«Судя по сделкам, объём продаж в 2015 году практически не изменился, выручка даже увеличилась. Но сейчас пользуются спросом в основном бюджетные объекты до 2,5 млн рублей. Дорогие объекты практически не продаются, это штучный товар», – говорит руководитель отдела загородной недвижимости федеральной риэлторской компании «Этажи» Наталья Яковлева. Едет за город в основном молодёжь – если в Иркутске на 2 млн можно купить только однокомнатную квартиру, то за его пределами можно получить и дом, и приусадебный участок, и гараж. Для многих это первая собственная жилплощадь. Отчасти продажи в этом сегменте стимулирует бюджет: загородную недвижимость по договору долевого участия можно приобрести в кредит по специальной программе Сбербанка «Ипотека с государственной поддержкой» под ставку 11,9% годовых. «Если бы не весеннее решение Сбербанка об ипотеке под 11,9%, многие строители бы просто загнулись. Люди по­шли тратить деньги, психологически это сработало», – комментирует Александр Соболев, учредитель портала о недвижимости «Инвест38». Кроме того, недавно в правительстве РФ было подписано распоряжение о распределении субсидий регионам на социальные выплаты молодым семьям для приобретения или строительства жилья, пишут «Сибирские новости». Иркутская область получит в этом году 59,6 млн рублей. 

Однако сказать, что ситуация на рынке жилья осталась прежней, нельзя. Эксперты характеризуют её словом «стагнация». Началась она в январе-феврале после декабрьского ажиотажа. «Весной обычного оживления не наступило. Количество предложений на протяжении полугода превышает спрос – на одного покупателя приходится примерно три продавца», – отмечает Александр Соболев. 

Рынок покупателя

У Натальи Яковлевой много клиентов, которые желают поменять квартиру на дом, но через продажу это сделать почти невозможно. «Дешёвый дом продаётся месяц-полтора с учётом выхода на сделку, те, что подороже – примерно полгода. Квартиры продаются гораздо дольше», – утверждает риэлтор.

– В начале этого года мы купили однокомнатную квартиру площадью 48 квадратных метров в «Берёзовом» за 1,7 млн рублей, – рассказывает иркутянка Ольга Васильева. – Спустя несколько месяцев решили, что хотели бы жилплощадь побольше, и начали искать загородный дом. Параллельно выставили на продажу квартиру. Однако очень быстро поняли, что продать квартиру за те же деньги, за какие мы её купили в марте, сейчас не получится. Во-первых, потому, что сейчас заметно меньше покупателей, во-вторых, цены на такие объекты упали минимум на 100 тыс. рублей. А если сильно постараться, то готовую однокомнатную квартиру без ремонта в том же районе сейчас можно купить за 1,5 млн рублей. Если бы мы всё-таки смогли сейчас продать квартиру, то за 1,5–1,7 млн рублей легко можно купить готовый к проживанию благоустроенный загородный дом площадью не менее 70–80 квадратов. 

Покупатели не спешат тратить деньги: 

– Звонят в основном агентства, и даже смотрят, но до сделок дело пока не дошло. Для сравнения, в январе мы продавали однокомнатную квартиру меньшей площади за большие деньги и нашли покупателя за 2 недели, причём даже не одного, а трёх, – рассуждает Ольга Васильева. – Ситуация действительно изменилась. 

Многие продавцы загородной недвижимости готовы обменять дом на квартиру в городе, возможно, рассчитывая, что потом её будет проще продать, отмечают собеседники издания. Хотя есть и те, кому нужны именно деньги.

В непростом положении оказались застройщики и девелоперы загородных посёлков: с одной стороны, падает покупательская способность, потребители ждут скидок и снижения цен; с другой – дорожают стройматериалы, комплектующие, отделка. Пока строители берут расходы на себя и не спешат повышать цены. «Раньше встречались строители, которые зарабатывали на своих проектах по 100%, средняя прибыль оценивалась в 50–60%, – говорит Соболев. – Если раньше каменный дом обошёлся бы в 3 млн, а брусовый мог уложиться в 1,5 млн, то теперь это соответственно 2 и 4 млн рублей». Цены на дома эконом-сегмента не упали, а где-то даже выросли вслед за стройматериалами, подтверждает Наталья Яковлева. «Если раньше дом в Западном (часть Хомутово) стоил 2,4 млн рублей, то теперь он же продается за 2,5 млн – квадрат подорожал примерно на 10 тыс. Премиум, наоборот, подешевел – к примеру, с 8 млн цена упала на 0,7–1 млн рублей». 

Инфраструктура продаёт

«Новых поселков мало, проектов, начатых в этом году, вообще не встречала», – делится наблюдениями эксперт регионального рынка недвижимости Наталья Комиссаренко. При этом требования покупателей растут. Прежде всего – к надлежащему оформлению земли и подготовке инфраструктуры. 

Пользуются спросом только те посёлки, которые успели построиться в прошлом году. Покупать землю в чистом поле сегодня никто не хочет. «У меня есть два очень похожих коттеджных посёлка, где я участвую как инвестор, – приводит пример Александр Соболев. – В посёлке «Сосновая слобода» в прошлом году из 160 участков я продал 100, в этом – только 12. Конечно, сезон не закончился – к концу года посчитаем, но разница понятна. Хоть цену мы немного подняли, при этом продажи потихоньку идут – люди видят, что дома строятся, канализация сделана, столбы с электричеством стоят. Второй посёлок – «Столбово», за Топкинским, на берегу реки. Немного ближе к Иркутску, экологически чистое место, но там голое поле, хоть задисконтируй – в этом сезоне продать будет тяжело».

«Если ты предлагаешь людям участок в лесу, куда можно про­ехать только на внедорожнике, проект заранее обречён на провал, – полагает Наталья Комиссаренко.– Всегда привожу в пример посёлок «Хрустальный». Там в первую очередь сделали подъездные пути, огородили территорию, выполнили несколько проектов домов, их возвели, и народ пошёл гурьбой. Посёлок за полгода разошёлся весь. Можно было спокойно закладывать вторую и третью очередь». 

Хотя строящихся объектов в этом году меньше примерно на 20%, считает Наталья Яковлева из компании «Этажи», выбор всё равно достаточно велик. Большим спросом пользуются индивидуальные проекты: люди уезжают за город, чтобы иметь что-то своё.

«Самое популярное – дома с участками от 10 соток. Должна быть автономная скважина, канализация, благоустройство. Печки уже никому не нужны», – описывает запросы клиентов Яковлева. Больше всего жилья и социальных объектов строится по Качугскому тракту – туда люди едут жить, а на Байкальском тракте, как правило, отдыхают. При этом строить самим сегодня однозначно в разы дешевле, неважно что – эконом из бруса или родовое гнездо из кирпича. 

«Охрана кирпичным забором»

Если с экономом всё более-менее понятно, то единых критериев для отнесения загородной резиденции к верхнему сегменту нет – «элитное жильё», «премиум» и другие подобные эпитеты зачастую не более чем реклама. Дорогие «гнёзда» продаются сегодня хуже всего, и тут уж на красивые слова продавцы не скупятся: «альпийская баня выполнена в скандинавском стиле»; «…удивительно красивый оазис с уникальным подбором растений, альпийской горкой, водопадом, двумя прудами и журчащей речушкой между ними. Душевный фруктовый сад с 14 видами плодов»; «в доме выполнена отличная система вентиляции и кондиционирования, со­временная система безопасности и охраны кирпичным забором с коваными проёмами…. На участке деревья (сосны, берёзы), кустарники (брусника, дальневосточный орех, рябина), газонная трава. Всё это гармонично оформлено в ландшафтный дизайн». Объявления о продаже объектов за 30–80 млн рублей похожи на моментальный снимок образа жизни их владельцев, как правило, недоступный обывателю. В них по­дробно описываются инженерные изыски дистанционного управления домашним микроклиматом, подводные гейзеры в бассейнах, умиротворяющие виды из панорамных окон. «Солидные» или хотя бы «хорошие спокойные» соседи зачастую входят в перечень характеристик дома.

Впрочем, несколько признаков «элитности» для загородного жилья специалисты всё же называют. Во-первых, это престижное местоположение – только правая сторона Байкальского тракта. Такой дом обычно находится в закрытом посёлке с хорошей инфраструктурой. Важен и правовой статус земельного участка – требуется право собственности на землю, причём участок должен относиться к землям поселений, на крайний случай – земли ДНТ или СНТ. «Если это коттедж VIP-уровня, на него должна иметься полная проектная документация, выполненная лицензированной организацией, – отмечает Наталья Комиссаренко. – Богатые люди не экономят на авторской планировке и сопровождении проекта».

Покупателям с деньгами есть из чего выбирать: из 255 коттеджей, представленных на сайте RealtyVision, более ста пятидесяти обойдутся дороже 10 млн рублей. Аналогично на сайте «Инвест38» из 133 объявлений 60 предложений перешагнули этот порог. Если есть желание такой дом продать, дёшево выставить его нельзя, потому что затраты на строительство понесены большие, говорят риэлторы. Но рынок эту цену сейчас переварить не может, так что некоторые объекты экспонируются чуть ли не годами. 

В любом случае для продажи жилья сейчас не самое лучшее время, считают специалисты – хорошую цену получить вряд ли удастся. «Тенденции, которые нарастали ещё 5-6 лет назад, продолжают сохраняться. Спад строительства и ввода отражает потребительский спад. Макроэкономика сдерживает потребительский спрос», – считает Наталья Комиссаренко. Несмотря на неуверенность в завтрашнем дне, потребность в жилье у людей сохраняется. Для покупателей с финансовыми возможностями, напротив, простор: можно рассматривать варианты и торговаться. 

Цены на загородное жильё останутся на прежнем уровне либо вырастут, прогнозируют специалисты, поскольку растут затраты на строительство. А вот традиционного осеннего всплеска продаж риэлторы не ждут, если только что-то кардинально не поменяется в экономике страны. Но для этого пока нет предпосылок.