Небольшой рост, незначительный спад

Согласно аналитике RealtyVision.ru, с начала года стоимость жилья на вторичном рынке каждый месяц медленно, но верно ползла вверх, достигнув в июне 58,2 тысячи за кв.м. и прироста в 2,2%.Темпы роста за аналогичный период 2012 были чуть больше (8,1%), однако в целом такая тенденция сохраняется с конца 2009-го. 

В других крупных городах области, правда, заметны некоторые отступления от курса. Так, в Слюдянке случился взлёт на 10,5%, и это несмотря на падение на 1% в июне и скромную прибавку на 2,8% в прошлом году. По словам директора агентства «Олимп» Натальи Комиссаренко, подобные колебания обычно связаны с развитием градообразующих предприятий, притоком или оттоком инвестиций. Впрочем, риэлторы Слюдянки на вопрос, почему теперь квартира площадью 40 кв.м. стоит на 107 тыс. больше, чем в декабре, разводят руками. «Квартиры действительно дорожают, но сложно сказать, с чем это связано. Такие цены выставляют продавцы, говорят, что жильё дорожает по всей области», – комментируют в агентстве недвижимости «Ольга». 

В реальности рост не такой уж всеобщий: в Шелехове и Братске по итогам полугодия зафиксировано пусть незначительное, но падение – на 2,8% и 0,5% соответственно. Для Шелехова подобные колебания значительными не являются: в 2012-м прирост составил те же 2,8%, а вот Братск, в котором за прошлый год квартиры подорожали на 28%, печальную динамику ощущает. «На мировом рынке упали цены на алюминий, снизились зарплаты – это основная причина, – поясняет менеджер агентства «Братская недвижимость» Тамара Ботова. – Помимо этого растут ставки по кредитам, оставляет желать лучшего экологическая ситуация, очень большой отток населения, многие уезжают и выставляют квартиры на продажу, а покупателей не особенно много». Впрочем, в других крупных городах всё по-прежнему спокойно. В Усолье стоимость квартир увеличилась на 0,6%, в Ангарске – на 2,9%.

Новая квартира в хорошем районе

Первичка продаётся бойче: плюс 9,5% к декабрю. Средняя цена за квадратный метр нового жилья в июне составила 43 тысячи рублей, а разница в стоимости первичного и вторичного жилья, по-видимому, будет сокращаться и дальше. «Приоритеты людей сместились, – констатирует Наталья Комиссаренко. – Многие предпочитают купить квартиру дороже, без ремонта, где-то хуже по качеству, но чтобы это было жильё нового формата». «На качество вообще внимание обращают в третью очередь, – считает генеральный директор агентства «Слобода» Дмитрий Щербаков. – Главное – купить квартиру в новостройке и в хорошем районе». 

В качестве хорошего района по-прежнему выступает Октябрьский: в отличие от престижного Правобережного там сравнительно активно ведётся строительство и ниже цены (49,2 тыс. руб. за кв. м. против 54,5), у более дешёвых Ленинского (41,2 тыс. руб. за кв. м) и Свердловского (41,1 тыс. за кв. м) Октябрьский выигрывает за счёт расположения.

Наиболее активно строительство ведётся в Свердловском районе: на его долю приходится 3580 выставленных на продажу квартир из 5238 в целом по городу. «Как следствие – переизбыток предложений и низкие цены. Однако квартиры там покупают, если не хватает денег на Октябрьский район, либо человек привязан к месту – работает там или дети ходят в школу, – поясняет Комиссаренко. – В Правобережном купить и хотели бы, да нечего. Квартиру в том же «Театральном квартале» (элитный жилой комплекс в районе музыкального театра. – Авт.) среднестатистический человек при всём желании не сможет себе позволить». При этом, по информации «Сибавиастроя», 80% квартир в «Театральном квартале» уже куплены.

Строительство затрудняет проблема с землёй: «Новых площадок практически нет, разрешение на строительство получить тяжело, в городе нет новых жилищных программ, – объясняет Наталья Комиссаренко. – В итоге застройщики вынуждены либо заниматься точечной застройкой, либо добывать новые участки под строительство с помощью административного ресурса или расселения старых домов и бараков. Эти затраты потом вкладываются в цену квадратного мет-ра, которая на некоторых площадках превышает уровень цен вторичного жилья». Кроме того, по словам Комиссаренко, компании переключаются на маленькие форматы, ведь сейчас разрешение на строительство объектов до трёх этажей не требуется. Так появляются здания с парой подъездов и двумя-тремя десятками квартир». 

«С землёй в данный момент действительно трудная ситуация, – подтверждает директор по маркетингу и рекламе компании «Сибавиастрой» Екатерина Шкода. – Более мелкие предприятия будут развивать строительство на окраинах и за городом, крупные – пойдут по пути консолидации и комплексной застройки».

Работа над совместными проектами – новая тенденция в строительстве. «Самый гармоничный путь – объединять ресурсы, совместными усилиями расселять людей и производить комплексную застройку», – поясняет Шкода. Ассоциация застройщиков, в которую вошли «Сибавиастрой», «Новый город» и «Восток-центр», уже реализует подобный проект по улице Депутатской. В районе Академгородка планируют возвести целый микрорайон. Работа ведётся усилиями всё того же «Сибавиастроя», «Гранд-Строя», «Нового города» и СК «Дом». «Микрорайон на данном этапе рассчитан на 3,5 тысячи жителей, первые секции мы планируем сдать в четвёртом квартале 2014 года», – признаёт Шкода. 

Новостройки интересны ещё и инвесторам, которых, по оценкам Дмитрия Щербакова, около 30% от общего числа покупателей жилья. Впрочем, в последнее время они обратили своё внимание на коммерческую недвижимость, где ликвидность ниже, но доходность выше.

Стабильность рынка и обилие вариантов

Стоимость первичного жилья за полгода увеличилась на 9,5%

Спросом по-прежнему пользуются однокомнатные квартиры в новостройках, которые после выставления на продажу выкупаются в первую очередь. Их площадь, как правило, колеблется в пределах 35–55 кв. м. Далее следуют двухкомнатные квартиры (54–70 кв. м) и трёхкомнатные, доходящие в эконом-вариантах максимум до ста квадратов.

При этом, по словам Дмитрия Щербакова, сейчас для покупателей важнее площадь, нежели количество комнат, да и застройщики всё чаще предлагают студии и свободную планировку. «Однако нельзя сказать, что квартиры в эконом-классе изменились принципиально, – отмечает Екатерина Шкода. – Планировка другая, но примерный метраж всё тот же». По её словам, другая ситуация царит на рынке жилья премиум-класса: «В элитном жилье нет деления на комнаты, нельзя рассчитать средний размер квартиры, настолько всё индивидуально. Да и у нас не так много жилых комплексов премиум-класса чтобы выводить какую-то статистику». 

Разве что статистику цен. Дмитрий Щербаков говорит, что стоимость квартиры в таких домах – около 20–23 миллионов рублей. Наталья Комиссаренко при этом называет цену за квадрат – от 120 до 200  тысяч рублей. Географически такие объекты чаще всего располагаются на Бульваре Гагарина, Нижней набережной, проспекте Жукова, в клубных домах. 

Вложения в этом сегменте прак-тически не окупаются. «Дорогие объекты плохо продаются, – рассказывает Комиссаренко, – отчасти потому, что сейчас нет притока состоятельных людей с севера области или из западных регионов. Если в Иркутске начнут открывать офисы и представительства крупные компании, то ситуация изменится, однако это будет нескоро. К тому же, когда квартира стоит 30 миллионов, многие предпочитают купить дом за 18. Поэтому, покупая такое жильё и делая в нём дорогостоящий ремонт, большинство клиентов понимают, что они никогда не окупят вложения». 

У заинтересованных в самом дешёвом жилье несколько иные проблемы. Касаются они обычно качества. «Люди покупают квартиру за 900 тысяч, а там крыша течёт, слышимость ужасная, нулевая внутренняя отделка. И всё это ещё в кредит! А потом туда столько же нужно вложить, чтобы довести её до более-менее приличного состояния», – рассуждает Комиссаренко. Тем не менее спрос в этом сегменте существует, а наиболее дешёвые квартиры можно купить в ЖК «Луговое» и микрорайоне Берёзовый, где цены опускаются до 800–900 тысяч за однокомнатные квартиры площадью 23–27 кв. м. Если речь идёт о вторичном жилье, то это обычно бывшие общежития.

Cпокойствие, только спокойствие

Эксперты характеризуют ситуацию на рынке жилья как стабильную, иногда даже чересчур. «Для риэлторов рынок слишком вялый, – подчёркивает Дмитрий Щербаков. – Предложений немного, спрос невысокий, количество сделок небольшое». «Рынок хороший как для профессионалов, так и для покупателей, – считает Наталья Комиссаренко. – Сейчас не происходит никаких катаклизмов, серьёзных скачков долларов или евро, стабилен рынок ценных бумаг, растёт уровень доходов, спроc соответствует предложению».

Что касается прогнозов на ближайшие полгода, то эксперты сходятся во мнении, что ситуация принципиально не изменится, разве что темпы роста могут ускориться, впрочем, оставаясь на уровне инфляции либо незначительно превышая её. «В августе-сентябре возможно сезонное повышение цен, – отмечает Наталья Комисаренко. – Это связано с тем, что в последние годы родители студентов, подсчитав стоимость аренды за пять лет, предпочитают квартиру купить». «Осенью-зимой может быть небольшой рост, – соглашается директор шелеховского агентства «Шанс» Ирина Дрягина. – К концу года у людей часто освобождаются деньги, кого-то ждут премиальные, в Шелехове в сентябре молодые семьи должны получить субсидии под реализацию федеральной программы». 

В то же время в ближайшие годы стоит ожидать оттока населения в пригороды, потому что хороших объектов, в которые стоит вложить деньги, сейчас немного. «Это одна из главных тенденций, – констатирует Комиссаренко. – Дома покупают в Хомутове, Карлуке и других посёлках неподалёку от Иркутска, причём сменился возрастной ценз: если раньше в свой дом переезжали люди в возрасте от сорока лет и выше, то теперь даже молодые семьи со средним достатком и с детьми решаются на покупку дома за городом».