«Сегодня – в хвосте»

Одна из иркутских компаний в 2014-м разморозила стройку, которую в кризисный 2008-й посчитала целесообразным остановить. Теперь, усилив фундамент и наведя прочий марафет, застройщик намерен продолжить работы. А значит, в кризисный 2015-й объект, оставленный в 2008-м, может быть наконец-то закончен. Любопытный пример, который заставляет искать другие причины ситуации на местном строительном рынке помимо общераспространённого объяснения – надвигающегося экономического кризиса.

Если же от частного и положительного примера перейти к общему, то в Иркутской области в 2014 году всё же произошло резкое падение темпов ввода жилья. К услугам потенциальных покупателей сегодня есть 716,9 тыс. свежепостроенных квадратных метров, введённых в 2014-м (0,3 кв. м на человека). При этом потери составили 27% – в 2013-м в Приангарье было сдано 973 тыс. (0,4 кв. м на человека), или плюс 100 тыс. кв. м к уровню 2012-го.

– Тогда Приангарье было впереди всех по Сибирскому федеральному округу. Сегодня – в хвосте всех регионов России, – комментирует президент Союза строителей Юрий Шкуропат. 

Что характерно, «недострой» числится не просто за компаниями-одно-дневками, а почти за каждым крупным игроком местного рынка. Так, «Востсибстрой» не ввёл 10 тыс., ссылаясь на неожиданно возникшие технические причины, которые затянули работу на лишних 4 месяца. «Новый город» не сдал 5 тыс. от заявленного, так как решением Думы Иркутска ему была запрещена стройка многоэтажек на Чертугеевском полуострове. Иркутский Стройнадзор не выдал разрешение «НьюЛенОйл» на ввод 8,4 тыс. квадратов и «Парапет строю» на 11,97 тыс. (в 2015 году замечания устранены).

Иркутск и Иркутский район – самые главные поставщики квадратных метров. 62% всего вводимого в регионе жилья приходится на эти территории. Только один из передовиков – Иркутск – должен был сдать по планам на 2014 год без малого 500 тыс. квадратов. Но ввести удалось всего 306 тыс.

– По-видимому, кризис начал сказываться на предприятиях строительной сферы уже в 2014 году, – резюмирует заммэра по градостроительной политике Евгений Харитонов.

Однако в разрез с мнением городского чиновника идут общероссийские показатели. Эту статистику кризис пока не подпортил. В 2014 году страна сдала 73 млн кв. м (рост к 2013 году – 16%), приблизившись к показателям последних лет СССР, когда вводилось 72 млн квадратов ежегодно. В Иркутской области в этот период строилось около 1,5 млн (0,6 кв. м на одного жителя региона). Догнать и перегнать советскую стройку Иркутской области, похоже, не скоро удастся. Напомним, что Минстрой РФ утвердил для Иркутской области план по вводу жилья с 2014 по 2017 годы по нарастающей от 980 тыс. до 1,1 млн квадратов в год. «Но как уже о свершившемся, можно говорить и о провале в 2015-м», – считает Евгений Харитонов.

«Готовы были бы и все 30 ввести…»

Представители строительного бизнеса в основном опасения Харитонова подтверждают. Единственным, кто пока практически не меняет свои инвестиционные планы и надеется получить-таки прибыль, является, судя по всему, «Востсибстрой». В 2014 году компания сдала 65 тыс. квадратов, из них большая часть пришлась на Иркутский район – 29 тыс. Ещё 25 тыс. отстроено в Иркутске и 10 тыс. – в Братске. Между тем запланировано на 2015 год даже больше, чем в предыдущем – 70 тыс. кв. м. Из них 35 тыс. в Иркутске, 27 – в Иркутском районе, 6,5 – в Братске. Правда, из заявленного объёма по Иркутскому району пока нет разрешения на строительство 20 тыс. квадратов, так как затянулось согласование документов, отправленных в Москву на экологическую экспертизу.

– Мы планируем получить её в феврале и к сезону выйти на объект, – говорит Иван Ильичев, исполнительный директор  ЗАО «УК «Востсибстрой».

Могли бы запланировать на 2015-й и больше, уверяет он, но часть блок-секций решили перенести на 2016 год. Как-никак, спрос на жильё упал… Согласен с ним и коллега из МУП «УКС Иркутска» Евгений Савченко:

– Сегодня жильё по 16% годовых (ставка по ипотечным кредитам. – Прим. авт.) никому не нужно.

Правда, в отличие от частной компании, МУПу в этом году стройку всё-таки придётся заморозить, и весьма серьёзно – до 30 тыс. квадратов вместо запланированных ранее 80-ти. «Мы не повлияем на рынок, пока не появятся вменяемые ставки», – говорит начальник МУП.

Секвестировать затраты на стройку решила ещё одна компания – ЗАО «Маирта». В итоге объём введённого жилья вместо планируемых ранее 35 составит 23 тыс. кв. м в 2015 году, рассказывает гендиректор Артур Мещанинов.

Михаил Сигал, заместитель гендиректора ЗАО «Восток-Центр», отмечает: при пессимистичном развитии событий компания сократит стройку почти в 4,5 раза по сравнению с 2014 годом (тогда в семи муниципалитетах было введено 61,7 тыс. кв. м, из них 53,8 – жильё, остальное – соцобъекты). Даже в случае более благоприятных условий для бизнеса снижения всё равно не избежать, но – уже в 2 раза. «В Иркутском районе в ЖК «Стрижи» будем возводить 10 тыс. квадратных метров, хотя готовы были бы и 30 ввести. Но решение принимаем исходя из спроса на жильё в 2015 году», – говорит Сигал.

Для ООО ФСК «Новый город» 2014-й, когда был введён максимум – 98 тыс. кВ. м (в предыдущие несколько лет – в пределах 70–80 тыс.), грозит быть компенсационным за счёт провального 2015-го. Пока в планах застройщика сдать в нынешнем году лишь 33 тыс. квадратов, а в 2016-м – 50 тыс., комментирует гендиректор Александр Ткачёв. 

– За 2014 год мы завершили застройку на восьми гектарах в центре Октябрьского района, откуда расселили из ветхого и аварийного жилья (частный сектор) более 450 семей. Взамен там появилось 15,7 тыс. квадратных метров. Продолжилась работа в Иркутске на улице Депутатской в рамках развития застроенных территорий (пилотный проект, который реализуется совместно с администрацией МО). По данному проекту введено в эксплуатацию 28,4 тыс. квадратов. Всего снесено 23 из запланированных 39 домов. Инвестиции на снос и переселение по данным объектам составили 570 млн рублей, – комментирует завершившийся период Александр Ткачёв.

Ещё по одному совместному крупному строительному проекту в Иркутске – ЖК «Союз» (участники «ГрандСтрой», «Домстрой», «Сибавиастрой», «Новый город») – введена первая очередь – 40,5 тыс. квадратов. Всего в комплексе 15 жилых домов, 2 нежилых здания.

Экоэкспертиза отминусовала квадратные метры

При общем снижении показателей на 2015 год общими остаются и причины, на которые ссылаются стройкомпании. И надвигающаяся стагнация в экономике, как ни странно это покажется на первый взгляд, далеко не первопричина падения темпов строительства в Иркутской области.

Так, свою лепту внесла экологическая экспертиза, которая с лета 2014 года стала обязательной для всех строительных проектов, а также проектов по восстановлению и реконструкции на Байкальской природной территории (под неё попадает почти 80% Иркутской области). Такие нововведения в федеральном законодательстве поставили перед застройщиками барьер – на экоэкспертизу проектных документов, которая проходит в Москве, тратится до 6 месяцев. А значит, сдвигаются и непосредственно работы на стройплощадках. В итоге, по подсчётам Союза строителей Иркутской области, экоэкспертиза, начавшаяся всего лишь в середине минувшего лета, обойдётся региону в минус 138 тыс. кв. метров по итогам 2015 года. Ввод в эксплуатацию этих квадратов перейдёт на 2016 год. А в целом регион по объёму ввода жилья в 2015 году может вернуться к показателям 2013 года.

– Такова цена промедлений из-за экоэспертизы – 138 тыс. кв. м уже переходит на 2016 год. Те разрешения на строительство, которые были выданы до 12 июля 2014 года (тогда вступил в силу закон об экоэкспертизе. – Прим. авт.), позволяют в 2015 году ввести лишь 637 тыс. кв. м, – комментирует президент Союза Юрий Шкуропат.

Причём сказывается это не только на строительстве жилья, но и на социальных объектах. «Мы не успеваем осваивать деньги по муниципальным контрактам», – констатируют руководители строительных предприятий.

Иркутский замминистра строительства Александр Проценко на это замечает, что чиновники уже провели ряд встреч с профильными министерствами в Москве, добиваясь права проводить экоэкспертизу в Иркутске. Идея «вроде бы поддерживается». Кроме того, в Минприроды РФ согласились ограничить проведение  экоэкспертизы лишь одной Центральной экологической зоной Байкала, исключив всю природную территорию. Но пока компаниям по-прежнему приходится отправлять документы на длительное согласование в Москву и, как следствие, переносить сроки начала строительства. Но даже если сейчас будут приняты изменения в ФЗ для упрощения процедуры прохождения экспертизы (этого, кстати, строители добивались ещё до вступления ФЗ в силу), времени наверстать упущенное уже нет. Инвестиционный цикл строительства занимает более года, поэтому те разрешения, которые сейчас начнут выдаваться, в 2015 году всё равно не позволят ввести заветные квадратные метры.

Земли не будет

Крупные иркутские компании сократят в два и более раз
объёмы ввода жилья в 2015 году

Основа строительства – это земельные участки. Но перманентное состояние по иркутскому земельному вопросу также строительство не стимулирует.

– Из-за того, что не предоставляются свободные земли, у нас нет массового строительства жилья эконом-класса, – считает Юрий Шкуропат.

На земельные проблемы и административные препоны уже традиционно пожаловался и «Новый город». 33 тыс. обещанных на 2015 год квадратов будут возводиться исключительно по совместному с Иркутском проекту развития застроенных территорий на улице Депутатской. Больше строить негде, уверяет Ткачёв:

– Не удалось выйти на принадлежащий нам Чертугеевский полуостров (компания планировала возвести до 77 тыс. кв. м) из-за решения, инициированного местными властями. Мы подали иск в суд на Стройнадзор, а в ближайшие две недели подадим и на администрацию Иркутска. Не вышли и на площадку в Малой Еланке (Иркутский район), так как в генплане поселения не были утверждены минимуществом изменения, позволяющие работать на участке.

Заместитель мэра Евгений Харитонов не утешил участников рынка: на многое застройщики в 2015 году могут не рассчитывать – всего около 6 гектар готовит для предоставления под строительство администрация Иркутска по программе «Доступное жильё». Основная же часть земель в Иркутске является неразграниченными, и ей, согласно региональным законам, распоряжаются минимущество и земельная комиссия при губернаторе области.

Между тем минимущество в 2015-2016 годах предоставлять участки в Иркутске и Иркутском районе не намерено. «Министр Антон Протасов прислал мне документы, согласно которым ни для точечной, ни для комплексной застройки участков не будет. По их (министерства. – Прим. авт.) документам на свободных территориях планируются либо скверы, либо благоустройство», – говорит Юрий Шкуропат. 

Кредиты и обманутые дольщики

Собственно кризис тоже внёс свою лепту и «помог» скорректировать планы застройщиков. Компании все как один жалуются на увеличение себестоимости строительства и снижение платежеспособности населения из-за недоступных ипотечных кредитов. К примеру, гендиректор компании ЗАО «Маирта» Артур Мещанинов указывает на рост цен по основным строительным материалам. Так, в конце 2014 года цены на металлопрокат поднялись на 12% и более в зависимости от качества материала. Прогнозируется и дальнейший рост. Отделочные материалы для жилья эконом-класса подросли на 10%. На оформление работников из ближнего зарубежья затраты увеличилась в три раза, не считая расходов на введённое тестирование по истории, с учётом которого удорожание стало пятикратным. На оформление рабочей силы из дальнего зарубежья увеличение произошло в два раза. Взнос на регистрацию договоров долевого участия и госпошлина выросли с 2 до 3 тыс. рублей.

«Уже выросли и ещё вырастут», – говорит о ценах на материалы в ожидании нового строительного сезона Михаил Сигал из ЗАО «Восток Центр». По его наблюдениям, арматура подорожала за 2014 год на 40%. Подорожали из-за импортных комплектующих оконные конструкции, кабельная продукция, сантехника – на 15–20%. Банковские гарантии и страхование, которые требуются по условиям муниципальных конкурсов на строительство жилья, дают сегодня нагрузку в 700 рублей на кв. м. В итоге компания предпочла отказаться от участия в муниципальных программах («Дети-сироты», «Ветхое и аварийное жильё» и т.д.), согласно которым обязана строить жильё по социальным ценам – в пределах 34 тыс. рублей за квадрат. «При полной отделке квартир мы выходим за пределы их себестоимости», – говорит Сигал.

Владимир Чеботарёв из «Гранд Строй» грешит на проблемы с инфраструктурой. По его словам, их компания и коллеги из «Сибэнерготрейда», получившие неплохие участки в Иркутском районе, приостановили работы до решения вопроса с подключением к  канализационным сетям.

Работа Стройнадзора, по мнению иркутских застройщиков, и вовсе похожа на карательные операции – их требования постоянно ужесточаются, появляются новые. «Чаще всего это происходит, когда объекты находятся на стадии ввода в эксплуатацию. Естественно, в разработанных ранее проектах они не учтены», –  говорит представитель УКС Евгений Савченко.

Таким образом, общая дилемма – строить ли в 2015-2016 году про запас (учитывая низкий покупательский спрос и банковские кредиты на строительство, которые надо возвращать вне зависимости от спроса) или пока прекратить гонку за квадратными метрами, в основном перед строителями сегодня уже не стоит.  

– Сохранится ли стагнация на рынке или он обвалится полностью? Нам это неизвестно. Поэтому нет смысла рисковать и увеличивать число обманутых дольщиков, – делятся представители отрасли.