Больше квадратного метра магазинов на каждого иркутянина

Число торговых площадок в Иркутске постоянно растёт. Но, несмотря на споры, нужно ли городу больше торговых центров, чем есть сейчас, специалисты утверждают: в ближайшее время число моллов и крупных мультибрендовых магазинов будет только увеличиваться. 

– По официальным данным, «обеспеченность населения торговыми площадями в 2013 году составила 1154,3 кв. метров на 1000 жителей. Это на 73,6% превышает норматив минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов», – говорит эксперт-аналитик рынка недвижимости Татьяна Галущенко, ссылаясь на доклад городской мэрии. – Казалось бы, куда ещё строить? Однако здесь следует понимать, что 70% этих площадей – морально устаревшие, изношенные объекты, которые уже пора реконструировать. В этом смысле весьма логичным видится снос ТЦ «Престиж» и строительство на его месте полностью нового объекта. Что же касается современных торговых площадей, – продолжает специалист, – таковых в городе сейчас не более 250 квадратных метров на 1000 человек. Нормой сегодня считается 1000 квадратов на  1000 жителей. Даже с вводом новых ТЦ и РЦ обеспеченность Иркутска качественными торговыми площадями будет составлять около  650 квадратных метров на 1000 человек.

Таким образом, утверждают аналитики, насыщение рынка торговой недвижимости в Иркутске ещё не настало. И в ближайшее время этого ждать не стоит. Причина не только в количестве квадратных метров на человека, но и в формате самих торговых центров.

– Мы должны понимать, какие ТЦ строятся: районные или якорные, кому какой уровень конкуренции придётся выдерживать, – говорит руководитель Московского агентства регионального развития потребительского рынка и сферы услуг Сергей Лыков. – Самый главный городской торговый объект всегда один. Его площадь составляет примерно 110–120 тысяч квадратных метров. Пока в Иркутске такого нет. Строящиеся «Комсомолл» и «Сильвер молл» не дотягивают до этих масштабов.

 Давить размером

Сейчас в городе возводится сразу несколько торговых центров. Но чаще всего говорят о появлении двух ТРЦ, которые планируется открыть до конца года, – «Комсомолле», расположившемся между 130-м кварталом и Академическим мостом, а также «Сильвер молле» на улице Сергеева в Свердловском районе. Последний откроется рядом с другим торгово-развлекательным центром – «Джем моллом», которого превосходит в размерах почти в 3,5 раза. Именно появление столь крупного соседа многие связывают с информацией о продаже «Джем молла» его московскими собственниками за 80 млн долларов (стоит, однако, заметить, что иркутский «Джем молл» не единственный ТРЦ сети, выставленный на продажу – в Кирове продаётся одноименный объект). В девелоперской компании HC&MG отказались прокомментировать, с чем связана продажа ТРЦ. Арендаторы площадок «Джем молла», несмотря на это, сохраняют спокойствие.

– Продают его уже третий год, и мы об этом в своих кругах знали. Сейчас ТРЦ работает, и в выходные цифры по посещаемости хорошие. Компания-владелец, несмотря на объявление о продаже «Джем молла», занимается маркетингом, – говорит представительница крупной сети, чей бутик расположен в ТРЦ. – Что касается будущего, то мы планируем остаться здесь, а также открыть отдел и в «Сильвер молле». В прошлом году при подписании контракта с «Сильвер моллом» мы общались с девелоперами, спрашивали, стоит ли остаться в «Джем молле», – они сказали, что не всегда, когда рядом с ТЦ открывается новый, загибается существующий. Там будут одни магазины представлены, здесь другие. 

Правда, аналитики рынка недвижимости не столь оптимистичны:

– Принцип таков, что, как только появляется ТЦ больше по размеру, меньший начинает «теряться». 20-тысячный ТЦ угнетает примерно пять десятитысячников поблизости. Такая борьба будет и в Иркутске, – говорит Сергей Лыков.

Так, в тень новых крупных торговых центров попадёт не только «Джем молл», но и «Модный квартал» с «Карамелью», расположенные в «сфере влияния» «Комсомолла»:

– Я вижу, что «Комсомолл» удачно попал с местом – в центре, у моста. Там появятся якорные арендаторы, которых прежде не было в Иркутске, – продолжает московский эксперт. – Это притянет покупателей из других ТЦ. Однако это не значит, что они останутся без посетителей. Действительно тяжело тому же «Модному кварталу» будет месяцев 6–9, а потом потоки выровняются, на каждого найдутся свои покупатели и всё будет нормально. Выручки у новых торговых центров больше, чем в первые полгода, не бывает, – добавляет он. – Они выигрывают на интересе: любопытство несёт людей. Система такая: открылся большой ТЦ, из более мелкого туда уходит 20% покупателей. Через полгода вернётся 10%. И такое распределение будет конечным.

Из-за размеров «Комсомолл» и «Сильвер молл» будут конкурировать только друг с другом, говорят специалисты. Подтверждают их слова и сами бизнесмены.

– «Комсомолл», если сравнить арендные площади – у нас 56 тысяч, у них около 50 тысяч – сопоставим с нами, – говорит руководитель проекта по строительству «Сильвер молла» Виталий Аникин.– В некотором смысле это действительно наш конкурент, но мы всё-таки будем оттягивать Свердловский район и южный пригород – выезд из Иркутска.

Однако у новых ТРЦ в ближайшее время может появиться ещё более крупный конкурент. Им может стать «Фортуна Сити молл», которого позиционируют в качестве самого большого ТРЦ Восточной Сибири. Арендная площадь сооружения, по словам его владельцев, составит 90 тыс. кв. метров. В своё время планы по возведению «Фортуны Сити молла» широко освещались. Правда, строительство до сих пор так и не началось. Однако, как утверждают авторы проекта, связанно это исключительно с оформлением разрешительной документации:

– Сегодня практически завершены проектные работы. Выходим на стадию согласования в государственной экспертизе. Ведутся переговоры с потенциальным подрядчиком, который уже определён. Подписаны предварительные договоры с якорными ритейлерами.

Но самая большая проблема крупных ТЦ и ТРЦ заключается вовсе не в высокой конкуренции с другими игроками, а в арендаторах, которых в Иркутске, как выясняется, не так уж и много. Все инвесторы новых торговых площадей подчёркивают, что постараются наполнить свои бутики эксклюзивными брендами. Но сделать это не так уж и просто.

– Мы заинтересованы в том, чтобы к нам заходили интересные арендаторы, отличные от резидентов других ТРЦ, – говорит Виталий Аникин. – Это одна из наших задач. Но так не всегда получается, где-то приходится мириться с тем, что бренды будут дублироваться. Будут и другие арендаторы, которых нет у конкурентов, но пока процент не в пользу эксклюзивности, – отмечает он.

Между тем подбор эксклюзивных арендаторов может повлиять на арендную стоимость помещений. Чем больше их будет, тем выше поднимется интерес к ТЦ и, соответственно, будет расти стоимость аренды в престижном торговом комплексе. Спрос, как и прежде, рождает предложение, отмечают эксперты.

– Большой ТРЦ станет самым дорогим, потому что будет популярным, – объясняет Сергей Лыков. – Сохранится так называемый премиальный элемент аренды, когда увеличивается стоимость аренды, но всё равно существует высокий спрос. И, соответственно, в тех ТЦ и ТРЦ, где произойдёт отток покупателей, собственники будут вынуждены снизить арендную стоимость.

Хлеба и зрелищ

Другая отличительная особенность торговых площадок нового формата от прежних – обширная развлекательная зона. Кино, детские площадки, кафе – всё это ещё один большой плюс в копилку ТЦ нового формата.

– Это страшный магнит, – отмечает Лыков, – потому что не хватает эмоций в регионах. Всё идёт к тому, что появление ТРЦ станет концом привычных торговых центров и обыкновенных кинотеатров. Выжить они могут, только вкладывая деньги в реконструкцию. Если же нет, неутешительный итог очевиден, но это законы конкуренции.

Понимают это и сами инвесторы. Так, в конце весны было объявлено, что «Карамель», один из первых торгово-развлекательных центров Иркутска, начинает реконструкцию. Не в последнюю очередь она будет связана с расширением парковки.

– Вся развлекательная часть завязана на парковке, – объясняет Лыков. – У «Карамели» её практически нет. А вы представляете себе хороший проект кинотеатра без расширенного парковочного участка? Фильм идёт примерно два часа, всё это время парковка занята транспортом зрителей. Если нет дополнительных мест, новые посетители не придут.

Руководствуясь этим принципом, строящиеся ТРЦ немалую часть своей территории отводят под крытые парковки. Они, скорее всего, будут работать по принципу парковки «Модного квартала», когда первые часы для владельцев транспорта бесплатные, а при превышении отведённого времени берутся деньги.

Кинотеатры старого формата не в состоянии конкурировать с ТРЦ по масштабу. «Кинотеатр может существовать, когда по договорённости с прокатчиками первым получает копию фильма. Соответственно, он должен быть технически готов для проката и иметь определённое количество кинозалов, – продолжает московский эксперт. – В среднем на рынок в месяц попадает 10-11 фильмов, то есть должно быть около 10 залов, чтобы везде идти первой копии. Такое количество не строят даже новые ТРЦ. Плюс появление форматов 3Д и 5Д. Это также требует появления отдельных специально подготовленных залов».

Некоторым ТРЦ, не выдержавшим конкуренции, переход из торговли в сферу развлечений поможет сохранить своё существование. Такое развитие событий вполне может коснуться и «Джем молла», который, по мнению многих экспертов, скорее всего не сможет соперничать с более крупным соседом «Сильвер моллом».

– Этот ТРЦ продают. Вопрос в том, что будут приобретать его следующие собственники – бизнес или здание. Если бизнес, то это рискованное владение – предстоит борьба с конкурентами, выживание, – отмечают эксперты «Конкурента». – Если его купят как здание, это замечательная история, ведь в городе не хватает развлечений, а комплекс готов к тому, чтобы перепрофилироваться.

– Идеальным решением было бы, если бы «Джем молл» приобрёл собственник «Сильвер молла», – добавляет иркутский аналитик Татьяна Галущенко. – И разместил там свои бизнесы. Все под одним управлением. Если же этого не случится, то собственнику «Джем молла» нужно будет адаптировать форматы торговли и услуг так, чтобы они не конкурировали, а дополняли услуги «Сильвер молла», то есть предложить что-то иное.

Старые улочки

Иркутский «Комсомолл» станет четвёртым
по счету ТРЦ федеральной сетевой компании. Одноименные центры существуют в Екатеринбурге, Волгограде и Красноярске

Появление торгово-развлекательных центров – естественный процесс, говорят специалисты. И Иркутск ничем не отличается от других российских городов, несмотря на то что сетевые ТЦ вроде «Комсомолла» появились здесь позже. Новый формат торговли объясняется постепенным ростом потребностей населения. При этом привычные магазины вряд ли исчезнут, подчёркивают эксперты.

– Если у продавцов есть возможность стоять на улице – они будут стоять там вечно, – говорит Сергей Лыков. – В каждом городе существуют определённые улицы, например в Иркутске улица Урицкого, – это натоптанные тропки, куда ходили бабушки, ходят их дети и будут ходить внуки. Это торговые оси. Так же как и Центральный рынок – сколько бы новых ТЦ ни открывали, он всегда существует. Непонятно, что там люди ищут, но они туда идут с мыслью, что там самое свежее, лучшее, хорошее, пусть даже это давно не так.

Подтверждают такую мысль и представители разных торговых компаний, которые, несмотря на появление своих отделов в новых торговых комплексах, не спешат уходить с улиц.

– Специфика нашего бизнеса такова, – говорят представители одной из крупных ювелирных сетей Иркутска, – что смысла полностью перебираться в ТЦ нет. Само собой аренда в популярных торговых центрах рентабельнее, но отдельные магазины – это другое. И здесь всё зависит от покупателей. Например, у нас Карла Маркса – золотая улица, где много ювелирных магазинов. Да, конкуренция высока. Но, опять же, когда человек мотивирован на покупку определённого товара, он знает, куда ему идти.

В будущем, отмечают эксперты, строительство торговых площадей переедет из центра Иркутска в пригород. Причина – расширение городских границ.

– Строительство ТРЦ возможно на выездах из города – по различным трактам, – говорит Татьяна Галущенко. – На окраинах также хорошо «садятся» различные дискаунтеры – магазины специализированных товарных групп. Думаю, хороший большой дискаунтер в пригороде Иркутску бы не помешал.

Тем не менее рост числа крупных сетевых магазинов и моллов вряд ли изменит привычки россиян, и магазины у дома, как и прежде, останутся главными источниками продуктов и предметов первой необходимости, ведь «за молоком люди будут всегда ходить».