«Подобных – сотни по всей области»

Движение земель из одной категории в другую – нормальный процесс. Но в последние годы специалисты отмечают активное сокращение площадей земель сельскохозяйственного назначения в регионе. В прошлом году более чем из 8 тысяч гектаров сельхозземли львиная доля – 7619 гектаров – стала землёй населённых пунктов, ещё 753 гектара – землёй промышленности и иного специального назначении, три гектара превратились в особо охраняемые территории.

Изменения в основном произошли в Иркутском (4475 гектаров) и Усольском районах (3000 гектаров). Как пояснили в Управлении Росреестра по Иркутской области, здесь активно утверждались генеральные планы населённых пунктов муниципальных образований. Территории, которые пару десятков лет назад были заняты пашнями и угодьями, а сегодня застроены капитальными жилыми домами, вошли в границы населённых пунктов. 

Что касается земли, переведённой в категорию особо охраняемой, она находится в Ольхонском районе. Под промышленность и иное специальное назначение перевели 100 гектаров в Зиминском и 432 гектара в Черемховском районах.

Всего сегодня в Приангарье насчитывается 2888,5 тыс. га сельхозземель. Далеко не вся площадь применяется по прямому назначению – выращиванию продовольственных культур и разведения скота. Систематически используется для получения продукции чуть больше 82% земли (2391 тыс. га). Всё остальное в лучшем случае засажено деревьями – разделительными полосами между угодьями. В худшем – давно заболочено или застроено индивидуальными домами. 

Все эти цифры на первый взгляд кажутся вполне безобидными. Между тем в региональном Управлении Россреестра рассказали, что практически ежедневно жители области обращаются в ведомство, чтобы ещё на пару соток сократить объёмы сельхозземли. И далеко не всегда речь идёт об узаконивании участков в дачных и садоводческих товариществах. Порой граждане сознательно захватывают оставленные без присмотра угодья, ставят заборы даже на стратегических землях запаса. 

По словам начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости регионального Управления Росреестра Елены Малитовской, угодья незаконно захватывают во всех районах области. Наибольшая теневая активность на сельхозземлях наблюдается в центральных районах – Иркутском, Усольском, Ангарском, Шелеховском, а также рядом с крупными городами – в пригороде Братска, Усть-Илимска. Обосновывается это высокой экономической активностью данных территорий.

Чаще всего в чёрном списке, по словам Малитовской, фигурируют так называемые элитные направления. В Иркутском районе это земли по Байкальскому и Мельничному тракту. Здесь сотни садоводств и дачных товариществ, даже кадастровые инженеры с первого раза не определяют их границы, публичные коммерческие карты также далеко не всегда корректно обозначают периметры ДНТ и СНТ. 

«Например, по направлению к Мельничной Пади у нас сегодня часто фигурирует садоводство «Колобок». Старое садоводство с узкими проездами, подобных – сотни по всей области. «Колобок» прославился после того, как в наше ведомство началось поломничество людей, якобы приобретших участки в этом садоводстве. На самом деле граждане покупают участки, которые выходят за границы садоводства и размещаются на землях иных категорий», – рассказала Малитовская. 

Добросовестные покупатели не утруждают себя дополнительной проверкой документов на участки, доверяют лишь членским книжкам садоводов, словам председателей товариществ. Малитовская подчеркнула: наличие кадастрового номера участка не гарантирует его легитимность. Известны случаи, когда местные власти по ошибке или сознательно выделяли под дачи земли, распоряжаться которыми они не имели никакого права. Например, садоводство «Мысовое» по Байкальскому тракту всё целиком нелегально располагается на землях сельхозназначения, находящихся в государственной собственности. Часть территории садоводства «Дубравка» по Качугскому тракту расположена на землях запаса.

«Для спокойствия лучше обратиться в наше Управление, запросить необходимые документы. Заявление можно подать как в бумажном виде, так и отправить электронной почтой. Это государственная услуга, она совершенно бесплатная, предоставляется в течение трёх рабочих дней», – подчеркнула Малитовская. Специалист добавила: ино­гда может помочь покупателям и более простой способ. Запросите у председателя садоводства схему товарищества. Если на карте обозначено всего 120 участков, а вам предлагают приобрести 121-й, стоит задуматься и обратиться в Россреестр для дополнительной проверки. Не стоит полагаться на заверения риэлторов или председателя товарищества о том, что новые адреса просто не успели внести в схему. 

В Управлении сравнивают покупку участка с приобретением автомобиля. «Покупая машину, гражданин обязательно проверяет её на станциях технического обслуживания, обращается к специалистам для оценки состояния автомобиля. Земельный участок – более сложная покупка, но к ней почему-то нет серьёзного подхода», – сетуют в Росреестре.

Между тем проверить законность участка несложно. Дело в том, что всё движение земель после 2008 года чётко отображается в электронных системах Росреестра. Местные власти не обязаны согласовывать с Управлением Росреестра выделение земли для дачников. Но ведомство позже проводит мониторинг всех постановлений. Только в прошлом году таких постановлений по всей области было почти 12 тысяч, из них по 300 выявлены нарушения. 

Что нам стоит дом построить

Жители области без зазрения совести застраивают ценные участки, чернозём пропадает под бетонными фундаментами «дачных домиков». Угодья часто располагаются совсем близко от населённых пунктов, к тому же сотка земли здесь, как правило, на пару десятков тысяч рублей дешевле соседней категории «земли населённых пунктов». 

Строительство на брошенных пашнях, сенокосах ведётся с расчетом в дальнейшем узаконить объкты. Но, заверила Малитковская, изменить категорию земли, превратить сельхозземлю в землю населённого пункта или под индивидуальное жилищное строительство сегодня сложно. Для этого существует несколько способов, которые не гарантируют результата. Специалист подчеркнула: так называемая «дачная амнистия» не распространяется на новую нарезку земли. 

Можно надеяться на удачу и попытаться добиться расширения официальных границ ближайшего населённого пункта. «В каком-то смысле повезло дачникам в Иркутском и Усольском районах, где муниципалитеты активно утверждают генеральные планы. По заявлениям граждан власти муниципальных образований включают «стихийные» ДНТ и СНТ в свои границы, тем самым изменяя категорию земель», – рассказала Елена Малитовская. Генеральный план утверждается на длительный период. Высока вероятность, что самоволки на земле сельскохозяйственного назначения так и не удастся узаконить.

Второй способ подразумевает обращение непосредственно к губернатору региона. Если министерство имущественных отношений области выдаст положительное заключение, постановлением губернатора захват сельхозземли удастся узаконить. Как рассказали в министерстве, в прошлом году в правительство Приангарья было подано 88 ходатайств на перевод земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в состав земель иных категорий. Из них лишь по 20 было выдано решение правительства о переводе.

За четыре месяца 2015 года в региональное правительство уже подали 23 ходатайства на перевод земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в состав земель иных категорий. Лишь восемь были одобрены. 

Проблемы возникают не только с дачниками и садоводами. Часто с нарушениями пытаются получить положенные по закону им доли бывшие работники колхозов и совхозов. Как правило, бывшие фермеры не стремятся изменить категорию земли своих «долёвок». Напротив, они выражают готовность заниматься крестьянско-фермерским хозяйством на территории, то есть использовать участки по прямому их назначению. «Нанимают частных кадастровых инженеров, которые проводят им все необходимые замеры, но не сверяют их с публичными кадастровыми картами. 

В итоге участки выходят за границы долевых земель или даже бывшего колхоза или совхоза. Документы приходится оформлять заново, вновь приходится платить за замеры. Всего этого можно было избежать, заранее обратившись в Управление», – добавила Малитовская. 

Процент с каждой сотки

Между тем самовольное занятие земли сегодня – дело дорогостоящее. С этого года государство ужесточило административное наказание для любителей захватывать участки на территории сельскохозяйственных угодий. Поэтому, считают в Управлении Росреестра по Иркутской области, положение с захватом сельхозземель начнёт кардинально меняться в лучшую сторону. Дело в том, что с 20 марта в десять раз увеличились штрафные санкции как за самовольный захват земли, так и за использование её не по целевому назначению. 

По словам начальника отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Иркутской области Антона Кошкарёва, если раньше за размещение пилорамы на картофельном поле пришлось бы заплатить символический штраф, то сегодня гражданам придётся выложить от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости участка. При этом сумма должна быть не меньше 10 тыс. рублей. Должностное лицо заплатит не менее 20 тыс. рублей, юридическое лицо – не менее 100 тыс. рублей.

«Как видите, штрафы жёстко привязаны к кадастровой стоимости участка. К тому же штрафы теперь имеют свойство возрастать в случае повторения правонарушения. Раньше было экономически выгодней заплатить штраф, чем устранить нарушение. Теперь за первое невыполненное предписание граждане заплатят от 10 до 20 тысяч рублей, юридические лица от 100 до 200 тысяч рублей. Второе за год невыполненное предписание обойдётся гражданам до 50 тысяч рублей, а юридическим лицам до 300 тысяч рублей», – подчеркнул Кошкарёв. Он добавил, что до 20 марта невыполнение выданных предписаний надзорных органов «стоили» для граждан всего 300–500 рублей.

Не стоит надеяться, что без последствий удастся вынести заборы «всего на пару метров» за границы участка. Труднее должно быть на землях сельскохозяйственного назначения разместить промышленное предприятие или вдруг построить целый жилой посёлок. По словам Кошкарёва, сегодня в распоряжении надзорных органов спут­-

никовые системы наблюдения. На территориях, которые традиционно остаются незанятыми (брошенные пашни и сенокосы), даже небольшие постройки сразу бросаются в глаза инспекторам. 

«Как правило, граждане сознательно идут на правонарушение. Сложно представить, что забор случайно получился искривлённым, на пару метров зашёл на проезжую часть. В таких случаях граждане не препираются с инспектором, готовы идти на сотрудничество. Но порой доходит до смешного. Люди отказываются понимать, что незаконно присвоили участок. По мнению некоторых, постройка «на пустыре» не несёт никакой социальной опасности. А теперь представьте: региону требуется увеличить площадь посевов культур, а все высокоценные угодья застроены дачами. Или фермерам правительство должно выделить землю, а чернозём застроен жилыми капитальными домами», – поясняет Кошкарёв. 

Земли сельхозназначения значительно дешевле участков в границах населённых пунктов, но располагаются они в непосредственной близости с поселениями, что делает их привлекательнее промышленных земель. Угодья обычно захватываются не с благими намерениями разводить фермерское хозяйство. Здесь появляются пилорамы, участки заваливают отходами лесопиления, складируют грунт или даже просто организуют свалку бытовых отходов. 

«Граждане ошибочно полагают: «Моя земля, что хочу с ней, то и делаю». Но использование участка не по целевому назначению карается законом. На сумму назначения штрафа не влияет обеспеченность граждан. Порой за захват земли родственники, в надежде сократить штрафы, пытаются выставить виноватыми пожилых родителей с небольшими пенсиями. Наши инспекторы уже привыкли к такому лицемерию», – добавил Кошкарёв.

Кстати, неиспользование земли тоже чревато последствиями. В этом году законодатель отдельной строкой вынес оставление без присмотра земель сельхозназначения. Даже законный приобретатель угодий, три года не занимающийся землёй, заплатит за своё бездействие. Простому садоводу «светит» не менее трёх тысяч рублей. Должностному лицу не менее 50 тыс. рублей, юридическому – не менее 200 тыс. рублей. 

«Заметили дачники, что их сосед давно на участке не появлялся, вся земля зарастает, теряет свою ценность, – стоит обратиться в наш отдел», – отметил Кошкарёв. Между прочим, невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, влечёт административные штрафы в разы больше, чем за неиспользование земли. Гражданам придётся заплатить от 20 до 50 тыс. рублей, должностным лицам от 100 до 200 тыс., юридическим – от 200 до 400 тыс. рублей. И вновь повторение правонарушения увеличивает штрафные санкции.

«Мы не бездумно назначаем наказания. Даём разумное количество времени на устранение нарушений. Инспектор понимает, что у нас, в Сибири, зимой забор перенести практически нереально. Но за исполнением предписаний мы строго следим», – заверил Антон Кошкарёв. По статистике, каждый второй выезд инспектора на место заканчивается составлением про­токола. В прошлом году во время 6500 проверок были выявлены 3800 правонарушений земельного кодекса, в том числе на высокоценных сельхозземлях.

«Сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. В целях сохранения особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий на территории области распоряжением регионального министерства сельского хозяйства утверждён перечень земель сельскохозяйственного назначения, использование которых для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, не допускается», – подчеркнули в региональном минимуществе.