– Можно ли сравнить сегодняшнюю ситуацию с кризисом 2008-го, который подвёл ряд стройкомпаний к банкротству? Какова позиция УКСа накануне очередного экономического кризиса, который может ударить по отрасли?

– Начало 2015 года, без сомнения, трудного для строительной отрасли, мы встречаем с большей уверенностью, чем в 2008 году. Можно сказать, что к кризису компания более чем подготовлена за счёт продуктивной работы в прошлом году.

Самая главная задача, которую УКС ставило перед собой, – запустить крупный проект жилого района «Эволюция» (59 многоэтажных домов и социальная инфраструктура). Это амбициозные планы как с точки зрения объёмов строительства, так и относительно качества вводимого жилья. Пожалуй, они не сопоставимы ни с одним другим строительным проектом в Иркутске. Строительство УКС начало в марте 2014 года. Причём планировалось довести первую очередь к концу года до степени готовности в 30–40%. Но удалось выполнить сверх плана – запущены в эксплуатацию четыре дома, ещё шесть доведены до степени готовности 60–80%. Мы увеличили темпы строительства, благо нам повезло не только с погодными условиями, но и с организацией производственных процессов начиная с этапа проектирования. Нельзя сказать, что обошлось совсем без проблем. Возникали, к примеру, сложности по строительству коммунальных сетей к этому жилому комплексу. Но при общих усилиях со­вместно с ресурсоснабжающими организациями вопросы удалось решить.

Можно однозначно говорить: если бы мы не запустили этот проект в 2014 году, то сейчас оказались бы в куда более сложном положении. Ведь за этот период, предшествующий, по сути, кризису, мы успели сформировать в необходимом на 2015 год для покупателя объёме свой основной продукт – квадратный метр. Что это означает? Сегодня большинство участников строительного рынка отмечают, что цена, к примеру, на арматуру увеличивается на 30%, заметно подросла и будет расти она также на бетон и другие материалы, но для нас эти статьи расходов уже не являются определяющими при формировании стоимости квадратного метра на 2015 год. При высокой готовности жилья на 60% сформирована и цена на него.

– Таким образом, можно предположить, что у вас цена за квадрат окажется ниже, чем в среднем на рынке? В каком диапазоне она будет колебаться?

– Точнее будет сказать, что стоимость квадрата, произведённого УКС, будет меньше зависеть от предстоящих изменений рынка, потому что она была заложена ещё вчера. Однако предсказать, каким будет само колебание, пока сложно. Ни одна из иркутских компаний ещё не может ­озвучить свои цифры – все ждут окончания первого квартала, чтобы понять, каково же общее удорожание строительных материала.

В любом случае у нас этот диапазон колебаний будет меньше – в 2014-м мы сознательно шли на опережение темпов строительства по отношению к темпам собственных продаж. Таким образом, в 2015-м году нам будет что предложить покупателям, не начиная при этом новую стройку, достаточно рискованную в сложившихся экономических условиях.

– Если сравнивать темпы продаж в 2014 году с предшествующим и предстоящим периодом, как можно их охарактеризовать?

– Прошедший год был в целом для всех компаний очень благоприятным. Покупательская способность высока, соответственно, спрос на жильё тоже высокий. Наверное, в целом рост в 2014 году составил 10–15% по сравнению с предыдущим годом. Но эта тенденция неожиданностью не стала, она прогнозировалась. Поэтому, как вы заметили, многие крупные организации активно строили жильё.

Причём 2014 год отличился не только ростом продаж, но и пониманием качества жилищного строительства. Так получилось, что у иркутского покупателя требования к застройщикам и их продукту формировались очень долгое время. И если раньше они были достаточно примитивными – «были бы стены и окна», то сейчас большинство людей обращает внимание на среду, в которой находится дом – на количество парковочных мест, на территорию, где расположена блок-секция, на открытые социальные объекты. И в 2014 году застройщики уже понимали, чего хочет покупатель, и старались по максимуму это воплотить.

Правда, декабрь 2014 года – это отдельная ситуация, выбивающаяся из общегодового тренда. Произошёл всплеск покупательской активности: объём продаж вырос в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. При серьёзном колебании валюты люди боялись хранить свои деньги на счетах, снимали их и вкладывали  в недвижимость. И это оправданное решение. Недвижимость – продукт, который всегда наберёт свою цену, даже если в какой-то период она сильно снизится. Косвенная ликвидность жилья всегда остаётся выше, чем при депозитном хранении денег.

В 2015 году ипотечные условия изменились – ставки значительно выросли, активность покупателей уже снизилась. Думаю, серьёзный спад ожидается и по долевому участию. Ведь иркутские дольщики, наученные горьким опытом, остерегаются при нынешней экономической ситуации покупать жильё на стадии невысокой готовности. В Иркутске до сих пор ещё есть незаконченное затянувшееся строительство ЖК с участием средств дольщиков. Благо наша компания предлагает блок-секции с высокой степенью готовности и доверия к нашей компании как муниципальному застройщику гораздо больше.

– Учитывая эти риски, какими будут планы УКС на 2015 год? Придётся заморозить часть работ и сконцентрироваться на завершении уже существующих проектов? 

– В 2014 году, по сравнению с 2013-м, мы выполнили в два раза больший работ по строительству. Возведено 9 блок-секций, общая площадь квартир и офисов составила 27,8 тыс. кв. м, количество квартир – 558.

Наращивать темпы УКС планировало и в 2015 году. Но, как и другие участники рынка, планы мы подкорректировали из-за неблагоприятной ситуации – себестоимость строительных работ в 2015 году увеличивается, покупательская способность снизилась. Большинство игроков задумалось – стоит ли начинать проекты с нуля?

Если бы не изменилась ситуация в экономике, то темпы строительства нам бы однозначно удалось удвоить, можно было даже построить вторую очередь жилого района «Эволюция». Но пока УКС однозначно не станет этого делать. Ввод объектов в 2015 году планируется в следующих показателях: 12 блок-секций, общая площадь жилья и офисов – 31,7 тыс. кв. м. И этого вполне достаточно.

– Ваши коллеги, комментируя нынешнюю ситуацию в отрасли и невыполнение планов в 2014 году, говорили о таких проблемах, как введение экоэкспертизы, нехватка участков для строительства, трудности при согласовании объектов с надзорными органами на этапе сдаче в эксплуатацию. На какие моменты вы можете обратить внимание исходя из собственной практики?

– Необходимость проводить все проекты через экологическую экспертизу отодвигает начало самой стройки на 6 и более месяцев. Новые жилые объекты УКС начал строить раньше, чем вступил в силу закон об экоэкспертизе (в июле 2014 года. – Прим. авт.). Здесь нам пока повезло; но сложности возникли с социальными объектами – двумя детсадами и школой, проекты которых пока находятся на стадии согласовании.

Ужесточились и другие требования к строительным компаниям в федеральном законодательстве. Надо отметить, что изменения эти, как и в случае с экоэкспертизой, происходят очень быстро, когда их никто и не ждёт, так как помимо застройщиков к новым реалиям старается приспособится и стройнадзор, оперативно реагируя на изменения. К примеру, появились новые требования по маломобильным группам населения – люди с ограниченными возможностями, передвигающиеся в инвалидных колясках,  должны иметь возможность попасть в новом доме в подвальные помещения, выйти на балкон. А между тем наши старые проекты, которые были подготовлены год-два назад, не учитывали этих норм. Соответственно и строительство началось по имеющимся проектам.

После таких нововведений и нам, и Стройнадзору, который следит за выполнением требований, пришлось прилагать большие усилия для решения этих проблем. Всё, что было запроектировано ранее, пришлось менять на этапе строительства. Возникли риски замедления темпов работ, но Стройнадзор, надо отдать должное, предложил свой вариант решения проблемы, позволяющий выполнить нормы и при этом сохранить темпы. Те же острые проблемные вопросы, которые не удавалось отрегулировать на уровне Стройнадзора и подрядчика, по инициативе контролирующего органа выносились на совместное обсуждение с минстроем Иркутской области. И это – один из положительных трендов 2014 года.