Закон о переходе прав на участки с неразграниченной собственностью в столице Приангарья и Иркутском районе принят 18 декабря 2014 года. Согласно ему эти земли перешли из фонда Иркутска под юрисдикцию правительства с начала 2015 года, а территории Иркутского района окажутся в областном распоряжении позже – в 2016-м. Как утверждают региональные власти, это продолжение законодательных инициатив правительства по упорядочению земельных операций и сделок с целью повышения эффективности управления земельным фондом, начатые ещё в 2007 году. Тогда область получила полномочия распоряжаться неразграниченными земельными участками в Иркутске, отведёнными под строительство. Спустя ещё пять лет – летом 2013 года – эти права были расширены.

«Тогда помимо вопросов строительства области были переданы полномочия по земле, не предназначенной исключительно под эту цель, – речь идёт о временных сооружениях, а также предоставлении участков под существующие жилые и нежилые объекты недвижимости», – комментирует министр имущественных отношений Иркутской области Антон Протасов.

Между тем федеральный закон, на основании которого региональное правительство получило право распоряжения землёй, права собственности на которую не разграничены, с марта 2015 года утратит силу. Поэтому нынешние законодательные изменения связаны с тем, что область хочет сохранить за собой полученные девять лет назад права. И тут правительству на руку сыграли недавние изменения федеральных законов, которые помогли не только закрепить существующие полномочия, но и расширить их.

– Права, полученные в 2006 году, отменяются с 1 марта. Они касались только земли административных центров субъектов. А теперь мы обрели практически все полномочия муниципалитетов  по вопросам земли на территории всей области, – поясняет Протасов. – 29 мая 2014 года был принят новый федеральный закон, где почему-то никто не заметил первый пункт. Между тем там сказано, что полномочия органов местного самоуправления не только в столицах субъектов, но и в целом во всех муниципальных образованиях за мелким исключением могут быть переданы на региональный уровень.

В итоге и был принят нынешний закон, против которого активно выступала Иркутская горадминистрация, к которой весной могли вернуться все права по распоряжению землёй. Несмотря на недовольство некоторых сторон, в правительстве утверждают, что разрабатывали закон, руководствуясь принципами эффективности и, самое главное, целесообразности его принятия. А она была необходима в сложившейся ситуации. 

Перешли предел

Результатом законодательных преобразований стало то, что с нынешнего года вся земля неразграниченной собственности в Иркутске будет отдана в распоряжение областного правительства. То же самое произойдёт с Иркутским районом, но с отсрочкой на год. Это опять-таки связано с изменениями в законодательстве, согласно которым с марта муниципалитеты, где утверждены правила землепользования и застройки, получают право распоряжения землёй с неразграниченным правом собственности на своей территории. «В Иркутском районе из 21 муниципального образования в 19 эти правила утверждены, – поясняет министр Протасов. – Если область забрала бы полномочия с января этого года, то 1 марта нам пришлось бы их вернуть обратно этим 19 муниципалитетам, а потом снова изымать их на областной уровень». Чтобы не повторять эти процедуры несколько раз, передачу прав правительству отсрочили на год. 

– Когда разрабатывали проект закона, были разные мнения, например, что в ряде муниципальных образований – Шелеховском, Ангарском районах – право распоряжения также нужно передать на областной уровень, – рассказывает Протасов. – Но необходимо понимать, что на уровне субъекта такими территориями будет сложно управлять, ведь необходимо хорошо знать ситуацию на местах. Кроме того, нами не были замечены серьёзные нарушения, из-за которых право распоряжения можно было бы изъять.

В Иркутском районе, как утверждают в правительстве, было выявлено множество нарушений нормативных актов при предоставлении земли. «К этому муниципалитету больше всего претензий: нарушения касаются земель по Байкальскому тракту, Мельничной пади, а также в других территориях, – говорит Протасов. – Это ненормально, когда земли лесного фонда – а именно они составляют большую часть неразграниченной земли в Иркутском районе – выделяются под садоводческие объединения. Результат таков: у нас вырубается лес, а освобождённые участки предоставляются бесплатно. Потом всё уходит на вторичный рынок и продаётся за очень большие деньги. Объяснения муниципалитета о том, что они, запросив данные в Кадастровой палате, получили ответ, что земли отведены под сельхозназначение, на мой взгляд, некорректны. Ведь, если выйти на любой из спорных нынче участков, станет понятно, что там лес стоит не один десяток лет – и земель сельхозяйственного назначения там никогда не было. То, что происходит, называется манипуляцией и извращением фактов». По результатам проверок Федерального агентства лесного хозяйства и ФГУП «Рослесинфорг» в феврале 2013 года только на землях Иркутского лес­ничества выявлено 1654 случая предоставления администрацией Иркутского района более 12 тыс. га земель лесного фонда. Об этих нарушениях, признают в правительстве, уже давно хорошо известно. Однако прежде у области не было законодательной возможности прибрать землю к рукам. Если нарушения будут и в других муниципалитетах, то правительство не исключает возможность расширить свои полномочия и там.

Если претензии по Иркутском району у правительства возникают относительно распределения участков лесного фонда под видом земель сельхозназначения, то в самом Иркутске земля используется с другими целями, чем было отведено изначально. Грешат этим как раз чаще всего муниципальные организации: «Участки для целей, не связанных со строительством, например под благоустройство или открытое складирование, отводятся 

МУПам, которые регистрируют на них право муниципальной собственности, – рассказывает Протасов. – Затем эти участки либо продаются, либо их назначение меняется под строительство. Например, у УКСа больше сотни участков, которые предоставлены по такой схеме. Сейчас активно рекламируется, что организация продаёт квартиры в том же ЖК «Алмазный» в Первомайском. На этом участке прежде стояли ветхие аварийные дома. Они были расселены за счёт софинансирования из бюджетов разных уровней. В итоге земля в обход необходимых аукционов передаётся МУПам, затем на ней строится жильё, которое потом продаётся по рыночным ценам – 50–60 тысяч рублей за квадратный метр. В таком случае участки должны предоставляться исключительно через аукционы».

Закон нынешнего года, как надеются чиновники, положит конец этой практике, ведь, по большому счёту, у мэрии останутся полномочия только по муниципальной земле. Нежелание администрации расставаться с землями неразграниченной собственности иногда доводит споры до суда.

– Администрация ведёт себя не со­всем корректно по отношению к областному закону. Например, все полномочия по земле, собственность на которую не разграничена, перешли области 22 августа 2013 года – рассказывает Антон Протасов. – Соответственно все пакеты документов, включая договоры аренды, должны были быть переданы на региональный уровень. Но администрация до конца этого так и не сделала. В итоге мы вышли в суд – прошли через арбитаж, апелляцию в Чите, Высший арбитражный суд Восточно-Сибирского округа. Конечно, судьи говорят, что, если есть закон, спора быть не может. Все они понудили администрацию предоставить договоры. Но безрезультатно, несмотря на то что мы уже взыскивали через суд штрафы. Это вызывает удивление. Более того, возникает неразбериха: арендаторы просто не знают, с кем вести отношения. Уже неоднократно администрация выходила в суд по взысканию задолженности за аренду земли, но суд отказывал ей под предлогом того, что у неё нет полномочий и прав требовать плату. Потом мы заявлялись в качестве истца или с дополнительным иском – наши требования удовлетворяли. То же касается вопросов продления договоров и их расторжения. 

Однако в любом случае отношения с городскими властями по вопросу передачи земли разорваны не будут, отмечают в правительстве – судьбу каждого участка рассматривает специальная комиссия, куда входят и представители городского управления. «Все земли – и под строительство, и под цели, не связанные с ним – теперь проходят публичное обсуждение», – подчёркивает Протасов. 

Более того, именно муниципалитету отходят деньги за аренду. «Но мы здесь не возражаем, – отмечает министр имущественных отношений области. – Грамотный подход, который мы предлагаем, должен лишь увеличить доходы городского бюджета». Об этом уже объявила городская администрация, отметив, что в 2014 году доход от аренды земельных участков в городскую казну составил более 750 млн рублей, что на 5,5% больше планируемых поступлений.

Учётные нужды

Площадь земли с неразграниченной собственностью в Иркутске никто назвать не может – это массив, не разделённый на участки, говорят в правительстве. «В Иркутске есть городские леса, реки Ангара, Ушаковка, места общего пользования, например автодороги, – это всё неразграниченные земли, – утверждает министр имущественных отношений региона. – Мы в своё время анализировали территорию Иркутска – получается цифра около 30% от той площади, которая реально может использоваться для каких-либо нужд. Условно говоря, если мы берём частный сектор, где участки не оформлены в собственность, то это тоже неразграниченная земля».

Её областные власти обещают использовать исключительно аккуратно и расчётливо, например под социальные объекты. В 2015 году, говорит Протасов, областью было выделено пять участков под эти нужды. Земля была передана муниципальному казённому  учреждению «Управление капитального строительства Иркутска» в безвозмездное пользование. Там будут построены детские сады. 

–  Сейчас мы работаем по генеральному плану города и иным документам территориального планирования: участки, где пре­дусмотрено появление социального учреждения, мы обязаны передать муниципальным властям, – объясняет Протасов. – Бывают и другие случаи, например, предоставление земли под строительство набережной от бульвара Постышева до плотины ГЭС. Для этих целей город запросил 10 гектаров. Но мы это всё приостановили, потому что участок мало того что оказался, на наш взгляд, неоправданно большим, но ещё и включал в себя площади не только бульвара, но и автодороги, которая нуждается в ремонте.

Будет ли всё же выделена земля под набережную, покажет время. «Мы выносим этот проект на заседание регионального градсовета, где он будет рассмотрен, – продолжает министр. – И если его одобрят, то, конечно, он будет дальше двигаться».

Кроме этого полученные по областному закону «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и правительством Иркутской области» земли региональная власть обещает использовать на благое дело – помощь с жильём льготным кате­гориям населения. «Мы в прошлом году предоставили на конкурсной основе два участка под многоквартирное жилое строительство по схеме, которая позволяет возводить в Иркутске помещения с чистовой отделкой стоимостью не более 33,8 тысячи рублей за квадратный метр с учётом отделки, – говорит Протасов. – На Пискунова строим дом и, думаю, в этом году будем его уже вводить. Также мы возвели 60 квартир в микрорайоне Топкинский. Это жильё обласной собственности». Пользоваться им будут сироты, которым квартиры достанутся на пять лет по договору специализированного найма. «Если они адаптируются и начнут нормально в них жить, то площади могут перейти в их владение, – поясняет министр. – Мы хотим избежать ситуации, когда сироты, только получив квартиры, тут же их продавали, часто оставаясь и без денег и без жилья». 

Областные власти не намерены изымать неприватизированные земельные участки с частными строениями, возведёнными на земле, права собственности на которую не разграничены. «Это можно сделать только при условии, если на указанном участке запланировано строительство, например, трассы, – пояснил Протасов. – В Иркутске много участков изымалось под строительство мостового перехода на Партизанской, когда возводили автодорогу. Там были и неприватизированные участки. Тогда правительство занималось тем, что помогало оформить на них право аренды или собственности. Только после этого выносилось решение об изъятии земли с денежной компенсацией. Сейчас многие люди боятся, что у них могут забрать неприватизированные участки вдоль Байкальского тракта. Но законодательство чётко говорит, что даже если в этом есть необходимость, то всё изымается только по рыночной цене».