Проявили находчивость

Ещё месяц назад строительные компании Иркутской области держали паузу, а в региональное Управление Росреестра не поступало ни одного договора долевого участия в строительстве новых жилых объектов. По закону с 1 января документы не могут пройти государственную регистрацию, если у строительной компании нет страховки, а в прежнем порядке рассматривают только договоры по «старым» объектам. По оценкам экспертов, этот нюанс позволил не застопорить строительство с начала года. Компании постарались зарегистрировать первые договоры участия в строительстве новых домов в конце прошлого года, чтобы законно привлекать средства граждан. Однако такой манёвр дал им лишь возможность отсрочить момент принятия решительных действий.

«Новый механизм решения проблемы обманутых дольщиков нацелен на то, чтобы она в принципе никогда не возникала, – говорит руководитель Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области Маргарита Ли. – Если вы купили квартиру и вам её не предоставили, то страховая компания, Общество взаимного страхования или банк выплатят вам всю сумму. Механизм скрупулёзно внедрялся, но пока ещё ни один застройщик не принёс и не показал нам договор страхования. У нас существует такая практика: когда первый договор «долёвки» на новый объект строительства поступает на регистрацию, Росреестр направляет нам уведомление. Сейчас у нас затишье. В январе нам не пришло ни одного такого уведомления». 

Однако в феврале ситуация изменилась и появилась первая не только в Иркутской области, но и в России информация о компаниях, заключивших договоры страхования. Если в соседних регионах, в частности в Забайкальском крае, застройщики принялись заламывать руки и просить Госдуму отменить нормы законодательства, заявив, что их стройки остановились, то в Иркутской области компании проявили находчивость. По информации отдела контроля и надзора в области долевого строительства областного Стройнадзора, на сегодняшний день гражданскую ответственность застраховали две компании. Первооткрывателем стал холдинг ФСК «ДомСтрой». Под номером два – компания «Сибавиастрой». 

В «Сибавиастрое» воздержались от комментариев, однако в ФСК «ДомСтрой» рассказали, что ни один страховщик в Иркутске не стал заключать договор с компанией, сославшись на отсутствие разработанных правил. По той же причине ни в одном банке не дали поручительство. Фирму, получившую лицензию на страхование гражданской ответственности застройщика, нашли в Москве. В ФСК говорят, что они были в числе первых клиентов страховой компании. «Мы договорились, что заплатим средства страховщику только после того, как первый договор пройдёт регистрацию», – говорит представитель компании. 

«Отправляли страховщику все финансовые документы, справки из налоговой и прочие. Они рассчитали, что стоимость полиса составит 0,8% от стоимости квартиры. На тот момент, когда искали страховщика, меньше 2% нам никто не предлагал. Теперь, насколько я знаю, всем ставят условия ещё жёстче. Возможно, в нашу пользу сыграло и то, что начало строительства получило широкое освещение в СМИ», – рассказывают в юридическом отделе ФСК и упоминают, что застрахуют квартиры в нашумевшем проекте «Союз», для реализации которого объединились четыре крупных застройщика. 

В среднем стоимость страхового полиса для одной квартиры составит от 20 до 70 тысяч рублей. «Наше руководство приняло решение, что эти суммы не будут закладываться в стоимость квадратного метра, – говорит юрист. – Однако очевидно, что в будущем затраты застройщиков заставят цены расти». 

Плата за тонущий корабль

Прогноз заместителя генерального директора финансово-строительной компании «Новый город» Галины Кузняной не многим оптимистичнее. Предприятие ждёт, когда правила разработают крупные, надёжные страховщики. «К удешевлению жилья страхование не приведёт. Ставка, которую прогнозируют, может составлять вплоть до 4% от стоимости жилья. Причём только за год, и нужно учитывать, что жильё за год не строится. Значит, умножайте на два и добавляйте эту цифру к стоимости жилья», – говорит Галина Кузняная. 

По её словам, финансовый и страховой рынки оказались не готовы к условиям, которые ставят законодательные новеллы: «Общество взаимного страхования застройщиков создано, но пока не работает. Реально работающие крупные страховые компании не предоставляют услугу, потому что нет правил и утверж­дёных тарифов. С другой стороны, банки ещё менее готовы. Продукта для работы в этой сфере по предоставлению гарантий у них нет». 

Страховые посредники подтверж­дают доводы строительных компаний. В фирме «АС Брокер» «Конкуренту» сказали, что с начала года среди застройщиков наблюдается ажиотаж, однако ответить им пока нечего: «Все звонят, интересуются, но ни одна страховая компания, по крайней мере, из тех, кто платит, не страхует. Пока в Москве согласовывают шаблоны полисов, прорабатывают детали. Ко всему относятся с особой осторожностью, так как это очень рискованный процесс». В кулуарах работу с застройщиками называют настолько же выгодной, как страхование тонущего корабля. Даже один день просрочки от даты, оговорённой в документах «долёвки», означает наступление страхового случая, после которого дольщики будут требовать возмещение потерь. 

Об уровне риска говорят цифры статистики, из года в год сохраняющиеся на одном уровне. На рынке Иркутской области примерно половина строящегося многоквартирного жилья признана региональным Стройнадзором проблемным. По данным на начало года, у 30 объектов жилищного строительства из 59, находящихся на контроле ведомства, нарушены сроки сдачи. Всего же к обманутым дольщикам в регионе причислено 1893 человека. Непомерно высокий уровень финансовой ответственности и риска может сказаться на ставках. «Как дальше будет работать закон, непонятно. Ясность могла бы внести фиксация процента для страховщиков. Но, насколько я знаю, ограничений у них сейчас нет. Теоретически они могут загнуть и 10%, и 20% от стоимости жилья», – говорит источник в одной из строительных компаний Иркутска. 

По оценке эксперта, наиболее остро вопрос стоит у мелких или молодых строительных компаний: «По слухам, некоторые из них приостановили стройки с 1 января. Однако утверждать, что причиной тому стала именно необходимость страхования, нельзя». С начала года в администрации строительных компаний стали звонить неизвестные люди, предлагающие заключить договор страхования. Однако собеседники «Конкурента» предупреждают, что на том конце провода висят мошеннические фирмы, которые, не имея лицензии, хотят нажиться на страховых премиях. 

«Из практики других регионов я знаю, что некоторые застройщики заключают с дольщиками негласный договор, по которому граждане сами оплачивают страховку. Также есть прецеденты, когда договариваются об искусственном снижении стоимости квартиры, указанной в договоре. Надеюсь, у нас в Иркутской области застройщики ответственные и такой практики не существует», – делится эксперт. Массовое отступление от норм законодательства, считают участники рынка, может спровоцировать «расцвет» различных серых схем привлечения средств физических лиц, среди которых заключение предварительных договоров или «договоров инвестирования». 

В ожидании представительства 

Надёжным инструментом, по задумке авторов идеи страхования, должно стать включение предприятий в Общество взаимного страхования застройщиков, офис которого расположен в Москве. Стать его участником компания может, заплатив взнос в 500 тысяч рублей и предоставив исчерпывающую информацию о себе и чистоте своей репутации. ФСК «ДомСтрой» стала одним из первых застройщиков Сибирского федерального округа, вступивших в общество. Информацию о ней, говорят в Стройнадзоре, специально запрашивали из Моск­вы. Однако страховаться ФСК всё равно пришлось в другой компании. 

Сегодня в обществе состоят 30 застройщиков из Москвы и Московской области и 38 предприятий из 23 регионов. По некоторой информации, оно намерено открыть представительства в городах России, в число которых входит и Иркутск, но официальных комментариев там не дают. Тем не менее неясность в вопросах страхования расстраивает не всех. 

«По нашей информации, правила предоставления услуги должны быть разработаны уже в марте. Ориентировочно крупные страховщики запустят её во втором квартале года. К тому же до вступления в силу изменений в законодательстве, принятых в 2012 году, у застройщиков была возможность подготовиться. Многие крупные компании массу первых договоров зарегистрировали в декабре», – говорит заместитель начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства регионального Стройнадзора Анастасия Шелепетко. 

Позитивных настроений придерживаются риелторы, уставшие от постоянных скандалов с участием обманутых дольщиков. Специалист отдела продаж федеральной риелторской компании «Этажи» Стани­слав Предит считает, что страхование приведёт «к лучшему». «Пока мы не наблюдаем, что стройки замораживаются из-за отсутствия страховок, таких данных у нас нет. Зато мы провели анализ и выяснили, что слухи о таких стройках, как «СибРоссО», «МолдРосс», о печально известном деятеле Кузнецове плохо сказываются на спросе. Думаю, если застройщик надёжный, то на его работу получение страховки не повлияет. Скорее всего, станет меньше мелких компаний, так как это очень большие риски и финансовые вложения».

В свою очередь, об оживлении рынка говорит статистика. В январе и феврале Управление Росреестра по Иркутской области зарегистрировало 2638 договоров долевого учас­тия в строительстве, при этом в аналогичные периоды прошлого и позапрошлого годов их было 1555 и 1280 соответственно. Всего же в 2013 году ведомство зарегистрировало 13 220 договоров, в 2012 – 9932 документа. «Рост числа зарегистрированных договоров мы связываем прежде всего с ростом покупательской способности населения, – отмечают в Управлении Росреестра. – и с наличием и развитием различных государственных программ, среди которых программы помощи молодым и многодетным семьям, семьям военнослужащих, а также переселения из ветхого жилья и из зоны затопления водохранилища Богучанской ГЭС».