рубля и евро с долларом, потом осторожничали, теперь же – я говорю об арендаторах – ожидают операторов в сфере развлечений, а также привлекательных брендов международного или федерального уровней, которые способны формировать потоки покупателей в торговых центрах. И не решаются открывать новые магазины без их присутствия в ТРЦ». Арендодатели тоже сначала плыли по течению: были утверждённые бизнес-планы, под которые выдавались кредиты, планы по инвестициям, исходящие из арендных доходов, от которых не спешили отступать. «Когда стало понятно, что если ничего не изменить, не пересмотреть и не скорректировать свое отношение к этим вещам, можно остаться один на один с этими планами и пустыми галереями», – продолжает Аникин. Соответственно меняется поведение арендодателей.

В среднем по Иркутску ставки аренды в сравнении с прошлым годом упали на 12,6%, приводит данные Юрий Винников. Больше всего пострадал Кировский район, где стоимость снизилась  на 23,5% (в среднем, до 1530 рублей за квадрат), в Ленинском торговые площади подешевели на 13,5% (700 рублей), Октябрьском – 4,7% (810 рублей), Свердловском – 1,8% (820 рублей), Куйбышевском – 1,5% (640 рублей). Цены не учитывают торговые центры, в основном это стрит-ритейл, уточняет аналитик. И дно ещё не достигнуто, снижение может продолжиться. «Много вакантных площадей, вся Карла Маркса сдаётся, – отмечает Винников. – Самый востребованный формат – 50-70 кв. м». На торговую недвижимость в центре повлияло и закрытие «Шанхайки» – многие предприниматели отметили снижение проходимости и падение продаж. «Стрит-ритейл пустеет, – констатирует Виталий Аникин. – Причин много. Это и смена локации – многие уходят в торговые центры, где гораздо выше доля покупок от общего числа посетителей, и волатильность рубля и, в связи с этим, снижение доли импорта (наиболее привлекательных брендов), высокие затраты на поддержание бизнеса на уровне рентабельности и так далее». 

На грани рентабельности

Многие предприниматели ощутили падение продаж и вынуждены закрывать убыточные магазины

Центр города пестрит объявлениями в витринах: «Сдаю», «Продаётся». Число торговых предприятий, предлагаемых на продажу, увеличивалось с каждым годом. Тенденция сохранилась и в этом году, и, пожалуй, ускорилась, отмечает руководитель консалтинговой компании «Байкал-Инвест» Олег Змановских. Основные причины продажи – нехватка оборотных средств для полноценной работы, проблемы с арендой. «По нашим оценкам, наиболее пострадали торговля одеждой и обувью, элитные продукты питания, – говорит Змановских. – А предприятия, которые ориентированы на продукты первой необходимости и бытовую химию, товары для дома пока ещё держатся, хотя тоже испытывают проблемы». Небольшие торговые предприятия (стоимостью 1-1,5 млн рублей с учетом товарных остатков) продаются, как правило, за 3-4 месяца, но чтобы сегодня сбыть с рук торговый бизнес, приходится поработать. Чаще на продажу выставляются точки в торговых центрах, хотя эксперты утверждают, что стрит-ритейл переживает кризис тяжелее, – просто магазинов «под крышей» сегодня в принципе больше. 

И сама торговля сегодня – дело непростое, и вложения в недвижимость могут не принести ожидаемого результата. По крайней мере, в ближайшей перспективе. Доходность торговой недвижимости снизилась и колеблется в районе 10% годовых – на уровне банковских депозитов, отмечает Юрий Винников: «На фоне нестабильной ситуации, когда арендатора найти достаточно трудно, высоки риски простоя помещения и отсутствие каких-либо поступлений от аренды при расходах на содержание, оплату коммуналки и налогов». По мнению Виталия Аникина, ставки аренды, вероятно, будут балансировать на грани рентабельности и арендаторов, и арендодателей. Вряд ли цены существенно изменятся по отношению к весне-лету. «Арендодатели, в условиях возрастающей конкуренции, будут стремиться привлечь наиболее ярких и успешных якорных арендаторов, будут применять нестандартные, креативные методы работы, будут тяготеть к событийным, тусовочным мероприятиям, чтобы привлечь как можно больше посетителей в ТРЦ. Возрастёт маркетинговая активность и арендодателей и арендаторов. И те и другие на фоне общих угроз будут объединять свои усилия и финансы в маркетинге. Из неприятного – арендаторы, возможно, будут ликвидировать нерентабельные магазины, чтобы не содержать их за счёт других статей доходов своего бизнеса», – полагает управляющий ТРК «КомсоМолл».

В числе основных факторов, влияющих на уровень ставок и вакансии в торговых центрах города, помимо макроэкономики, станет качество управления объектами, что прямо отразится на уровне свободных площадей в действующих ТРЦ и покупательском трафике, отмечает Борис Маца из Colliers International. «Именно профессиональное управление ТРЦ позволит сегодня не только одержать победу в конкурентной борьбе за покупателя, но и сохранить приемлемую доходность бизнеса», – подчёркивает эксперт. Ещё одним важным фактором станет ввод в эксплуатацию «Сильвер Молла», который существенно увеличит объём рынка иркутских торгово-развлекательных центров.