«Я хочу поговорить о теме, которая не просто касается каждого, – каждый имеет к ней своё отношение, – вступил учёный после того, как ведущий семинара Алексей Петров перечислил все его регалии. – Это как футбол или медицина: очень многие считают себя в этом деле специалистами, имеющими собственную точку зрения». Свой взгляд на эту тему – жилищную политику – есть и у самого учёного-экономиста. И заключается он в том, что жилищная политика как таковая (то есть система мер воздействия государства и общества на рынок жилья) в стране пока находится в зачаточном состоянии. Частично это объясняется советским наследием. «Я всегда испытываю большие трудности при общении с иностранными коллегами, когда пытаюсь перевести на английский язык аббревиатуру из трёх букв, существующую в России, – ЖКХ, – говорит Александр Сергеевич. – Эквивалента этому нет, и причина в том, что наша жилищная сфера вышла из советского прошлого, из системы огосударствления всех её частей. И эта аббревиатура, и сама система взаимоотношений в этой области очень и очень живучие: у нас нет ни одного научного или научно-практического журнала, в названии которого есть слова «жилищная политика», зато по-прежнему существуют десятки изданий, где встречается словосочетание «жилищно-коммунальное хозяйство». 

Однако не менее негативную роль сыграло и одно из рыночных преобразований – приватизация жилья. «Болезненна не столько она сама, сколько три её компонента: она бесплатная, бессрочная и безусловная, – объясняет парадокс Пузанов. – В этой системе государственное и муниципальное жильё становится временной конструкцией – жильём, которое проживающий в нём наниматель по какой-то причине не захотел приватизировать. Как в таких условиях фундаментальной определённости планировать какие-либо меры по сохранению, развитию, модернизации и строительству социального жилищного фонда, становится непонятно. И у муниципалитетов всегда есть возможность сказать, что финансовая ситуация крайне тяжёлая, и на этом основании дистанцироваться от вопросов формирования жилищной политики, сведя её к реактивному реагированию на какие-то федеральные инициативы, к примеру, когда есть возможность получить софинансирование из федерального бюджета». 

О победителях и проигравших

При всём при том доля домов и квартир, находящихся в частной собственности, составляет 86,3% всего жилого фонда, что значительно превышает тот же показатель во многих других странах мира. Таковы данные Федеральной службы государственной статистики по итогам 2011 года. Согласно им в результате приватизации, начавшейся в 1991 году, в частную собственность перешло 82,9% жилфонда. При этом за время рыночных преобразований увеличилась обеспеченность жильём: если в 1989 году на одного жителя РСФСР в среднем приходилось 16,1 кв. м, то на одного россиянина в 2009-м – 22,9 кв. м. «Здесь причина не только в том, что население России уменьшается: доля этого фактора не превышает 15%, – замечает гендиректор Института экономики города. – Причина ещё и в том, что экономика не очень чётко работает и собственники не получают нужных сигналов о том, когда необходимо выводить из оборота устаревший, ветхий и аварийный жилищный фонд. Поэтому эти цифры не должны вводить в заблуждение». 

Учёные из НИУ ВШЭ, в том числе Пузанов, которые несколько лет назад готовили доклад «Уровень и образ жизни населения России в 1989–2009 годах», обнаружили ещё одну «удивительную вещь»: от того, что появилась официальная возможность улучшить жилищные условия, не прибегая к «серым» с точки зрения советского законодательства схемам обмена квартиры с доплатой, выиграли 20% домохозяйств. Проиграли в новых рыночных условиях 17,5% домохозяйств. Для оставшихся 60% положение дел по сравнению с 1989 годом совершенно не изменилось. «Они не могут сказать: «Мы находимся в той социальной группе, которая может улучшить свои жилищные условия тем или иным способом», – констатирует Александр Сергеевич. – Больше половины населения как находилось, так и находится в такой ситуации». 

В то же время средний срок ожидания в очереди на социальное жильё за два десятка лет увеличился почти в три раза – с 7,1 до 19,3 года. Ухудшилась ситуация с ценовой доступностью жилья – это касается и покупки квартиры, и строительства частного дома. 

Ценовая доступность жилищно-коммунальных услуг, если говорить о рынке коммерческой аренды жилья, тоже существенно снизилась. К примеру, 72% заработка среднестатистической семьи из трёх человек, снимающей двухкомнатную квартиру в 54 квадрата в Москве, уходит на квартплату (для сравнения: в 1989 году этот показатель составлял 36%).  В меньшей степени это  касается одиноких пенсионеров – в их случае затраты на «коммуналку» съедают 35% пенсии, тогда как в конце перестройки на их долю приходилось 22%. Впрочем, те, кто не проживает в Москве, практически не пострадали: если в 1989 году средняя российская семья тратила на оплату жилищно-коммунальных услуг 6,1% доходов, то в 2009-м расходы увеличились лишь до 6,9% заработка. Тем не менее доля тех, кто может позволить себе купить квартиру или дом на собственные или заёмные средства, к 2009 году выросла до 19%, а в настоящее время, по расчётам Института экономики города,  составляет 27%. «Всё равно это меньше трети населения, а по самым оптимистическим прогнозам до 2020 года – не больше половины», – развеивает оптимизм завкафедрой НИУ ВШЭ. К тому же при расчёте этого показателя учитывается лишь возможность гасить текущие платежи по ипотечному кредиту, не считая возможности накопить первоначальный взнос. Так что на деле жильё себе может позволить меньшая часть населения. 

Законы коммерции

Подобные выводы лежат на поверх-ности, но, по словам Пузанова, есть и «менее обсуждаемые вещи», которые имеют столь же важное значение. «Мы потеряли одно из серьёзных достижений в развитии жилищной сферы в советское время – институт жилищно-строительных кооперативов, – приводит он пример. – После того как в 1995 году был принят Гражданский кодекс, выплата пая [члена ЖСК] автоматически делает человека собственником, а значит, многоквартирный дом становится домом со множеством собственников, где необходимо принимать коллективные решения. Плюс государство не реализует никакие серьёзные программы поддержки кооперативов». Исключение составляет лишь передача участков из Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) в безвозмездное пользование ЖСК, членами которых являются военнослужащие, сотрудники государственных научных и образовательных учреждений, работники «оборонки» и госслужащие. 

–  Ниша кооперативов, а если шире – жилищных некоммерческих объединений граждан, не занята и не вписана в жилищную политику, – резюмирует Александр Сергеевич. – И у нас есть две крайности: либо ты покупаешь жильё на полностью рыночных условиях, а это может себе позволить не самая большая группа населения, либо у тебя есть тающий на глазах теоретический шанс получить бесплатно жильё от государства. А в середине – огромный провал, который можно заполнить институтами, известными во всём мире, но мы медлим с их введением и развитием. То же и в арендном секторе: либо это чисто коммерческое жильё по высоким ценам, либо социальный наём, который  ещё надо ухитриться получить. Это во многом формирует негативный фон, который очень часто сопровождает разговоры о состоянии жилищной сферы. 

Фундаментальная проблема состоит в том, что в нынешних условиях невозможно обеспечить жильём людей со средними доходами – тех, кто не может себе позволить купить квартиру по рыночной цене, но объективно не попадает в категорию малоимущих, нуждающихся в субсидиях со стороны государства. «У нас есть несколько сюжетов, которые существенно усложняют решение этой задачи», – поясняет Пузанов. В первую очередь это дефицит земельных участков, поставленных на кадастровый учёт и обеспеченных необходимой инфраструктурой. В условиях, когда их не хватает на всех, доступ к земле получает самый сильный – застройщик, который может предложить самую высокую цену и, как следствие, реализует проекты с наибольшей потенциальной прибылью. «Они строят элитное жильё, дома бизнес- и премиум-класса, – добавляет глава Института экономики города. – Всё, что угодно, лишь бы не жильё эконом-класса, так что предложение на рынке сдвинуто даже по сравнению с платёжеспособным спросом». Частично эту проблему решает Фонд РЖС, который изымает из оборота неэффективно используемые земли и выставляет их на аукционы. Однако победители торгов вынуждены закладывать стоимость аренды земельных участков в конечную цену квадратного метра, что не способствует его удешевлению. Вдобавок наиболее лакомые куски достаются всё тем же крупным застройщикам, предпочитающим возводить исключительно дорогое жильё. «Государство пытается предпринять ещё целый ряд мер, но ресурсы у него ограничены, – продолжает Александр Сергеевич. – Это не решает главную проблему – земельные участки в дефиците, их невыгодно «производить», выставлять на конкурсы и аукционы». К тому же на местном уровне весьма велика вероятность сговора между застройщиками, муниципальными властями и организациями коммунального комплекса. 

«Нужен целый комплекс мер»

«Одним из главных условий (для развития жилищной политики) является стимулирование строительства недорогого жилья, на которое есть платёжеспособный спрос со стороны достаточно широких категорий населения, но которое рынок не хочет производить, –  заключает Пузанов. – Эту задачу невозможно решить без создания правильных стимулов для всех заинтересованных участников, в частности для органов местного самоуправления». Так, принятая в ноябре прошлого года государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан РФ» предусматривает строительство ежегодно в течение пяти лет по 5 млн. кв. м жилья, стоимость которого была бы на 20% ниже рыночных цен. «Если это будет проект, который поможет отработать и запустить правильные экономические модели государственно-частного партнёрства, может быть, он сыграет положительную роль, – считает профессор Высшей школы урбанистики. – Если он так и останется проектом «ручного управления», то под нажимом административного ресурса эти пять миллионов квадратов будут построены, но как только этот нажим уйдёт, всё вернётся на круги своя».

Институт экономики города предлагал и другой вариант решения проблемы доступного жилья: не строительства недорогих квартир, а создания «цивилизованного арендного сектора» – некоммерческого наёмного жилфонда, известного как «доходные дома». С его подачи в Государственную Думу ФС РФ был внесён проект поправок к Жилищному кодексу и другим законам, предусматривающий создание института некоммерческого найма. В марте он был принят в первом чтении. «Его, конечно, недостаточно, – признаёт Александр Сергеевич. – Нужен целый комплекс мер: налоговые льготы, изменения в земельное законодательство, в том числе введение института бесплатного предоставления земельных участков некоммерческим объединениям граждан и арендодателям. Государственная политика требует вмешательства в смежные сферы законодательства – градостроительное, Кодекс об административных правонарушениях, законы об ипотеке и о регистрации (прав на недвижимое имущество и сделок с ним). И это ещё не все законы, которые нужно затронуть, чтобы решить одну проблему – создание условий для возникновения цивилизованного некоммерческого арендного жилого фонда».