Статистический взлёт

За пять месяцев этого года в Иркутской области введено в строй 222,3 тыс. кв. м жилья, в том числе 171,4 тыс. кв. м – построенного населением. Ввод индивидуального жилищного строительства составил рекордные для Сибирского федерального округа 423% к аналогичному периоду прошлого года, при этом в целом по СФО показатель равен 124%. Строить свой дом сегодня выгоднее, чем приобретать квартиру, по крайней мере, в областном центре, утверждают специалисты, и всё больше горожан перебирается за пределы мегаполиса. Однако взлёт показателей по вводу не отражает напрямую тенденции в сфере строительства жилья. 

В Иркутскстате увеличение показателей по вводу индивидуального жилья объясняют отчасти тем, что с конца прошлого года такие данные в ведомство стала предоставлять Кадастровая палата, поэтому учёт ведётся точнее. Сказывается и сезонность – компании-застройщики вводят многоквартирные дома в основном к концу года. Уже в июне доля ввода индивидуального жилья пошла на спад, отметили в ведомстве. «Не факт, что рост, зафиксированный в начале года, продержится до его конца», – добавил представитель Иркутскстата. 

«Вероятно, показатели по вводу догнали волну строек предыдущих лет, – комментируя данные статистики, предполагает глава АН «Олимп» Наталья Комиссаренко. – Как правило, частный дом, особенно из дерева, когда надо выдерживать сроки усадки сруба, строится несколько сезонов». К тому же немногие спешат сразу вводить постройку в эксплуатацию: «Прежде объекты долевого и незавершённого строительства под налогообложение не попадали, – продолжает Комиссаренко. – Многие не вводили дома, ссылаясь на незаконченный внутренний ремонт и так далее. Так жила практически половина посёлка «Молодёжный». Законодательство изменилось, и теперь налогом облагается даже просто «коробка». 

Часть домовладельцев, чтобы построить своё жильё, продают квартиры, становится актуальным вопрос прописки, а для регистрации в строении на него нужно свидетельство о праве собственности. По мнению эксперта в сфере недвижимости, статистика могла отразить тенденции, вызванные такими причинами, а всплеска покупки малоэтажных недостроев на рынке не наблюдается. 

Закон пошёл навстречу собственнику

«Виновато» и законодательство: процесс оформления индивидуального жилья не выше трёх этажей для проживания одной семьи на земельном участке, находящемся в собственности, упрощён, отмечает юрист «Бюро кадастровых инженеров» Кристина Рябова. «Законодатель пошёл навстречу собственнику, раньше по городу Иркутску и Иркутскому району нужно было собирать массу документов на разрешение оформления земельного участка, на строительство, ввод в эксплуатацию и так далее. Сейчас для оформления необходим минимум документов. В том числе и в нашу организацию обращаются люди, у которых уже давно были построены дома, но они не хотели «связываться» с администрациями, сбором документов и бумажной волокитой». 

Впрочем, интерес к малоэтажному строительству не снижается. Объёмы индивидуального строительства однозначно растут, считает Юрий Заяц, генеральный директор ООО «Сибирские терема». Причин, по его мнению, две: упрощённая схема приобретения земли и увеличивающееся с каждым годом предложение стройматериалов, их доступность. Специалисты управления Росреестра называют среди причин и доступность кредитных продуктов, снижение ставок по ипотеке и требований к заёмщикам.

Наиболее популярны по-прежнему территории, близкие к столице Приангарья. Только в Иркутском районе за первый квартал года индивидуальные застройщики ввели почти в 19 раз больше жилья, чем в прошлом году, сообщили в муниципалитете. За январь–март здесь построена 351 квартира общей площадью 47,7 тыс. кв. м, а население района за прошлый год и начало нынешнего выросло более чем на 10 тысяч человек. Причём 7 899 человек переехали в Иркутский район из других местностей, подчеркнули в администрации. 

Сохраняются тенденции, которые отмечают риэлторы в последние несколько лет: люди стремятся приобретать недорогие земельные участки под строительство в посёлках, не особенно удалённых от Иркутска. Строительство и земля стали довольно доступны, если не брать в расчёт элитные направления – места у заливов по Байкальскому тракту, дорогие участки в городе, говорит Наталья Комиссаренко. В числе доступных по цене – до миллиона за 10 соток – участки по Александровскому, Качугскому трактам, направления Мельничной Пади и Пивоварихи. 

В два раза дешевле

Решения по малоэтажному строительству предлагают достаточно много компаний, поэтому они становятся всё экономичнее. Быстровозводимые дома из автоклавного газобетона, полистиролбетона можно построить буквально за один сезон. Строительство сопоставимо с ценой двухкомнатной квартиры в Октябрьском или Кировском районе Иркутска, отмечает глава агентства недвижимости «Олимп». «Конечно, многое зависит от цены земли. Например, в Хомутово участок в 10–15 соток обходится в сумму от 300 до 500 тыс. рублей, а цена дома без отделки площадью 100 квадратов – 20–22 тыс. за кв. м». Получается, что такой дом с учётом стоимости земли и отделки не самыми шикарными материалами обойдётся в сумму около 3 млн. рублей, подсчитывает Наталья Комиссаренко: «За те же деньги в Октябрьском районе сейчас нельзя купить квартиру площадью 60 кв. м. У застройщиков цена на начальном этапе составляет в лучшем случае 40 тыс. рублей за квадратный метр, на финише – 50–55 тысяч». По данным Управления Росреестра по Иркутской области, стоимость покупки или строительства квартиры в многоквартирном доме как минимум в 2 раза превосходит стоимость строительства индивидуального жилого дома.

Среди аргументов в пользу загородной жизни клиенты риэлторов называют независимость от поставщиков коммунальных услуг, отсутствие квартплаты, экономию на гараже или стоянке, особенно если в семье больше одного автомобиля. Но и «минусов» немало. В основном они продиктованы расположением: бедная, по сравнению с городом, социальная инфраструктура – детские сады, школы, больницы, магазины, аптеки, автомойки и так далее, как правило, остановка общественного транспорта находится не очень близко, а выехать из загородного посёлка, если машина в ремонте, непросто. Если территория только начинает застраиваться, как правило, есть проблема с дорогами во время распутицы. 

Меняется мода

«Люди пожили в бетоне, кирпиче и теперь хотят переезжать в более экологичные деревянные дома», – проводит аналогию Артём Тюрюханов, руководитель отдела продаж завода «Госстрой», который выпускает стройматериалы для малоэтажного жилья в селе Хомутово. 

Пять лет назад комплекты домов из клеёного бруса в «Сибирских теремах» приобретали только люди с хорошим достатком, говорит Юрий Заяц, года два назад стали появляться клиенты со средним  доходом, а сегодня и заказчики с уровнем дохода ниже среднего ищут возможность заказать жильё из качественных экологичных материалов. «Всё-таки основные заказчики – это руководители, бизнесмены, – говорит гендиректор «Сибирских теремов». – Приятно, что сегодня к нам приезжает и фермер, допустим, из Бохана и приобретает комплект конструктива из нашего материала». Квадратный метр дома в «достойном варианте отделки» обходится в среднем в сумму порядка 22–30 тыс. рублей. Качественное жильё не может быть дешёвым, а дом из клеёного бруса простоит не меньше 150 лет, уверяет Заяц.

Производство работает в полную мощность, в месяц компания производит 700–750 кубов клеёного бруса, это 7,5-8 домов площадью 150–200 квадратов. Таким образом, в год «Сибирские терема» обеспечивают 20–25 тыс. кв. м индивидуального жилья, причём лишь пятая часть продукции остаётся в Иркутской области, ориентировочно 30–40% отправляется на Дальний Восток, 30% – в регионы за Уралом, ещё 20% – в Западную Сибирь. О похожей ситуации говорят в компании «Госстрой»: из 5-6 домов, которые завод в среднем выпускает за месяц, в Иркутской области продаётся один, 60–70% продукции уходит на восток – в Хабаровский край или Приморье, остальное – в соседние регионы.

Меняются и предпочтения клиентов – мода и осознанный комфорт стали сходиться в одной точке, считает Артём Тюрюханов. С ним согласны и другие собеседники «Конкурента»: ушло время, когда люди стремились строить огромные хоромы, желательно повыше. Пожив в таких домах, владельцы поняли, что одни комнаты остаются пустыми, а в других они не бывают по полгода. Сейчас заказчики чаще всего выбирают проекты одноэтажных домов или домов с мансардой, максимум – два этажа. «Действуют два фактора – элементарный комфорт перемещения в одной плоскости и затраты на содержание, особенно отопление этих площадей и электроэнергию, – поясняет Тюрюханов. – Причём в мансарде, как правило, располагаются одна-две комнаты для подростков либо рабочий кабинет главы семейства». Оптимальной площадью частного дома Иван Матвеев, генеральный директор «БайкалСтроя», считает 250–300 кв. метров. Люди стали практичнее, соглашаются его коллеги из других компаний, но в качестве наиболее оптимальной называют площадь в 100–200 квадратов. На выбор более скромного жилья влияет и тот факт, что должностным лицам, которых немало среди заказчиков, приходится отчитываться о доходах и имуществе, отметил один из собеседников издания. 

В штате всех компаний, опрошенных «Конкурентом», есть проектная группа: принцип «нарисуем – будем жить» – ещё одна привлекательная сторона малоэтажного строительства. Девять из десяти клиентов «Госстроя» заказывают индивидуальные проекты. В Сибири, где есть ощущение свободного пространства и обилие земли, «инкубаторские» типовые посёлки не приживаются, считает и Юрий Заяц. 

В разгар сезона трудно прогнозировать, как закончится год, говорят эксперты. Однако рынку малоэтажного жилья есть куда расти как минимум ещё несколько лет. Регион располагает огромными земельными ресурсами – Приангарье занимает пятое место среди субъектов РФ по размеру территории и всего лишь двадцать первое по численности населения, напоминают в управлении Росреестра. Земли бывших совхозов и колхозов выделяются в счёт пая, переводятся в иную категорию и застраиваются. На землях одного пая можно возвести в среднем до 100 индивидуальных домов с приусадебными участками.

По-прежнему тормозит развитие малоэтажного строительства, точнее, массовую застройку  отсутствие инженерной инфраструктуры. «Мы не способны выполнить подготовку сетей и прочего и приступить к застройке за свой счёт, – говорит Юрий Заяц. – Например, компания комплектовала посёлок в Подмосковье, 17–20 домов трёх-четырёх вариантов, там ситуация с финансированием лучше». 

В 2013 году, согласно целям долгосрочной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства до 2015 года», в регионе должно быть введено 500 тыс. кв. м малоэтажного жилья, а к 2015 году его доля в общем объёме жилищного строительства – вырасти до 60%.