Спасение утопающих

Уникальная ситуация сложилась на рынке жилищного кредитования Приангарья. Если 2014 год показал рекордный прирост выдачи ипотечных кредитов, причём не только в Иркутской области, но и по России в целом, то в 2015 году рынок, похоже, ждёт такой же рекордный спад. Так, по данным Центрального банка РФ (ЦБ РФ), за прошлый год жители области оформили 21,7 тыс. займов на покупку жилья на общую сумму 33,3 млрд рублей. Таким образом, за год объём ипотечного кредитования в регионе вырос на 27% (в 2013 году аналогичный показатель составлял 26,1 млрд рублей. – «Конкурент»). 

На этом фоне статистика ЦБ РФ за первые четыре месяца 2015 года совсем не вызывает оптимизма. По состоянию на 1 мая этого года население области оформило всего 3,4 тыс. кредитов на покупку жилья на общую сумму 4,7 млрд рублей. Для сравнения: в 2014 году на ту же дату было выдано 6,3 тыс. кредитов на общую сумму 9,3 млрд рублей. Таким образом, снижение объёмов выдачи ипотеки в регионе сейчас составляет 49%, количество выдаваемых кредитов уменьшилось на 46%. Любопытно, что на фоне общей статистики по Сибирскому федеральному округу (СФО) Иркутская область выглядит даже чуть-чуть лучше (по СФО объёмы выдачи ипотеки упали ровно в два раза, на 50%. – «Конкурент»). А вот в среднем по стране ситуация, напротив, стабильнее: с начала года ипотечное кредитование в России снизилось лишь на 40%.

Между тем сокращение объёмов выдачи ипотеки уже успело ударить по продажам недвижимости, в том числе и на рынке новостроек. По данным Управления Росреестра по Иркутской области, в апреле в Приангарье было зарегистрировано 718 договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), в мае – 726. И хотя на фоне первых трёх месяцев года, когда продажи строящегося жилья были ниже на треть, это хороший результат, однако он по-прежнему меньше показателей аналогичного периода прошлого года. К примеру, в мае 2014 года в области было зарегистрировано 1249 ДДУ, то есть на 41% больше.

Эксперты при этом говорят, что судить по рынку строящегося жилья о ситуации с продажами недвижимости в целом объективно не получится. Так, рынок новостроек сегодня поддерживает  программа «Ипотека с государственной поддержкой», в рамках которой кредиты на покупку жилья выдаются по ставке 11,9% годовых. «А это существенно меньше, чем средние действующие ставки по жилищным кредитам», – уточняют специалисты. И говорят, что оценить ситуацию всесторонне можно, только зная, сколько квартир было продано в рамках программы господдержки, сколько пришлось на рынок уже введённых в эксплуатацию новостроек, а также на вторичный рынок.

– Понятно, что самое большое снижение продаж сейчас наблюдается на вторичном рынке, – говорит директор мультилистинговой компании «ЭмЭлСи» Александра Финкельштейн. – Тогда как рынок новостроек, напротив, поддерживает ипотека по программе господдержки. И с экономической точки зрения это абсолютно правильная мера как по отношению к дольщикам, так и по отношению к застройщикам. Все ведь понимают, что строительная отрасль даёт мощный мультипликативный эффект для массы смежных отраслей экономики. Рынок вторичного жилья такого эффекта никогда иметь не будет.

Без оптимизма

Несмотря на имеющиеся меры поддержки, иркутские застройщики пока весьма сдержанно оценивают ситуацию на жилищном рынке. Единственное, что все солидарно признают, так это зависимость населения и строительной отрасли от рынка ипотечного кредитования. «Но это и так было понятно, удивительно, если это кого-то ещё удивляет», – иронизирует по этому поводу Александра Финкельштейн.

Хотя, как рассказала заместитель генерального директора ФСК «Новый город» Галина Кузняная, до осени 2014 года  ипотечные кредиты в деятельности компании не были превалирующими: на долю сделок с ипотекой приходилось около 30–40% в общем объёме продаж. «Но бизнес в любом случае чувствовал бы себя более комфортно, если бы ипотечных кредитов сейчас было больше», – говорит Галина Кузняная. 

Похожая ситуация и у другого иркутского застройщика. Как рассказал первый заместитель генерального директора ОАО «Сибавиастрой» Алексей Волков, в их компании на долю сделок с ипотекой сейчас также приходится около трети всех продаж. Впрочем, есть примеры застройщиков, у которых эта доля достигает 60–70%. При этом Алексей Волков не отрицает, что количество покупателей, приобретающих жильё за счёт заёмных средств, действительно сократилось.

– Кто-то отложил принятие решения, кто-то, возможно, не получил одобрения банка на кредит в связи с ужесточением требований к заёмщику, – объяснил собеседник «Конкурента». – Всё это, безусловно, сжимает рынок спроса.

При этом снижение объёмов выдачи ипотеки уже успело отразиться на строительной отрасли региона, в частности на планах застройщиков. «Думаю, в этом году в области будет начато гораздо меньше новых строительных проектов, что, как следствие, вызовет дефицит жилья в следующем году», – объяснил Волков. По его мнению, уже сейчас объём предложения на рынке строящегося жилья сократился на 30%. В результате чего все квартиры, построенные в этом году, скорее всего, будут выкуплены.

В то же время все эти тенденции будут влиять и на ценообразование на рынке жилищного строительства области. «Стоимость жилья постоянно балансирует: иркутские застройщики уже скорректировали свои цены и будут их поддерживать на текущем уровне», – заявил Алексей Волков. А вот дальнейшего снижения цены квадратного метра ждать не стоит. «Так как это будет уже угроза рентабельности», – подчеркнул он.

Другие участники строительного рынка, а также эксперты и вовсе уверены, что в перспективе мы увидим рост стоимости квадратного метра жилья. 

– В июле вступают в силу новые строительные нормативы, которые практически вдвое увеличивают требования к размеру земельного участка, отводящегося под жилой дом, – заметил один из собеседников издания. – При этом не секрет, что в Иркутске почти нет свободных подготовленных участков с инфраструктурой. Чаще всего строители приобретают земли на аукционах не у области, а у населения.

В этой ситуации ипотека на ценообразование на жилищном рынке, по мнению эксперта, влияет лишь отчасти: сегодня в Иркутске и области нет ничего, что бы позволяло снижать стоимость жилья – ни свободных земельных участков, ни местного производства стройматериалов. Деньги – это лишь одна из составляющих, причём их наличие на рынке может в этих условиях провоцировать рост цен.