Гордиев узел

С тех пор прошло почти полгода, зима, как и полагается, сменилась летом. Строительный сезон, в наших краях довольно короткий, давно стартовал. Но никакой активности на огороженной забором площадке в пять соток не наблюдается. Сотрудники расположенной по соседству фирмы рассказали, что какое-то шевеление на стройплощадке происходило пару недель назад: рабочие разобрали теплушку и сложили стройматериалы, доски и арматуру, в аккуратные стопки. Это было сделано по требованию Службы государственного строительного надзора Иркутской области, которая не единожды выявляла на объекте нарушения генплана и выдавала компании «Байкал» предписания их устранить.    

Генеральный директор СК «Байкал» Евгений Шишкин заявил, что все эти месяцы как раз и были посвящены устранению замечаний Службы госстройнадзора. На взгляд застройщика и правообладателя объекта недвижимости, позитивные перемены в организации строительства налицо: на площадке теперь чистота и порядок, щитки и огнетушители закуплены, забор из профлистов хорошо укреплён, поверх него установлены навесы, даже тротуар со стороны улицы Ширямова вернулся на своё прежнее место. «Мы не стали дожидаться денег дольщиков, устранили нарушения своими силами, на средства учредителя. Сейчас почти всё приведено в соответствие с противопожарными требованиями и градостроительными нормами. Главное препятствие, которое на сегодняшний день невозможно преодолеть, – это требование Службы госстройнадзора организовать второй проезд на площадку. Но мы подключили прокуратуру, вошли в судебный процесс и надеемся на положительное для нас решение этого вопроса».

Оптимизм застройщика, однако, вряд ли можно считать оправданным. Едва ли в ближайшее время удастся разрубить гордиев узел, завязанный администрацией города Иркутска. Похоже, чиновники вконец запутались в своих собственных распоряжениях, разрешениях и прочих бумагах. Так, проектная документация на строительство здания по улице Ширямова, 10а была согласована с администрацией в 2008 году, при этом генплан высотки предполагал необходимый для стройки «пожарный» проезд во дворе, где расположены офисы ООО «Кристалл», Сибирской академии права, экономики и управления, а также другие конторы. Однако в 2011 году этот участок в постановлении администрации и проекте планировки Октябрьского округа Иркутска попал в границы красных линий и был отведён под планируемое расширение дороги по улице Ширямова. А ещё через пару лет мэр своим постановлением отдал ту же самую землю с общественным проездом в долевую собственность ООО «Кристалл» и САПЭУ. Тогда же городской комитет по управлению муниципальным имуществом утвердил схему расположения приватизированного участка под эксплуатацию новыми владельцами земли административного здания. В 2014 году чиновники вдруг очнулись, вспомнили о своих планах расширения автомагистрали, подняли разбивочные чертежи красных линий и отказали СК «Байкал» в продлении срока строительства высотки «в связи с нарушением норм Градостроительного кодекса РФ». 

Логика отступает

Все эти бумаги, родившиеся при бывших градоначальниках Владимире Якубовском и Викторе Кондрашове, много раз становились предметом судебных разбирательств. В 2014 году СК «Байкал» подавала иск в арбитражный суд Иркутской области на администрацию города, требуя признать незаконным отказ в продлении разрешения на строительство бизнес-центра по улице Ширямова, 10а. Тот же суд в прошлом году признал недействительными документы городской администрации о предоставлении в собственность ООО «Кристалл» и САПЭУ земельного участка по адресу Ширямова, 10. Четвёртый арбитражный апелляционный суд оставил это решение без изменения, но Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. Судьба спорного клочка земли в красных линиях с приватизированным общественным проездом так до сих пор и не решена: тяжба пошла по второму кругу. Первая инстанция на этот раз признала частную собственность на участок, но дело снова ушло на апелляцию, теперь уже с дополнительным истцом – СК «Байкал», который тоже претендует на пользование приватизированной землёй. «Мы не можем продолжать строительство из-за того, что блокирована дорога, – сетует Евгений Шишкин. – Надеялись договориться с руководством ООО «Кристалл». Но получили чуть ли не военные действия: собственники проезда ломали наш забор, блокировали машины, ставили шлагбаум. Сейчас надо заказывать новый план производства работ, проходить корректировку в Службе госстройнадзора, вся эта процедура требует колоссальных временных затрат. А мы не понимаем, есть ли смысл этим заниматься, пока не отменено решение городских властей о приватизации общественного проезда. Надеемся на прокуратуру». 

Как будто прокуроры, которых, по словам Шишкина, к этому вопросу подключили, смогут перепрыгнуть через голову Фемиды. Впрочем, в этой истории на логику уповать не приходится. Здесь с самого начала принимались незаконные решения, и поди теперь определи, чем это объяснялось – алчностью или безграмотностью «специалистов».

Взять хотя бы проект будущего бизнес-центра. Расстояние между объектом и соседними зданиями изначально не соответствовало нормам. В генплане значатся три метра, хотя ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» предусматривает между зданиями коридор в 10 метров. На самом деле будущая высотка возводится буквально впритык, на расстоянии сантиметров, к расположенному рядом офису. Только в прошлом году после обращений фирмы «Апрель» и ООО «Кристалл» в арбитражный суд и двух процессов строители укрепили осыпающийся котлован, в который грозили свалиться соседи. Это нарушение федерального закона допущено ещё на стадиях разработки проекта, экспертизы проектной документации и выдачи разрешения на строительство. Отступление от технического регламента благополучно (и по соображениям, о которых можно лишь догадываться) согласовано с администрацией города, противопожарной службой, автоинспекцией. Совершенно оче­видно, что, к удовольствию собственников предназначенного для строительства земельного участка, устранить нарушение уже невозможно. Представитель СК «Байкал», проводивший для меня экскурсию по стройке, пояснил, что сотрудники противопожарной службы не видят ничего страшного в такой ситуации: теперь, мол, есть огнеупорные материалы, и прилегающую к соседнему зданию стену высотки можно изготовить как раз из них. 

Уповая на Фемиду

Дорога общего пользования передана в частную собственность,
и второй въезд на стройплощадку организовать невозможно

Завтра, 10 июня, в Арбитражном суде Иркутской области будет рассматриваться заявление Службы государственного строительного надзора о привлечении СК «Байкал» к административной ответственности по ч. 6 ст. 19.5 КоАП РФ. За невыполнение в установленный срок предписания надзорного органа юридическому лицу грозит штраф до 100 тысяч рублей или административное приостановление деятельности на три месяца. Евгений Шишкин заявил, что уверен: процесс завершится победой ответчика. Видимо, надеется, что найдёт понимание у представителей Фемиды. Но эта дама с завязанными глазами, весами и мечом в руках, как известно, не привыкла входить в трудное положение сторон. Не её это дело – разбираться, по чьей вине возникли неустранимые нарушения закона. Важно лишь, что второй проезд на стройку на сегодняшний день отсутствует и требование регламента о расстоянии между соседними зданиями не соблюдено. 

Суды сейчас просто завалены тяжбами с СК «Байкал». Предметом делёжки стали не только земельные участки, имеющие отношение к возведению объекта. Возникли многочисленные споры о деньгах, вложенных в гиблый проект. Участок с вырытым на нём котлованом несколько раз переходил из рук в руки. Теперь прежние участники строительства пытаются вернуть свои доли, которые, как выясняется, не были оформлены как положено. Уже вынесено решение по иску Ольги Немчиновой, единственного участника и директора ООО «СК «Байкал» с 2007 до 2013 годы. Она провела часть строительно-монтажных работ, возвела фундамент и технический этаж, выполнила перекрытия под монолитные колонны и стены первого этажа здания. После чего доля СК «Байкал» вместе с земельным участком и незавершённым объектом рыночной стоимостью около 26 миллионов рублей попала в руки нынешнего учредителя Бориса Близнюкова, гендиректора ОАО «Деловая сеть – Иркутск». 

По словам истицы, она заключила с СК «Байкал» договор купли-продажи 100% доли в уставном капитале общества с условием её стоимости в размере 10 тысяч рублей. При этом по договору участия в долевом строительстве 2010 года компания якобы обязалась передать Ольге Немчиновой до января 2015-го в построенном уже здании нежилые помещения ценой в 20 миллионов рублей. Ответчик в суде заявил, что об этих обязательствах не знал, никаких миллионов не получал, и истица не смогла доказать, что была обманута. Арбитражным судом приняты также к рассмотрению исковые заявления ООО «Национальная экспертная палата» о взыскании с СК «Байкал» 18 526 408 рублей, уплаченных по договору долевого строительства, и ООО «Сибторг» – 88 и 95 тысяч рублей по договору купли-продажи. В Ленинском районном суде Иркутска СК «Байкал» проходит ответчиком в делах о неисполнении обязательств перед заимодавцем и кредитором. Евгений Шишкин при этом заявляет, что все эти тяжбы бездоказательны и не имеют отношения к нынешнему руководству компании. 

Карман, в котором деньги лежат

Гендиректор СК «Байкал» также уверил, что проблем с финансированием строительных работ у него нет. «Задолженность перед застройщиком всех дольщиков составляет сегодня около 150 миллионов рублей. У общества с ограниченной ответственностью «Би-зона», заключившего семь договоров участия в долевом строительстве на сумму 230 миллионов рублей, закончились деньги, но такое признание мы услышали только месяц-полтора назад. За это время появился новый инвестор, на которого можно опереться. Сейчас он ведёт переговоры с дольщиками: либо они остаются и оплачивают свои квадратные метры, либо им возвращают уже внесённые суммы. Договорились, что друг другу не выставляем пока никаких претензий», – говорит Евгений Шишкин. 

По его словам, нового «альтернативного» инвестора вполне всё устраивает – и смета, и график строительно-монтажных работ. Значительное удорожание проекта связано с тем, что после покупки объекта пришлось демонтировать всё, что было возведено продавцом, и начинать с нуля. На один только демонтаж ушло 7,5 млн рублей. К тому же осенью прошлого года начали безудержно расти цены на стройматериалы. Но лишние затраты «альтернативного» инвестора не смущают. Он уже начал рекламную кампанию, обещая будущим клиентам, арендаторам квадратных метров в БЦ BIZON, «бесшумное закрытие дверей, подвесные потолки, профессиональное ковровое покрытие на полу, стеклообои на стенах», а также «полный набор опций и услуг для успешного и комфортного ведения бизнеса». В том числе возможность проводить конференции для большого числа посетителей, назначать переговоры в специальной комнате переговоров и, главное, «спокойно принимать посетителей в ресторане на крыше с потрясающим видом на город». Только те, кому не хватает адреналина, видимо, способны оценить последнее «пре­имущество» в контексте десятка авиакатастроф, произошедших в небе над Иркутском в последние годы. 

Долгострой как визитная карточка города

«Визитной карточкой столицы Восточной Сибири» для всех, кто прилетает самолётом, остаётся долгострой за тротуаром
из ДСП и забором из проф­листов

Что мы имеем в итоге? На сегодняшний день СК «Байкал» располагает разрешением, действие которого продлено до 31 декабря 2015 года. Но, по сути, этот документ бессрочный. Администрация города уже пыталась отказать в продлении его действия, однако арбитражный суд местную власть поправил. Закон, как выяснилось, предусматривает единственное основание отказа: строительные работы не должны были начинаться. Теперь мы наблюдаем такой вот парадокс: правоустанавливающие документы компания «Байкал» получила с нарушением Градостроительного кодекса и технического регламента, но именно эти незаконные, по сути, документы определяют легитимность стройки. Требования Службы госстройнадзора из-за неустранимых отступлений от нормативов выполнить нереально, но и закрыть стройку вроде как нельзя. 

Есть, правда, в этой истории с возведением высотки в приаэродромной территории одна зацепка, связанная с вопросами безопасности полётов. Старший авиационный начальник иркутского аэродрома и руководство авиакомпании «Ангара» довольно долго (с 2007 по 2014 годы) не давали согласия на строительство запроектированного здания, пока не вмешался Верховный суд России. Согласно его решению, принятому в январе про­шлого года, теперь достаточно иметь положительное заключение собственника аэропорта по оценке влияния строящегося здания на безопас­ность взлётно-посадочных операций. А у нового собственника, судя по заявлению главы региона, совсем другие планы на использование земель в приаэродромной территории. Вполне вероятно, что в скором времени в судебные процессы по делам о строительстве би­знес-центра BIZON вступит очередной истец. 

Пока же генеральный директор ООО «Строительная компания «Байкал» продолжает демонстрировать непонятно на чём основанный оптимизм, заявляя, что уже в ближайшее время с помощью прокуратуры решит проблемы организации стройплощадки, устранив претензии Службы госстройнадзора. А к концу нынешнего года возведёт если не всё здание, то его львиную долю. «Этажей семь-восемь, – говорит он. – Китайцы возьмутся, сделают всё быстро и качественно». 

На самом же деле разбираться с тем, что наворотили в разрешительной документации чиновники городской администрации, провозглашавшие на словах необходимость комплексного подхода к градостроительному проектированию, теперь придётся новому мэру и сменившемуся собственнику аэропорта. Если им это не удастся, то «визитной карточкой столицы Восточной Сибири» для всех, кто прилетает самолётом, так и останется долгострой за тротуаром из ДСП и забором из проф­листов.