Ценовая оборона
На рынке жилья Иркутской области сложилась неоднозначная ситуация
Рынок жилья в Приангарье всегда отличался высокими ценами, в прежние годы Иркутская область была одним из лидеров жилищной дороговизны в Сибирском федеральном округе. Мощный ценовой скачок на новое и уже эксплуатировавшееся жильё произошёл в относительно благоприятное для экономики время (2006-2007 гг.), когда в течение года цены росли в 1,4-1,5 раза. Разразившийся мировой кризис, начавший отсчёт в конце 2008 года, имел, по крайней мере, один положительный результат: жилищные цены резко замедлили рост, в целом за год увеличившись на первичном рынке на вполне приемлемые 1,5%, на вторичном – и вовсе на 0,4%. А следующий, 2009 год, принёс обвал цен на 20%. В 2010-м спад цен на новое жильё ещё продолжался (на 1,2%), а на вторичном рынке возобновился рост.
Масштаб ценовых изменений впечатляет. Если в начале 2005 года новое жильё в Приангарье продавалось в среднем по 17,4 тысячи рублей за «квадрат», то через пять лет – вдвое дороже. Следующая «пятилетка» была выполнена досрочно, за четыре года: в первом квартале 2014 года средняя цена на первичном рынке – 51,5 тысяч рублей.
На новом витке кризиса с падением покупательского спроса логично было бы ожидать удешевления квадратных метров. Риэлторы заявляют о стагнации на рынке недвижимости, строительные компании с целью привлечения покупателей проводят различные акции. Однако серьёзного удешевления нет. Во втором и третьем кварталах прошлого года новое жильё стало чуть доступней по цене, однако начало и конец года дали заметную прибавку, полностью нивелировавшую это снижение. А граждане, реализующие свои квадратные метры на вторичном рынке, почти весь год упорно держали ценовую оборону, в завершение года прибавив к средней цене сразу 6,8%.
В текущем году отмечается неустойчивое снижение. Исключением стало новое жильё, подорожавшее во втором квартале на 1,2%. Однако сложившийся уровень цен на новое и старое жильё в Иркутской области на 0,8-1,4% ниже по сравнению с концом прошлого года.
Во втором квартале 2015-го новые квартиры в Иркутской области продавались в среднем по 48,4 тысячи рублей за квадратный метр общей площади, на вторичном рынке – 43,6 тысячи рублей. Имеются сравнительные данные по восьми сибирским регионам. Однако сравнивать целесообразно не по средней стоимости, поскольку не всегда строительные компании и агентства недвижимости, представляющие сведения о ценах, заключают сделки на все типы квартир, а это может отразиться на итоговом показателе. Так, в апреле–июне отсутствуют данные о цене нового элитного жилья в Иркутской области и Забайкальском крае. На вторичном рынке Приангарья элитные квартиры в этот период продавались по 71,7 тысячи рублей за единицу площади. В Новосибирской области – по 75 тысяч за «квадрат», это максимальный результат. В данном регионе также самое дорогое вторичное жильё среднего и улучшенного качества. На втором месте Новосибирская область по цене низкокачественных квартир, они там стоили в среднем по 54,7 тысячи рублей за кв. м – это на 4–8 тысяч дороже, чем даже улучшенное жильё во всех других регионах.
Конечно, средняя цена зависит от множества факторов (год постройки, материал стен, этажность, наличие инфраструктуры и др.). Но, пожалуй, максимальное воздействие оказывает географический фактор. Например, на вторичном рынке жилья в Иркутской области сложилась парадоксальная ситуация: низкокачественное, казалось бы, наиболее дешёвое жильё – по 42,7 тысячи рублей за «квадрат», а типовое (среднего качества) – по 39 тысяч. Объяснение простое: сделки на продажу квартир самого низкого качества в этом квартале были зафиксированы лишь в Иркутске и Ангарске, где жильё дорогое, а типовые продавались ещё в семи городах региона с более низким уровнем цен, что повлияло на показатель в целом по области.
Однако и с учётом этих нюансов региональные сравнения дают интересную информацию. Кроме конкретных характеристик, цена жилья в немалой степени зависит от экономического развития региона, его миграционной привлекательности, доходов населения. По уровню цен на первичном рынке Новосибирская область также не сходит с пьедестала, по разным типам жилья занимая ступеньки с первой по третью. В какой-то мере этому способствует роль столицы федерального округа и лучший из всех сибирских территорий баланс прибывших-выбывших мигрантов. Один из наиболее развитых регионов Сибирского федерального округа, Красноярский край, по ценам нового жилья находится на первом-втором месте, вторичного – на третьем-четвёртом. Томская область, имеющая относительно неплохие экономические показатели, не всегда помещается на пьедестале, по отдельным типам квартир занимая места с 4-го по 6-е. Относительно велики жилищные цены в Забайкальском крае, по стоимости новых улучшенных квартир он немногим (на 1 тысячу рублей за кв. м) уступает Красноярскому краю, а по цене вторичного типового и улучшенного жилья опережает его. Омская и Кемеровская области, за редким исключением, предпочитают находиться в конце ценового списка.
Иркутская область, входящая в круг наиболее развитых сибирских регионов, имеет неоднозначную ценовую ситуацию: 2-е место по «бэушному» жилью для самых состоятельных граждан (при отсутствии продажи за квартал нового элитного жилья), 3-4-е места – по стоимости новых квартир других типов, 5–8-е места – по цене вторичных квартир низкого, среднего и улучшенного качества.
