Умное управление
Договор управления многоквартирным домом – это тот документ, который определяет обязанности как самих собственников, так и управляющей компании. Если подойти к составлению договора управления с умом, документ будет вашей подсказкой при решении возможных конфликтных ситуаций. Более того, он сведёт к минимуму возникновение недоразумений при общении с коммунальщиками. «Сибирский энергетик» представляет пошаговую инструкцию о том, как правильно заключить договор и какие пункты в нём должны присутствовать в обязательном порядке.
Совет старейшин
Вопрос, какая организация будет следить за вашим домом, может возникнуть не только после сдачи здания в эксплуатацию. Новый договор управления придётся заключить с новой управляющей организацией, если предыдущая компания не смогла получить лицензию и вынуждена покинуть рынок жилищно-коммунальных услуг. Стоит задуматься о пересмотре договора с управляющей организацией, если качество предоставляемых услуг вас перестало удовлетворять. Договор – это цивилизованный способ оформления отношений между собственниками многоквартирного дома и управляющей организацией. К составлению документа стоит подойти со всей ответственностью, прочитать каждый его пункт, чтобы потом вдруг не чувствовать себя обманутыми коммунальщиками.
Неважно, по какой причине дом заключает новый договор на управление. Первое, с чего стоит начать собственникам, – создать совет многоквартирного дома. Согласно статье 161 Жилищного кодекса, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья, дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более четырёх квартир, собственники обязаны организовать совет дома. Регистрировать совет ни в каком органе не нужно. Достаточно провести общее собрание жильцов (его может организовать любой собственник), выбрать председателя совета и его помощников. Данное собрание лучше провести в очном порядке. Конечно, заочная процедура проще, но она подходит для тех домов, где соседи прекрасно знают друг друга, привыкли доверять старшей по подъезду или другому активисту.
Наличие совета дома важно не только потому, что так предписывает Жилищный кодекс. Именно совет активистов будет решать основные вопросы при заключении договора с управляющей организацией.
Вторым шагом необходимо проанализировать рынок управляющих компаний населённого пункта. Безусловно, к совету дома с предложениями о сотрудничестве могут выходить и представители самих управляющих организаций. Не стоит сразу отказывать им или, напротив, безоговорочно соглашаться подписывать договор. Необходимо прицениться: выяснить тарифы на услуги по содержанию, обслуживанию и текущему ремонту имущества, поискать отзывы о деятельности компании, изучить официальный сайт организации. Между прочим, раскрытие информации о своём опыте управления другими домами может стать решающим при выборе управляющей компании. После того как совет определился с несколькими кандидатами на роль управляющего домом, все предложения стоит обсудить на общем собрании собственников. Подчеркнём: окончательный выбор УК остаётся за большинством, а не председателем совета.
И только после этого совету стоит приступить к созданию самого проекта договора. Помните, собственники многоквартирного дома – это заказчики, которые имеют право требовать особых условий для себя. Управляющая компания не будет работать себе в убыток, но компромисс с организацией найти всегда возможно.
Разложить по полочкам
Сегодня в социальных сетях активисты из разных регионов обмениваются опытом разработки договоров. Многие за основу берут документы, которые им предлагают в управляющих организациях, кто-то упор делает на образец договора, опубликованный на официальном сайте некоммерческого партнёрства «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль». Кстати, если следовать всем этим рекомендациям, договор управления вместе со всеми приложениями может занять 90 (!) печатных листов формата А2. Возможно, такая пачка неудобна в использовании, зато собственники и управляющая компания будут чётко понимать границы ответственности и прав. Все уточнения стоит вынести в приложения, а в договоре достаточно сделать ссылки на законодательство.
Итак, в договоре (в приложении) обязательно должен быть указан состав общего имущества. При этом в перечне нужно не забыть указать помимо крупных объектов (кровля, фундамент, стены, лестничные пролёты, колясочницы, чердаки, земельный участок, на котором стоит дом) мелкие общедолевые объекты. Например, почтовые ящики, вынесенные на лестничные клетки узлы учёта, домофоны, входные двери в подъезды, задвижки и вентили на системах. Иными словами, всё имущество, не расположенное в квартирах. При этом недостаточно просто перечислить предметы, лучше указать их техническое состояние. Возможно, в офисе управляющей организации не будут довольны такой «бумажной волокитой», но на поводу у коммунальщиков идти не стоит. Понятие общедомового имущества подробно объясняется Жилищным кодексом в статье 36, но состояние передаваемых объектов на управление у всех домов разное. Управляющая компания, в свою очередь, при конфликтной ситуации с собственниками может апеллировать к изначально плохому состоянию дверей, окон и подъездов. Доказать обратное будет сложно.
Заострить внимание необходимо на перечне работ и услуг управляющей компании. Можно обойтись стандартным набором работ, которые предлагает сама управляющая организация. Также собственники могут расширить список. Если собственники желают в подъезде ковровую дорожку, цветы и тюль на окнах (подразумевается, что всем этим обеспечивать будет УК), они могут высказать свои пожелания компании. Нужно только иметь в виду, что за каждую дополнительную услугу придётся отдельно заплатить. Подчеркнём, тарифы по содержанию домов индивидуальны в отличие от тарифов на электроэнергию, газ, воду и тепло.
Отдельно в договоре (приложении) можно указать и порядок изменения перечня работ и услуг, чтобы в случае необходимости поставить в подъезде клетку с канарейками, при этом оставить птичек на попечении сотрудников компании. Или, напротив, в целях экономии убрать все излишества: домофон, цветы, ежедневную влажную уборку.
По законодательству все управляющие организации обязаны раскрывать информацию о своей деятельности. В идеале каждый собственник должен понимать, на что уходят его деньги: сколько тратится на содержание инженерных сетей, сколько приходится направлять на ремонт и уборку подъезда. Для этого постановлением правительства № 731 утверждён специальный стандарт. Если управляющая компания его не соблюдает, она может лишиться лицензии на деятельность. Впрочем, за всеми работами собственникам лучше следить самостоятельно. Управляющие компании приходят и уходят, а недоделки и браки в ремонте в конечном счёте остаются жильцам.
Чтобы контроль за работами УК был полноценным, ещё на стадии подготовки проекта договора необходимо указать уполномоченных лиц, которые будут принимать работу компании, подписывать акты выполненных работ или претензии. Уполномоченное лицо не обязательно должно быть членом совета дома. Если среди соседей есть человек, который в часы работы уборщицы находится дома, лучше ему подписывать акты соответствующих работ. Пройтись быстро по подъезду, посмотреть, не упустила ли чего уборщица, несложно, с этой работой справится любой. Если в доме живёт толковый инженер, ему лучше делегировать принятие непредвиденных работ. Некомпетентный человек летом в тёплое время может не заметить, что оконная рама установлена неправильно, зимой устранять брак будет сложно.
Ответственность сторон (управляющей компании и собственников) прописывается в «основном теле» договора. Управляющая компания может предложить в приложении указать требования к пользователям помещений, наймодателям, арендодателям. Речь идёт о том, что нельзя устанавливать, подключать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети; нельзя сливать воду из системы отопления на бытовые нужды; запрещается загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре. Обратим внимание на последний пункт. Если дверь к инженерным коммуникациям решено закрыть на амбарный замок (чтобы непослушные дети не попали в опасную комнат), управляющей компании в любое время суток должен быть обеспечен вход в это техническое помещение.
Итак, с общедолевым имуществом определились, перечень услуг и работ управляющей компании представлен, права и обязанности определены, но управляющая компания выставляет, по мнению жильцов, слишком высокий счёт. Вот теперь наступает пора переговоров, когда вновь понадобится работа совета дома. Во-первых, стоит выслушать компромиссный вариант компании. Во-вторых, нужно потребовать у компании смету расходов с вашего многоквартирного дома. Если компания отказывается предоставлять расчёты, ссылаясь на коммерческую тайну, стоит задуматься, а нужна ли вам такая «тёмная» управляющая компания. Проект договора у вас уже есть, осталось лишь найти компанию, которая будет удовлетворять вас как заказчика.
