В этом году на «Ярмарке» проектов коммерческой недвижимости почти не было, на что обратили внимание участники дискуссии. Ситуация на рынке непростая, управляющим и девелоперам приходится проявлять изобретательность, чтобы заполнить свои объекты и получить приемлемую доходность. 

Многие инвесторы уже успели ощутить на себе кризис, спад или стагнацию, считает сертифицированный аналитик рынка недвижимости, управляющий объектами коммерческой недвижимости Юрий Винников. А тем, кто ещё не успел столкнуться с такими «радостями», это предстоит в ближайшем будущем. Особенно чётко это заметно по сегменту стрит-ритейла, который находится под давлением арендаторов: «Все начинают плакать, мол, дела идут хуже и хуже, продажи падают, дайте скидку на аренду», – говорит Юрий Винников. Анализируя цены за последние несколько лет, аналитик констатирует, что рынок остановился, роста цен квадратного метра не наблюдается, напротив – цены, если очистить цифры от инфляции, снижаются, хотя пока и не в той степени, как в кризисном 2009 году. Доходы от аренды недвижимости сегодня сопоставимы с уровнем 2010 года, полагает Винников. 

В то же время падает и спрос на аренду и покупку коммерческих площадей, в городе достаточно свободных объектов, а время экспозиции увеличивается. Многие арендаторы сворачивают программы развития, сокращают количество своих точек продаж. Одновременно серьёзную конкуренцию собственникам недвижимости составляют торгово-развлекательные центры, куда уходят многие ритейлеры. 

В настоящее время все показатели рынка недвижимости демонстрируют негативный тренд. Расширение санкций и политическая нестабильность негативно сказались на деловой активности, цитирует аналитиков Cushman & Wakefield Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив»: «Несмотря на то, что в этом году ожидается положительная динамика ВВП, ресурсы роста экономики практически исчерпаны. Это означает, что рынок недвижимости должен как можно скорее адаптироваться к инерционной экономической модели. Для финансирования выпадающих доходов бюджета правительство неизбежно будет прямо или косвенно усиливать налоговое давление, что дополнительно ограничит деловую активность. Потребители и общество в целом становятся более консервативными и прагматичными, поэтому снижение потребительской активности неизбежно». 

Тем не менее на иркутском рынке остаются интересные для инвестирования объекты, уверена Татьяна Галущенко, хотя инвесторам не стоит ждать прежней доходности. Наиболее прибыльной в этом году, по её расчетам, оказалась торговая недвижимость с совокупной доходностью в 14%, на втором месте – офисная (10%), а совокупная доходность жилой недвижимости на нуле. Впрочем, выбирая объект для инвестиций, следует внимательно изучить все его характеристики, подчёркивает Татьяна Галущенко. Ещё один тренд, который существует на местном рынке коммерческой недвижимости, – постепенный уход с рынка некачественных объектов и вытеснение их более современными офисами и торговыми центрами, считает Сергей Маяренков, член экспертного совета «Сибирской лаборатории урбанистики». Но и таким объектам сегодня не так просто найти арендатора, считают участники круглого стола. 

Эксперты не дали однозначного ответа, следует ли сегодня вкладывать деньги в недвижимость. «Насколько глубоким и долгим будет спад, трудно прогнозировать. Никто не готов сказать, что будет завтра, не то что через год или два», – полагает Юрий Винников, оговариваясь при этом, что недвижимость всегда была средством сохранения инвестиций в кризис. 

Неблагоприятный прогноз и у представителей финансовой сферы. По словам регионального директора ОАО «Промсвязьбанк» Александра Логунова, в настоящее время банки чаще финансируют не инвесторов, а владельцев бизнеса. Торговля падает, уходит из стрит-ритейла, малый и средний бизнес находится в поиске покупателей, отмечает эксперт. Одновременно растёт цена денег для российских банков. Ставки межбанковского кредитного рынка превышают 10%, азиатские деньги на международных рынках обходятся дороже, чем западные. «Для частных банков форточка подышать осталась, но очень маленькая», – отмечает Александр Логунов. В таких условиях клиенты банков пытаются как можно скорее рассчитаться по кредитам, а не думают о развитии, утверждает эксперт.