Война с аварийным многоквартирным жильём в Иркутске ведётся с 2005 года. За это время больше восьми тыс. человек сменили прописку, а в городе исчезло около 72 тыс. кв. м бараков. Сегодня борьба с ветхим жильём продолжается – к нынешнему моменту на территории столицы Приангарья зарегистрировано почти три сотни аварийных домов, подлежащих сносу. Большинство из них – 231 здание – должны исчезнуть в ближайшие два года. Судьба остальных строений пока остаётся неизвестной: они не включены ни в одну из муниципальных программ или городских проектов по расселению из ветхого жилфонда. Тем не менее в администрации планируют избавиться и от этих домов.

Судьба двух миллиардов

С каждым годом цифры по числу сноса аварийного многоквартирного фонда в Иркутске растут. Только в этом году в городе планируется уничтожение 20 тыс. жилых квадратов – практически треть от суммарных показателей предыдущих 10 лет, когда в столице Приангарья стартовала первая программа по переселению людей из аварийных домов. 

Но всё же с каждым годом число жилых зданий, признанных городской администрацией аварийными, растёт. «Иркутск – город старый, и объём ветхого жилья здесь велик, – говорит заместитель мэра – руководитель аппарата администрации Иркутска Юлия Ефимова. – В 2005 году, когда формировались списки первой программы по переселению людей из аварийных домов на 2005–2012 годы, мэрией проводился анализ состояния жилфонда. В итоге приложением к документам программы стал перечень из 1600 домов, которые по состоянию на конец 2004 года БТИ оценивались как ветхие – их изношенность составляла больше 65%». Однако не все из этих зданий в итоге обрели статус аварийных, где жители нуждаются в переселении. «Сегодня только 293 дома из того списка считаются подлежащими сносу», – отмечает Ефимова. Всё потому, что решение о придании зданиям статуса аварийного жилья принимает специальная межведомственная комиссия при городской администрации только после заявлений жильцов. «В своё время люди, увидев свой дом в перечне ветхих, решили, что в отношении их прошла процедура признания аварийными, – поясняет заммэра. – Они каждый год писали обращения, ожидая переселения. Но для этого нужно собрать документы и обратиться в администрацию. Только тогда есть возможность попасть в соответствующую программу». 

– Реестр аварийных домов, который ведёт администрация, очень быстро меняется, – отмечает и.о. заместителя мэра – председателя комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Иван Готовский. – Только сегодня мы рассматривали вопрос по признанию аварийными трёх домов. Работа идёт, хотя понятно, что сделать предстоит ещё очень много. В прошлом году по результатам выполнения программы по переселению новое жильё получили около тысячи человек – 392 семьи. 

В первую очередь в списках на расселение числятся дома, признанные аварийными до 1-го января 2012 года. Их жители, согласно майским указам президента от 2012 года, должны получить новые квартиры к 2017 году. Именно на их переселение будут потрачены бюджетные деньги. «Программа на этот год включает в себя 185 млн рублей, выделенных из  городского бюджета, и более двух миллиардов из федерального, – рассказывает Юлия Ефимова. – У меня в пятницу был приём граждан, чьи дома были признаны аварийными уже после января 2012 года. Я объясняла людям, что из-за того, что они встали в очередь по переселению позже, пока денег для них в бюджете нет».

Тем не менее президентский указ иркутские власти планируют выполнить на полгода раньше установленного срока. Последние новостройки, где на бюджетные деньги куплены квартиры для переселенцев, планируется сдать уже нынешней осенью. «В рамках муниципальной программы по переселению из аварийного жилья мы покупаем только новую жилплощадь, поскольку не хотим повторять практику других регионов, где людей из аварийного жилья переселяют в другое аварийное, – отмечает Ефимова. – Часто закупки проводятся ещё в строящихся домах – у нас заключён контракт с четырьмя городскими застройщиками. Они сократили сроки строительства. Учитывая тонкости переезда, на которые мы отводим полгода, президентский указ мы полностью реализуем в первом полугодии 2016 года». 

Отдали инициативу

За счёт бюджетного финансирования вплоть до 2017 года планируется расселить всего 55 аварийных домов. Куда больше – 176 зданий – в ближайшие годы будут снесены в рамках городского проекта развития застроенных территорий, начатого в Иркутске в 2012 году. 

Суть инициативы в том, что обязанность по расселению из аварийного жилфонда передаётся частным строительным компаниям. «Это удобный формат, потому  что застройщик заинтересован в скором переселении людей, – рассказывает Юлия Ефимова. – На территории города существуют целые районы, где расположены аварийные дома. Сформировав там участки, муниципалитет может выставить их на торги, по итогам которых земля вместе с аварийным жильём передаётся под новую застройку. В соответствии с заключённым договором застройщик берёт обязанность расселить жителей». Пока единственной площадкой, где была реализована такая схема, стала территория в районе улицы Депутатская, где вместо существовавших некогда бараков развернулось строительство жилого комплекса на три десятка блок-секций. «Мы сформировали крупную площадку около 70 тыс. кв. м – ни один  из застройщиков не смог самостоятельно  её «потянуть», – продолжает руководитель аппарата мэрии. – В итоге три строительные компании –  ОАО ФСК «Новый город», ОАО «Сибавиастрой», ЗАО «Восток Центр Иркутск» – объединились под одним юридическим лицом, создав ЗАО «Ассоциация застройщиков города Иркутска». Общими силами они провели весьма быстрое расселение из аварийных домов, оказавшихся на месте застройки».  При этом муниципалитет не несёт трат на покупку жилья для переселенцев. 

Кроме участка в районе ЖК «Новый», администрация уже начала работу в отношении новых территорий, где планируется переселение за счёт частных инвестиций. Речь идёт о бараках в разных районах города: на улицах Пискунова, Якоби, Баррикад, а также в Ново-Ленино. «В общей сложности в целом по проекту должны быть расселены 89 аварийных домов, – говорит Иван Готовский. – На 36 уже проходит отбор застройщиков. Ещё для 51 дома сейчас формируются земельные участки». 

Этот формат, говорят иркутские чиновники, намного эффективнее реализации муниципальной программы по переселению, поскольку проводится в более сжатые сроки и не связан требованиями соблюдения площади и числа комнат. Заинтересованные в быстром решении вопроса по освобождению участков застройщики часто идут навстречу требованиям переселенцев.

Однако с наступлением кризиса, признают в администрации, строительные компании проявляют меньший интерес к предложениям мэрии по развитию застроенных территорий.  Чтобы простимулировать частников, в областном минстрое продвигают идею об уменьшении для строителей налогового бремени и льготах при подключении к городской инфраструктуре при условии, что их инвестиции в территорию составляют не меньше 1,5 млрд рублей. «Пока мы можем только формировать участки так, чтобы они были экономически доходными для застройщика», – отмечает Иван Готовский. Именно поэтому 62 аварийных дома, которые по разным причинам не попали в программу по переселению, не могут быть снесены за счёт частников. «Они разбросаны по всему городу. Сформировать участок под застройку из них сложно, – продолжает чиновник. – Наша задача – найти федеральное финансирование для их расселения». Эти строения  планируется снести, используя другие муниципальные программы. «Одна из них относится к сносу несейсмоустойчивых домов, к которым без сомнения можно отнести и аварийные, – говорит Готовский. – Проблема в том, что стоимость одного квадрата по ней – 34,5 тыс. рублей. Найти за такие деньги квартиру с ремонтом «под ключ», как требует законодательство, крайне сложно».

Встречные требования

Земли под бывшими бараками, полученные после реализации программы по переселению из аварийного фонда и не отданные строительным компаниям,  планируется использовать под строительство социальных объектов: детских садов, школ, больниц. Порой их возведение оттягивается на неопределённый период, поскольку найти общий язык с переселенцами бывает непросто. 

Споры разворачиваются вокруг площади предоставленного муниципалитетом нового жилья, числа комнат и района проживания. «Люди считают, что если есть возможность, нужно требовать по максимуму, – рассказывает Юлия Ефимова. – Согласно законодательству, например, мы можем предоставить переселенцам лишь квартиры эквивалентные или немного превосходящие по площади жильё в аварийном доме. Но люди считают, что расселение должно производиться по нормативам площади из расчёта 15 кв. м на человека. Кроме этого, возникают претензии по числу комнат, объединённых кухонь».

Распространённой претензией становится смена места проживания.  Самые крупные споры возникают с жителями Октябрьского округа, которые не желают переезжать в отдалённые районы. «Занимаясь закупкой жилья для переселенцев, мы не можем проводить торги по определённому округу, – объясняет Ефимова. – К тому же, чтобы обеспечить жильём как можно больше людей, мы пытаемся купить больше недвижимости по более низким ценам. Очевидно, что в Ленинском районе стоимость квадрата меньше, чем в Октябрьском округе, где мэрия ни разу не покупала жильё из-за ценника». Чаще всего люди, согласившись с доводами представителей мэрии, всё же соглашаются поменять частный дом на благоустроенную квартиру в новостройке. Бывают, однако, ситуации, когда дело доходит до суда.

– Самая большая проблема с собственниками, которые сами несут бремя содержания своего жилья. Если оно стало ветхим, то и по их вине тоже, – отмечает заммэра. – В таком случае, как гласит закон, «право администрации предложить собственнику жильё и договориться об обмене». Если по каким-то причинам договорённость не достигнута, то может быть принято решение изъятия участка под муниципальные нужды с выплатой собственнику его доли.  

Именно так закончилась ситуация с аварийным домом в районе улицы Франк-Каменецкого, где споры владельцев квартиры с администрацией не утихали с 2009 года. «Они требовали предоставить несколько квартир за свои 38 квадратов. Мы же взамен аварийного жилья купили им квартиру на Джамбула стоимостью 3,5 млн рублей, – рассказывает Ефимова. – Собственники от неё отказались, мотивируя тем, что земля в центре дорогая и они могли выручить больше. Тогда администрация начала процедуру определения выкупной цены. По предварительным расчётам, мэрия должна была выплатить собственникам 2,5 млн рублей. Но суд назначил собственную оценочную экспертизу – в результате цена выкупа снизилась до 1,7 млн». Несмотря на то что собственники жилплощади в центре к тому моменту уже были готовы переехать в предложенную когда-то администрацией квартиру, сделать этот им не удалось – за время судебных разбирательств она ушла к переселенцам из другого аварийного многоквартирного дома.