Последняя ноябрьская сессия ЗС завершилась «муниципальным часом» под названием «О положении дел в городских округах и муниципальных районах по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населённых пунктов…». За этим длинным названием – проблема, которую не в состоянии решить ЗС, минимущество, муниципалитеты и Росреестр. Дело касается так называемых «земель разрешённого пользования» в составе городов и районов. В частности, шла речь о девятой категории по классификации Росреестра, в которую попадают участки фабрик, заводов и комбинатов, производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов. 

В 2012 году тамбовское ООО «Фингрупп» выиграло аукцион правительства Иркутской области на проведение кадастровой оценки земель населённых пунктов региона. В ноябре 2013 года вышло постановление правительства региона № 517 «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Иркутской области», в результате чего, в частности, по землям категории 9, на которых размещаются предприятия, завышение пошло по сравнению с последней оценкой 2008 года в 3–5 раз. «У нас удорожание кадастровой стоимости земель получилось в 10 раз», – заявил депутат Думы Свирска Сергей Марач. И случай Свирска  – массовый. После применения новых оценок на практике в 2014 году минимуществу пришлось признать – оценки проведены неверно. Министр имущественных отношений Антон Протасов сообщил, что по землям 9-й категории действительно наблюдался рост цены от трёх до пяти раз, и, по его словам, тамбовский оценщик в рамках гарантийных обязательств это несоответствие устранил. В мае вышло постановление правительства 

№ 239, которое зафиксировало рост по этой категории всего в 10–15% по сравнению с 2008 годом. «В чём основной сыр-бор – после внесения изменений некоторые компании решили, что они могут обжаловать эти результаты через комиссию по спорам при Росреестре, – сообщил Протасов депутатам. – И действительно, это приобрело массовый характер». Так, по словам Сергея Марача, 12 наиболее крупных предприятий города до 1 января 2014 года выплачивали в бюджет Свирска по земельному налогу 3,946 млн рублей. Сумма с учётом внесённых в постановление № 517 изменений – 5,178 млн рублей. Но в связи с тем, что постановление побудило предприятия проводить массовую переоценку земель через спорную комиссию при Росреестре и суды, потери сегодня составляют более 1 млн рублей даже от первоначальной суммы в 3,9 млн рублей. В Свирске уже шесть предприятий, успешно оспоривших результаты кадастровой оценки. И они заплатят в бюджет города вместо полутора миллионов всего 300 тысяч. Собственные доходы Свирска составляют порядка 70 млн рублей, из них 11,4 млн – налог на землю. Сергей Марач сообщил, что администрация готовит иск на действия спорной комиссии при Росреестре в суд. 

241 млн рублей – собственные доходы города Тулуна. 24%, или 58 млн рублей, в структуре доходов – это средства от использования земель (земельный налог и арендная плата за землю). На протяжении нескольких лет наибольшие поступления в бюджет были от участков, находящихся в собственности «Востсиб­угля», сообщил депутат Думы Тулуна Александр Счастливцев. В 2013 году «Востсибуголь» оплатил в бюджет МО 38 млн рублей, или 68% от общего поступления арендной платы за землю. В 2014 году – 28,7 млн рублей, или 52%. По постановлению правительства Иркутской области № 239 кадастровая стоимость земельных участков, находящихся в собственности «Вост­сибугля», была уменьшена по сравнению с оценкой ООО «Фингрупп» на 60%. Но компания ещё и обратилась в спорную комиссию при Росреестре, и стоимость стала ниже на 70%. Были и судебные решения. В итоге сумма арендной платы за земельные участки компании в 2015 году составит 3,437 млн рублей. Бюджет Тулуна недополучит доходов по земельному налогу 3 млн рублей, по арендной плате за землю – 33 млн рублей.

«С 2009 по 2013 год город Шелехов получал 75,5 миллиона рублей земельного налога от предприятий, – сообщила депутат Думы Шелехова Марина Комарова. – Кадастровая оценка участков земли по 9-й группе была от 803 до 1579 рублей за квадратный метр. После  постановления № 517 мы получили уже со­всем другие цифры, к примеру, стоимость квадратного метра для  Ирк­АЗа выросла до 2077 рублей». А уже следом за постановлением 

№ 239 для того же ИркАЗа ставка упала с 1573 до 1038 рублей. Однако, пока всё это решалось, предприятия пошли в спорную комиссию и суды. В итоге стоимость земли упала по основному участку ИркАЗа, это около 2 гектаров, до 224 рублей за квадратный метр, то есть на 78%. «В результате ранее мы получали в бюджет 75,5 миллиона рублей, а сейчас получим около 11,6 миллиона, – сообщила Марина Комарова. – Вы понимаете, что мы открыли ящик Пандоры!» 

За время деятельности спорной комиссии при Росреестре с марта 2014 года решения о пересмотре кадастровой стоимости  участков приняты в 44% случаев. В 338 судебных заседаниях оспаривалась стоимость участков на территории региона, в которых управление Росреестра привлекалось третьим лицом. Положительные решения – 76,3%. 

«Полномочия комиссии очень узки и очень определённы, – сказала заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Лариса Варфоломеева, председатель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. – Законодательством определён перечень документов, которые представляются, и комиссия принимает решение только по оценке представленных документов».  Предприятие должно представить в комиссию отчёт об определении рыночной стоимости, выполненный оценщиком, и экспертное заключение на отчёт. «Противопоставить отчёту, выполненному оценщиком, мы можем только другой отчёт, – сказала Варфоломеева. – Но спорные моменты, например, чей отчёт лучше, комиссия уже рассматривать не может». Лариса Варфоломеева заявила, что муниципалитеты могут противопоставить отчёту предприятий свой отчёт, созданный специалистами, и решить вопрос только в суде. А за составление такого отчёта для каждого спорного участка нужно платить деньги из муниципальной казны.

Лариса Варфоломеева сообщила, что по расчёту Росреестра трудозатраты по оценке земель региона в денежном выражении составляют 27 млн рублей. «ООО «Фингрупп», город Тамбов, выиграло у нас данный аукцион за 1 миллион 400 тысяч рублей. Сами представьте, что можно сделать за миллион четыреста для такого огромного субъекта, как Иркутская область», – сказала она. На вопрос депутатов, отчего был приглашён столь неоднозначный оценщик, да ещё и из Тамбова, Антон Протасов сослался на аукцион: «Никто не говорит, что компания из Тамбова не может участвовать в кадастровой оценке земель Иркутской области, – сказал он. – Да, цена была снижена с 27 миллионов до 1,4 миллиона рублей. Она эту работу сделала, были оценены более 600 тысяч земельных участков. Как эту работу компания сделала, это уже остаётся на её совести». Когда кадастровая оценка заработала с 1 января 2014 года, в минимущество посыпались жалобы. «К сожалению, у нас в России кто платит деньги, тот и заказывает музыку», – отметил Протасов. «10–15 тысяч можно найти, чтобы обжаловать это решение и получить несколько десятков миллионов рублей, – считает он. – Почему такая пассивность на уровне органов местного самоуправления, мне, честно говоря, непонятно». 

«Вот сейчас, понимая, что у нас неправильно оценили землю, мы спровоцировали ситуацию, когда земля возросла в цене в 10 раз, и спровоцировали заявления в суды. Этого вы не поняли ещё до сих пор?» – поинтересовался депутат Игорь Гринберг. «Мы заявления в суды не спровоцировали», – сказал в ответ Антон Протасов, заметив, что основные судебные иски пошли в 3-4 кварталах 2014 года, когда мин­имущество уже как бы «исправило» ошибку. «Есть механизм предъявления претензий этой компании? Ведь давайте скажем: в результате её деятельности нанесён существенный ущерб бюджету Иркутской области», – заявил депутат Александр Битаров. Однако, похоже, минимущество не собирается никому выставлять претензий. Антон Протасов считает, что после проведения кадастровой оценки в целом рост платежей по области должен был составить 10–20%. А снижение идёт не на основании оценки тамбовской компании, а на основании пересмотра оценок земель, инициированных предприятиями через комиссию по спорам при Росреестре. Росреестр тоже ссылается на федеральный закон. «Почему у нас сегодня муниципалитеты оказались в такой ситуации?» – задал вопрос депутат Илья Сумароков. «Потому что законодателем предусмотрена такая возможность и юридические лица ею пользуются», – заметила Лариса Варфоломеева. 

С 24 декабря вступает в силу утверждённый Минэкономразвития классификатор видов разрешённых использований земельных участков. Варфоломеева предложила муниципалитетам «поработать» и привести виды разрешённого использования в соответствие с этим классификатором, а также активнее заняться определением границ поселений, что позволит частично купировать ситуацию. Минимущество предложило направить инициативу об изменениях в ФЗ «Об оценочной стоимости…» – убрать пересмотр оценки кадастровой стоимости земли путём её установления в размере рыночной и зафиксировать минимальный уровень для оспаривания кадастровой оценки не ниже уровня предыдущей оценки. Полномочный представитель губернатора в ЗС Роман Буянов заметил, что похожая ситуация наблюдается по стране. В Госдуму 14 ноября внесён законопроект об изменениях в статью 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности…». «В пояснительной записке авторы пишут, что предусмотренные ФЗ особенности рассмотрения комиссией споров определения кадастровой стоимости стали использоваться исключительно налогоплательщиками с целью снижения размера земельного налога… Падение налоговой базы наблюдается на 84,6%». Буянов предложил правительству и депутатам взять на контроль прохождение в Госдуме этого законопроекта и подготовить свои поправки.