Тёплые мысли

Если ещё недавно подземные парковки были экзотикой, то сегодня этот вид недвижимости стремительно набирает популярность и растёт в цене. Такой спрос участники рынка объясняют просто: с одной стороны, в Иркутске в принципе явная проблема с тем, где поставить автомобиль на ночь; с другой – суровый климат, который всё чаще заставлять людей задуматься о тёплом гараже или закрытом паркинге. «Знаете, когда самые высокие продажи паркомест? – приводит показательный пример директор мультилистинговой компании «ЭмЭлСи» Александра Финкельштейн. – С ноября по февраль, когда у нас сильные морозы. Некоторым достаточно пару раз оставить автомобиль на улице, а утром отогреть его с помощью тепловой пушки, чтобы задуматься о тёплом гараже».

Впрочем, покупать парковочные места людей заставляют не только низкие температуры. Подтверждением этому являются в первую очередь цены на такой вид недвижимости в Иркутске. Так, средняя стоимость паркоместа в городе сегодня составляет 1–1,2 млн. рублей, что, как оказалось, соответствует средним московским ценам, где сейчас можно найти массу предложений о продаже машиномест на закрытой стоянке по цене от 500 тыс. до 1,5 млн. рублей. При этом в центре Иркутска сегодня нередко встречаются предложения о продаже паркоместа по ценам даже выше средних столичных. К примеру, в жилом комплексе «Сантоки» в Солнечном реализуется паркоместо за 2 млн. рублей. За такую же цену одно из местных агентств недвижимости предлагает купить машиноместо в новостройке по улице Марата. В пересчёте на площадь парковки (средняя площадь – 18–20 кв. м. – «Конкурент») получается, что один квадратный метр в таком подземном паркинге сейчас стоит 100–110 тыс. рублей, что примерно равно стоимости одного квадратного метра площади элитной квартиры.

Правда, чаще парковки продаются всё-таки по более низкой цене – от 45 до 65 тыс. рублей за кв. м в зависимости от района города. Однако в абсолютных цифрах цена машиноместа всё равно получается внушительной. Так, например, в жилом комплексе по улице Трилиссера 20 кв. м подземной автостоянки стоят 1,250 тыс. рублей, по улице Фридриха Энгельса – 1,050 тыс. рублей (18 кв. м), на проспекте Маршала Жукова – 1,2 млн. рублей (20,3 кв. м). Более дешёвые предложения удивляют даже самих риелторов, например, паркоместо в жилом комплексе «Красный квадрат» по цене 600 тыс. рублей. «Здесь одна из самых низких цен для этого района, хотя вроде и люди живут, и спрос есть», – подтверждает специалист агентства недвижимости «Слобода» Дмитрий. И говорит, что, скорее всего, это связано со срочной продажей объекта.

Место под домом

Несмотря на высокий уровень цен, возможностью приобретения паркомест интересуется всё большее число иркутян. Александра Финкельштейн говорит, что причина вполне логична: учитывая сегодняшнюю стоимость жилья в городе, позволить купить себе новую квартиру могут люди с доходами выше среднего. «Такой доход, как правило, предполагает наличие в семье машины, а порой и не одной. Следовательно, люди вынуждены думать, куда они будут ставить свой автомобиль при переезде на новое место жительства», – объясняет она. Именно поэтому не удивительно, что наличием парковки в доме или поблизости сегодня, по словам риелторов, интересуются 90% покупателей квартир.

– Другое дело, что не все приобретают машиноместо на этапе покупки квартиры, – добавляет собеседник «Конкурента». Часто люди откладывают такие расходы ближе к моменту переезда в новое жильё. Но, как объясняют специалисты, потом покупать площадку на подземной автостоянке нередко приходится уже по более высокой цене. «Если на этапе строительства дома она может стоить от 800 тысяч до 1,2 миллиона рублей, то к моменту сдачи – 1,4–1,5 миллиона, а в некоторых случаях доходить и до 2 миллионов рублей», – рассказывает Дмитрий.

Сами застройщики говорят, что обычно площадки на парковках продаются всё же медленнее, чем квартиры. Хотя, как сообщила заместитель генерального директора строительной компании «Новый город» Галина Кузняная, и здесь бывают исключения. По её словам, встречаются клиенты, которые уже сейчас собираются купить место в паркинге, при том что продажи квартир в тех блок-секциях, где они планируют приобрести жильё, ещё даже не начались. Правда, в данном случае это скорее обусловлено стремлением сэкономить, так как чем раньше совершается сделка, тем ниже будет цена паркоместа.  

Риелторы также подтверждают, что проблем с продажами паркингов у иркутских строителей нет. В том числе и потому, что есть люди, которые целенаправленно вкладывают средства в этот вид недвижимости. «К примеру, выкупают сразу несколько парковочных мест, которые потом перепродают по более высокой цене либо, если не удаётся выгодно продать, сдают в аренду, что также покрывает какую-то часть расходов», – рассказывает директор агентства недвижимости «Приоритет» Ирина Фунтова. По её словам, в среднем аренда одного паркоместа обходится в 50–60 тыс. рублей в год.

Золотые метры 

Участники рынка по-разному объясняют, почему 20 кв. м в тёплом паркинге в Иркутске сегодня стоят почти как однокомнатная квартира. Так, застройщики говорят, что себестоимость строительства подземной парковки не такая уж низкая, как может показаться на первый взгляд.

– Сначала нужно вырыть котлован, – рассказывает Галина Кузняная. – При строительстве парковки на 200 машино-мест рядом с жилым комплексом на 1-й Советской у нас заглубление составило 8-9 метров. Это тысячи кубометров грунта, который надо вывезти. Затем кубы бетона заливаются в землю. Плюс не забывайте о мероприятиях по гидро– и теплоизоляции, отводу грунтовых вод, созданию системы вентиляции и многом другом. Отдельной статьёй расходов идёт стоимость земли. В итоге почти всегда получается, что парковка – это дорогое удовольствие.

Ещё дороже, по словам Кузняной, строить подземные паркинги в цоколе дома. «В наших условиях только выполнение всех требований по сейсмике сделает эту парковку золотой», – говорит она. Именно поэтому в большинстве случаев застройщики предпочитают делать парковки не непосредственно под домом, а где-то поблизости. 

Риелторы между тем уверены, что высокие цены на парковки в Иркутске связаны не столько с технологией строительства, сколько с ситуацией на рынке. «Очевидно, что в городе проблема с тёплыми автомобильными стоянками. При этом ни в одном строящемся жилом комплексе количество машино-мест не соответствует количеству квартир, как правило, оно намного меньше. Но спрос значительно превышает предложение. Пока такая ситуация будет сохраняться, цены останутся высокими», – считает Ирина Фунтова.

Впрочем, по мнению Александры Финкельштейн, истина, как всегда, посередине. С одной стороны, на ценообразовании отражается существенная стоимость работ по строительству подземного паркинга. «Надо только колоссальную вентиляцию делать, в противном случае при нескольких десятках работающих машин там просто нечем будет дышать», – объясняет она. С другой стороны, объективно сказывается и недостаток паркомест в городе. 

– Если пять лет назад подземные автостоянки  делали единицы строительных компаний, – рассказывает Александра Финкельштейн, – то сегодня количество таких застройщиков заметно возросло. Но их по-прежнему недостаточно. По опыту последних пары лет, паркинги делают одни и те же компании. 

При этом снижение стоимости закрытых автостоянок, по мнению собеседника «Конкурента», может произойти только в том случае, если все застройщики массово начнут их возводить. Из-за чего в конечном итоге изменится соотношение спроса и предложения. Правда, и в этом случае нет 100-процентной гарантии снижения цен. «Ведь и количество автомобилей с каждым годом растёт», – резюмировала Александра Финкельштейн.