Остаться в городе

Для иркутян строящийся микрорайон «Союз», а это 27 жилых домов на 12 гектарах фонда РЖС, – одна из немногих возможностей не уезжать на окраину и за пределы городской черты. Правда, стоимость жилья эконом-класса не такая уж и экономная. «Нужно правильно понимать, что такое жильё эконом-класса, – отмечает генеральный директор ООО «Универстрой» Екатерина Прядко. Это, например, однокомнатная квартира не меньше 25 кв. м и не больше 40, велосипедные дорожки, зоны аэрации». По словам Прядко, в данном случае эконом-класс – это соблюдение норм города и фонда РЖС: «В договоре не указано, что мы должны продавать жильё по цене Минэкономразвития. Это нас и спасает». В итоге стоимость жилья в «Союзе» в зависимости от застройщика составляет от 55 тыс. рублей.

Цена не единственная проблема. На официальном сайте «Союза» обещают: благодаря удачному расположению жители микрорайона смогут добраться до центра менее чем за 10 минут. Однако в четвёртом квартале 2015-го, когда весь микрорайон будет сдан, эти цифры покажутся просто издевательством: в час пик район и без того стоит в пробках.

Освоение застроенных территорий – ещё один проект, предполагающий масштабное жилищное строительство в Иркутске, причём во всех районах города. Всего по завершении проекта планируется построить жильё для 46 тыс. человек. На сегодняшний день выбрано 43 земельных участка общей площадью 104 га. Из них в Правобережном округе – 20 участков площадью 40 га, в Ленинском – 5 площадью 24 га, в Свердловском – 11 площадью 23 га, в Октябрьском – 7 площадью 17 га. По словам главного архитектора города Ирины Кондратьевой, процесс идёт активно: «На аукционе разыграно шесть площадок, ещё на две мы попытаемся провести аукцион в этом году». 

Первый участок площадью 68 тыс. кв. м застраивается АЗГИ на перекрёстке Депутатской и Красноказачьей. Проект должен быть завершён в 2018 году, на сегодня сданы три блок-секции. На участке Мухиной – Захарова – Сеченова площадью 50 кв. м работу ведёт ООО «Максстрой», на соседней площадке Мухиной – Якоби – Театральная площадью 40 тыс. кв. м – «Регион Сибири», площадка на Пискунова продана ООО «Сибкомплектмонтаж». Далее на очереди участки на Гончарова и Поленова, готовят к выставлению на аукцион площадки в Радужном и на ул. Розы Люксембург. Легко ли будет продать последние два, пока неизвестно.

Председатель совета директоров компании «Новый город» Александр Битаров (доля «Нового города» в АЗГИ составляет 51%) выразил сомнения, что все участки удастся продать. Согласно его опыту, только расселение в себестоимости квадратного метра жилья составляет 8-9 тыс. руб., ещё около 10 тыс. руб. уходит на благоустройство, около 20 тыс. руб. собственно на строительство. «Говорить о дешёвом жилье невозможно, – отмечает Битаров и подчёркивает. – Хорошо, когда район благоприятный, а если в Ново-Ленино сносить, нет вариантов продавать дороже сорока тысяч». 

Строим по-крупному

Независимо от того, как сложится судьба застроенных территорий, самые крупные стройки ближайших лет всё равно сконцентрируются в районе Ново-Ленино. На прошлой неделе МУП «Управление капитального строительства Иркутска» и администрация города представили проект уже строящегося микрорайона «Эволюция» на 7 тыс. жителей. Два детских сада на 220 мест каждый, школа на 1225 учеников в одну смену, физкультурно-оздоровительный комплекс, парк и 161 кв. метров жилья (59 девяти– и семнадцатиэтажных домов) оцениваются в 8 млрд рублей. Проектировщики постарались учесть и площади под здравоохранение, правда, медучреждение разместится не в отдельном здании, а в первых этажах жилых домов, в так называемой стилобатной части. Около 19 тыс. кв. м нежилых помещений УКС и мэрия обещают предоставить «социальным бизнесам, в первую очередь, связанным с детьми»: игровые комнаты, школы танцев, частные детские сады получат помещения в аренду на льготных условиях, только потом будут размещаться магазины.

Порядка 100 тыс. жилых «квадратов» (20 блок-секций) уже строятся и должны быть сданы в четвертом квартале следующего года, сообщил начальник УКС Евгений Савченко. Вторая очередь стартует в следующем году и будет введена в конце 2016-го. Всего в «Эволюции» будет 45% однокомнатных (площадью 29–44 кв. м), 30% двухкомнатных (43–61 кв. м) и 25% трёхкомнатных квартир (65–78 кв. м). 

Хотя жильё в «Эволюции» позиционируется как «социальное» и «доступное», стоимость квадратного метра (43–44 тыс. рублей) здесь мало отличается от средних цен для окраинных районов. Тем не менее застройщик уверен, что спрос на него будет, и утверждает, что цена установлена не на основании рыночной ситуации, а исходя из затрат. «Мы не скупимся на придомовые пространства и ширину проезжей части, если по нормативам предусмотрено 8 метров, мы делаем 12, чтобы две машины могли разъехаться комфортно», – говорит Савченко, упоминая и про вложения в социальные объекты, от которых обычно воздерживаются частные компании. Щедрость УКС неудивительна – муниципальную землю под строительство город предоставляет предприятию без конкурса. «Это земля, которая давно принадлежала администрации города, ещё с советских времен там планировалось строительство микрорайонов, можно сказать, она была закреплена ещё за УКСом горисполкома», – объясняет заместитель мэра, председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгений Харитонов. 

Впрочем, за аренду земли УКС всё же платит. Некой компенсацией за выделенные участки, по словам Евгения Савченко, является участие Управления в муниципальных программах, где стоимость квадратного метра устанавливается ниже рыночной: «Ежегодно порядка 40% от нашего объёма строительства мы продаём администрации города. Если бы мы эти же квартиры продали на рынок, спокойно бы заплатили за участие во всех аукционах, которые существуют». В «Эволюции» почти 40% квартир также будет отданы под разные программы: 618 – под расселение из ветхого и аварийного жилья, 156 квартир – детям-сиротам, 450 – молодым семьям, ещё 75 – на прочие программы.

Спрос на жильё помимо муниципальных программ есть, считает Харитонов. Тем более, добавляет Савченко, строительство будет идти поэтапно: «Как только почувствуем, что насыщение рынка произошло, мы просто не будем строить часть блок-секций». Впрочем, квартиры продаются уже на этапе железобетонной коробки, уверяет глава УКС. Причём среди дольщиков «Эволюции» есть и ангарчане, которые хотят перебраться поближе к работе в Иркутске, добавляет Евгений Савченко, так что часть трафика между центром города и микрорайоном останется прежней. 

«Ново-Ленино сейчас достаточно доступно по транспорту, – считает глава градостроительного комитета, – много маршрутов». А пробки из желающих попасть в Ленинский район или выехать из него связаны исключительно с ремонтом путепровода между курортом «Ангара» и ул. Джамбула, думает Евгений Харитонов. Спасти ситуацию должно расширение улицы Баумана и реконструкция Маратовского кольца. «Сейчас проектируется так называемый южный обход со строительством второго моста через Иркут, – говорит Евгений Харитонов. – Когда появится этот обход, проблемы просто снимутся». Но всё это – планы «на ближайшую перспективу», то есть на срок реализации генерального плана – до 2020 года. 

Профессор кафедры логистики на транспорте НИ ИрГТУ Александр Михайлов также отмечает: реконструкция улицы Баумана необходима, поскольку улица Розы Люксембург находится на пике своей пропускной способности. Однако этого мало. По его мнению, дело не только в плохой транспортной доступности, но и в отсутствии в Ново-Ленино объектов массово-культурного тяготения. Кроме того, опасным выглядит строительство города-спутника на сорок тысяч человек между Иркутском и Ангарском (проект «М. Елань»). По его мнению, в Еланке должно быть организовано и соответствующее количество рабочих мест, в противном случае еже­дневное маятниковое движение транспорта усугубит и без того тяжёлую дорожную ситуацию. «Упаси боже там жить», – произносит Михайлов и отмечает, что транспортные проблемы сейчас проявляются не только в Ново-Ленино. «В похожем состоянии и Свердловский район города, проявляются проблемы в Иркутском районе, в частности в направлении Хомутово».

Будет, но позже 

Впрочем, переживания по поводу города-спутника между Иркутском и Ангарском, кажется, можно отложить. На прошлой неделе на сессии Заксобрания Иркутской области за помощью к губернатору региона обратился депутат Александр Битаров. Будучи одновременно председателем совета директоров компании «Новый город», которая строит «Малую Елань», Битаров попытался продвинуть проект, который сейчас буксует в «чиновничьих моментах». «Новый город» и его компаньоны готовы приступить к стройке. Напомним, проект включает больше 1 млн кв. м жилья для 40 тыс. человек, объекты соцкультбыта, ритейл и прочее – застройке подлежит 384 гектара. В июле застройщик планировал начать работу по головной подстанции мощностью 41 МВт и стоимостью 500 млн рублей. «Если не начать строительство сейчас, то возведение домов не начнется в следующем году, – пояснил Битаров. – В мае должен был быть утвержден генплан Мамонского МО, но на последнем этапе муниципалитет внёс коррективы – требуется включить ещё один жилой массив на 100 тыс. жителей за Ново-Ленинским кладбищем. Такую работу нельзя сделать за месяц-два». Сейчас не согласовывает генплан только одно подразделение правительства – профильный минстрой. 

«Новый город» и компаньоны готовы строить там жильё не дороже 35 тыс. за квадратный метр, а если «будут решены вопросы с поддержкой федерального центра на инженерную инфраструктуру», то не дороже 30 тысяч. Однако это заявление депутата, похоже, не впечатлило губернатора – Сергей Ерощенко в ответ припомнил микрорайон «Союз» (застройщик «Универстрой» – альянс нескольких компаний, включая «Новый город») и критику от Фонда РЖС, которую выслушал на заседании правительства РФ. «Тоже цена заявлялась в 30 тысяч. Но как-то сейчас это умалчивается», – заметил губернатор и добавил, что ни у министра строительства, дорожного хозяйства Литвина, ни у него самого нет «умысла» мешать комплексной застройке. «Да, не исключено, что мы на какой-то момент притормозим, но сделаем всё как следует», – заключил Сергей Ерощенко.

Байкальский тракт не теряет привлекательности

Несмотря на высокую стоимость, малоэтажная застройка на Байкальском тракте по-прежнему привлекательна

Недавно Фонд РЖС выставил на торги участок под комплексную застройку. Земля площадью 116 га располагается в районе Пивоварихи, Новолисихи и Бурдаковки. Аукцион назначен на 27 июня. Его победитель должен будет построить как минимум 72 тыс. кв. м жилья за 8 лет, застройка может быть как малоэтажная, так и смешанная. Застройщику потребуется выложить не меньше 28,958 млн рублей (стартовая цена) только за право аренды, далее размер арендного платежа в первые десять кварталов (льготный период) составит 29,586 млн рублей в год, начиная с одиннадцатого квартала – 72,62 млн. Кадастровая стоимость участка согласно публичным картам Росреестра – 367,1 млн рублей.

Направление по Байкальскому тракту не теряет популярности у желающих поселиться за городом, что неудивительно. Например, с северной стороны будущий поселок граничит с лесом, с южной – с полем, а примерно в 1-2 км от участка к юго-западу и югу лежит Иркутское водохранилище. Однако здесь есть и не очень приятные моменты для будущего застройщика – к юго-западу и югу большая часть надела (около 78,5 га) – территория достопримечательного места, где необходимо провести археологическое обследование. Археологический памятник, к слову, есть и на территории «Эволюции».

Другой немаловажный вопрос – инфраструктура. По словам Директор МУП «Водоканал» Сергея Винарского, в районе Байкальского тракта существует необходимость в реконструкции городских сетей. «Увеличение сечения позволит пропустить уже появившиеся большие объёмы, а также подключить участки РЖС и Чертугеевский полуостров». В плане предусмотрено строительство обводной нитки канализации и водопровода, работы планируют начать уже осенью. 

Что касается строительства на Чертугеевском полуострове, то в «Новом городе» комментировать этот проект пока не готовы, однако, как стало известно изданию, у компании уже есть разрешение на строительство и эскизные проекты. На территории планируется возведение 21 блок-секции с максимальной застройкой в 16 этажей, на начальном этапе квартиры предлагаются инвесторам по цене 50–55 тыс. руб. за квадрат, затем стоимость предположительно поднимется значительно выше 60 тыс. руб. Источник «Конкурента» сообщил, что комплекс позиционируется как элитный, внимание покупателей привлекают видовые квартиры. При этом высказывается мнение, что объём застройки и этажность слишком велики для по-настоящему эксклюзивного проекта. Также снизить интерес могут транспортная доступность и заболоченность местности.  

Первичка строится, вторичка страдает

По мнению экспертов, в контексте нынешних и грядущих строек застройщикам разумнее всего ориентироваться на бюджетное жильё (более-менее спокойно покупатель воспринимает цену в пределах 45 тыс. рублей за кв. м) и покупателя среднего достатка. «По-прежнему со скрипом продаётся дорогостоящая недвижимость, а 80% тех, кто сегодня покупает жильё, делают это с использованием заёмных средств и предпочитают однокомнатные квартиры в новостройках», – отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Олимп» Наталья Комиссаренко. Более того, если речь не идёт о больших жилых комплексах, застройщики строят дома только из однокомнатных квартир. 

Ещё одна яркая тенденция последних лет – покупатель активно торгуется, не платит наличными, добивается скидок, которые доходят до 10%, и выжидает. «Предложение превышает спрос, человек может безболезненно ждать, и даже если продалась одна подходящая квартира, есть или появится в ближайшем будущем ещё десяток подобных вариантов», – отмечает Комиссаренко. Как итог, продавцы принимают решение снизить цену после нескольких безрезультатных просмотров квартиры. 

Вообще же, массовая застройка в ближайшей перспективе должна остановить рост цен на вторичным рынке, особенно серьёзное падение ожидает квартиры старше 10 лет. Наталья Комиссаренко отмечает: это заставит владельцев старого фонда быть более адекватными в своих желаниях. Скажем, у хрущёвки с гнилыми коммуникациями в Октябрьском районе вскоре не будет шансов  быть проданной по цене 70 тыс. рублей за квадрат.