Жизнь взаймы

По оценке экспертов, c начала года рынок растущий, хотя цены к осени сбавили обороты. По словам Анастасии Остапенко, агента по недвижимости АН «Слобода», причина в уменьшении объёмов кредитования покупателей. Банки повысили ставки по ипотеке, и это сразу отразилось на спросе, потому что на сегодняшний день до 90% вторичного жилья приобретается на заёмные средства. 

Рост цен колеблется в рамках 10–15% за период с начала года, отмечают эксперты. «Одна из причин роста цен, – считает коммерческий директор АН «Эмэлси» Виктория Тушнолобова, – желание потенциальных покупателей новостроек приобрести большее по площади новое жильё, продав дорого своё малогабаритное старое, чтобы при этом не переплатить дополнительных средств. В свою очередь растущие цены на вторичном рынке подтягивают и первичку».  

По данным портала realtyvision, в ноябре средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Иркутска составляла 56 тыс. рублей за квадратный метр.

Традиционно наиболее востребованы 1-2-комнатные квартиры с ремонтом и в хорошем районе. Покупатели 3-4-комнатных квартир отдают предпочтение квартирам площадью от 80 кв. м и выше, преимущественно в новостройках; раньше спрос был больше на малогабаритное трёх- и четырёхкомнатное жильё. За несколько кризисных и посткризисных лет, когда предложение превышало спрос, обозначился чёткий тренд – потребительский спрос на качественное жильё. Старые квартиры, требующие вложений, сегодня не интересны клиентам, они готовы переплатить до полумиллиона рублей, но купить жильё либо в новостройке, либо с хорошим  ремонтом и в нестаром доме. Покупательский спрос заметно тяготеет к новостройкам. 

К осени на рынке стал ощутим дефицит ликвидного предложения, но риелторы это связывают не с активностью спроса, а с пассивностью продавцов, которые ждут, что смогут продать квартиры более выгодно, когда рынок вновь начнёт расти.  

Вышли из класса

Нельзя сказать, чтобы на рынке жилья массово появились новые проекты или новые компании. Как и в прошлом году, всё достаточно стабильно, строители сдают одну очередь строительства, параллельно ведут новые, нет резких всплесков или падений. «Новым компаниям тяжело начинать бизнес на иркутском рынке, для клиентов важный фактор – репутация строительной фирмы, сколько лет она на рынке, какие объекты введены ею в эксплуатацию, насколько высоко качество построенного ею жилья. В основном потребитель, который выбирает новостройки, стал более подкован и, прежде чем купить квартиру в каком-либо жилом комплексе, полностью изучает разрешительную и проектную документацию, которую застройщик предоставляет. Также для клиентов значимы место и цена квартиры. Для каждого из покупателей важны все эти факторы в совокупности», – отмечает Виктория Тушнолобова. Лидерство на строительном рынке за старожилами. 

По объёмам строительства предложение соответствует спросу. Застройщики сегодня реально оценивают свои силы, поэтому строят ровно столько, сколько могут продать. Хотя ликвидное предложение в новостройках – дефицит. Уже готовое жильё, когда дом сдан «под ключ», – это штучные варианты: квартиры, которые либо перепродают дольщики, либо то, что строители оставляли для себя. 

Структура предложения в 2012 году не изменилась: как правило, при проектировании каждой блок-секции в каком-либо жилом комплексе застройщики обращают внимание на то, чтобы квартиры были наиболее комфортные по планировке, по освещённости, также смотрят на количество квартир на площадке, то есть важно всё, на что впоследствии будет обращать внимание покупатель. Застройщики пытаются учесть потребности  каждого сегмента, поэтому стараются, чтобы в блок-секции были и одно-, и двух-, и трёхкомнатные квартиры. Тем более в последнее время сложно сказать, что интересны только однокомнатные (как было какое-то время назад, когда народ повально инвестировал денежные средства), добавляет Виктория Тушнолобова. Потребитель делится на две категории: первые – это те, кому важна квадратура (просто не больше или не меньше определённой площади), а вторые обращают внимание на количество комнат, то есть если у них на выбор две квартиры по 50 квадратов, одна двухкомнатная, а другая однокомнатная, то они выберут первый вариант. В основном спрашивают однокомнатные площадью 36–42 кв. м, двухкомнатные 60–65 кв. м и трёхкомнатные 70–80 кв. м.

Цены растут, но на все объекты они разные: чем эксклюзивнее вариант, выше качество отделки, лучше месторасположение, ближе сроки сдачи, тем цена квадрата дороже. 

Основной объём предложения многоэтажного жилья – это новостройки эконом- и комфорт-класса (эконом хорошего уровня). «Клас-сность жилья в Иркутске никак не регламентирована, – считает директор по маркетингу ГК «Актив» Татьяна Галущенко, – так как потребность в классификации объектов возникает только при высоком уровне конкуренции, с целью отстройки лучшего предложения от массового. На местном рынке уровень жилья определяется прежде всего местом и ещё раз местом». В Ленинском районе, понятно, никто не будет строить элитное жильё и даже бизнес-класса. В Октябрьском и Кировском маловероятно строительство квартир эконом.  

На строительном рынке прослеживается тенденция к тому, что жильё в скором времени станет более чётко сегментированным, на рынке появятся новые игроки и новые проекты, будет больше жилья эконом-класса, поскольку это самый ненасыщенный сегмент в Иркутске. Из уже заявленных новых проектов комплексного освоения территорий можно назвать проекты «Сибирь-ЭнергоТрейда» (200 тыс. кв. м жилья), «Норд-Веста» («Берёзовый»), Ассоциации застройщиков (строительство на 6,8 га в Октябрьском районе).  Несколько крупных участков в Свердловском районе выставлено на аукционы. 

В свою очередь строители из-за проблем с землёй прогнозируют снижение плановых объёмов ввода жилья в этом году на 20%, а в следующем – ещё на треть. По данным статистики, в 2011 году ввод жилых объектов составил 750 тыс. кв. м, из них около 412 тыс. кв. м в Иркутске. 

Трудности начались не вчера, и к 2012 году обозначилась яркая тенденция: те компании, которые строили в городе, перемещаются на рынок загородного жилья, новые игроки и новые проекты появляются именно там. «Острый дефицит хороших земельных участков, даже для точечной застройки (пустыри или площадки с минимальным расселением), – говорит директор АН «Олимп» Наталья Комиссаренко, – вынуждает строить там, где земля ещё есть». Мэрия предлагает только окраины, причём варианты, где нужны новые коммуникации, а это огромные затраты. Строители до последнего выжимают в городе всё, что можно. В перспективе крупные игроки, конечно, останутся здесь, а небольшие компании уйдут в загородную недвижимость. Этот процесс сейчас очень наглядный, его можно отследить даже по рекламе: именно пригород массово предлагает новые проекты. «Рост предложений в сегменте загородной недвижимости обусловлен ещё рядом моментов: для застройщиков намного проще процедура получения разрешительной документации, – отмечает Наталья Комиссаренко, – и не требуется техника для высотного строительства, что ведёт к уменьшению расходов и сроков работ». Среди минусов – значительно меньшая рентабельность, чем при возведении многоквартирного дома, и клиентоориентированность. «Нужды и ожидания отдельно взятого потребителя застройщика 100-квартирного дома мало волнуют, – рассуждает руководитель проекта «Хрустальный» Кристина Барышникова, – он не общается с ним напрямую. В малоэтажном строительстве необходим индивидуальный подход к каждому клиенту, причём начиная с нулевого этапа. Это огромные трудозатраты, и многие компании, переходя из одного сегмента в другой, просто психологически не готовы к такому общению».

Ближе к земле

С землёй не всё в порядке и на рынке загородной недвижимости. Право собственности на земельные участки есть не у всех застройщиков. «Много серых схем, — рассказывает Наталья Комиссаренко. – Очень туманные перспективы узаконивания  земель, которые относятся к категориям, дающим ограниченное право на строительство». Почему на них есть спрос? Это ликвидные места в заповедных зонах с красивой природой, предложения премиум-класса. «В такие проекты вкладывают, конечно, не последние три миллиона рублей, – отмечает риелтор. – Клиенты в основном обеспеченные, они идут на осознанные риски». 

По данным консалтинговой компании ООО «Эксперт-Девелопмент», стоимость земли в пригороде Иркутска во многом определяется назначением. Так, земельные участки, относящиеся к землям сельхозназначения, продаются как минимум в два раза дешевле аналогичных, расположенных на землях населённых пунктов. 

С большим дисконтом сегодня предлагается земля  сельхозназначения площадью от одного гектара. При средней стоимости земли по Качугскому и Александровскому трактам 30–35 тыс. рублей за сотку большие участки сельхозназначения предлагаются по цене от 500 рублей за сотку. 

 «Рынок загородного жилья в Иркутске ещё приобретает цивилизованный характер, – считает Татьяна Галущенко. – Трендом последних лет можно назвать появление коттеджных посёлков и малоэтажных жилых комплексов». 

Дома и земельные участки предлагаются в садоводствах, коттеджных посёлках и близлежащих населённых пунктах. Общий объём предложения готового жилья в пригороде составляет более 750  объектов, земельных участков – более 1700. 

Пригород Иркутска насчитывает на данный момент более 600 садоводств, более 100 поселений (сёл, посёлков и деревень) и 26 коттеджных посёлков. 

Строятся и планируются к возведению проекты комплексного освоения территорий. Так, в ближнем пригороде Иркутска возводится посёлок эконом-класса «Луговое» – это жильё для ветеранов Великой Отечественной войны и переселенцев. Более 400 квартир здесь приобретено на деньги федерального и областного бюджетов.  Проект включает 234 трёхэтажных дома общей площадью более 200 тыс. кв. м. Ещё 300 тыс. кв. м жилья эконом-класса должен обеспечить до 2015 года строящийся посёлок «Берёзовый», который включает 115 трёх-этажных жилых домов, рассчитанных на  2680 квартир. В этом году между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» (дочернее зависимое общество ОАО «Иркутскэнерго») завершилось подписание договоров аренды земельных участков. Территории предназначены для комплексного освоения в целях жилищного строительства в Иркутском районе 250 тыс. кв. м мало-этажного жилья. Земельные участки общей площадью более 300 га расположены вблизи населённых пунктов Патроны, Новолисиха, Пивовариха, Бурдаковка.

Особенность рынка загородной недвижимости – трудность в исчислении средней цены квадратного метра на объекты. Стоимость предложения существенно разнится, определяющим при этом является расположение, наличие коммуникаций и жилого объекта на земельном участке. 

Пригород Иркутска имеет восемь основных трактов: Байкальский, Голоустненский, Култукский, Мельничный, Качугский, Александровский, Московский и Плишкинский. 

«Наиболее престижным из всех является Байкальский тракт, трасса которого ведёт к посёлку Листвянка. Характерными особенностями тракта являются большое количество земельных участков, граничащих с водоёмами, развитая инфраструктура, включающая много мест отдыха, рестораны и крупные супермаркеты», – говорит Татьяна Галущенко. При средней стоимости предложения земли в пригороде Иркутска на уровне 40 тыс. рублей за сотку на Байкальском тракте она превышает среднерыночный показатель почти в четыре  раза.

Влияет на стоимость предложения также удалённость от города: к примеру, цена объекта, расположенного на Качугском тракте далее 10 км от города и включающего жилой дом и участок земли 10 соток, в два раза ниже аналогичного, расположенного в непосредственной близости от города. 

Наибольшее количество объектов выставлено по Байкальскому тракту. Далее следуют Качугский и Александровский тракты, являющиеся одними из наиболее динамично развивающихся ввиду доступной стоимости земли, относительной транспортной незагруженности и хорошей экологии (вблизи трактов нет загрязняющих предприятий). 

 Коттеджные посёлки – тема отдельная, в пригороде Иркутска они появились не так давно. «Их характерные черты, – отмечает Татьяна Галущенко, – обязательное наличие концепции развития посёлка, коммуникаций и дорожной инфраструктуры». 

«Предложений действительно много, – отмечает Кристина Барышникова, – но они разительно отличаются по качеству. Много спорных объектов, которые запроектированы исходя из коммерческой выгоды застройщика, а не клиента. Типичная ситуация – большая плотность застройки и отсутствие объектов инфраструктуры. Или минимальный набор: магазин, детская спортивная площадка, здание администрации – это то, на чём в основном коттеджные посёлки останавливаются. Но для комфортной жизни за городом для жителей требуется большее, в частности важны детские развивающие центры, объекты медицинского направления, места для семейного отдыха и занятий спортом, различные комплексы обслуживания автомобилей». Клиент, который покупает жильё в пригороде, очень требователен, он чётко знает, чего хочет. Ему не нужен просто участок, и если он платит, то за оборудованную землю. 

Коммуникации и водоснабжение должны быть централизованные, охрана – обязательна, зелёная зона – в наличии. «Те, кто покупает жильё за городом для постоянного места жительства, ищут уединения», – отмечает Кристина Барышникова.   

Спрос избирательный, востребовано строительство домов с индивидуальной архитектурой площадью в среднем около 250 кв. м, где спальни  15–20 кв. м, а кухня-студия не менее 40 кв. м. «Люди устали от городского жилья, больше похожего на клетушки. Клиентам хочется пространства», – отмечает Кристина Барышникова. В основном загородное жильё строят из кирпича или дерева, есть предложения коттеджных посёлков, концепция которых предполагает только деревянные строения. Пенобетон востребован теми клиентами, кто ограничен в средствах. 

Активно развивается новый для иркутского региона формат жилья – таунхаусы и лейнхаусы. Такой формат наиболее оправдан в коттеджных посёлках, строящихся в непосредственной близости от города, где земля дорогая.  Из 16 коттеджных посёлков приобрести таунхаусы предлагается в восьми. Причём чем дальше от города расположен посёлок, тем менее востребован подобный формат жилья в нём, поясняет Татьяна Галущенко.  

Развитие рынка загородного жилья в пригороде Иркутска видится весьма перспективным.  Уже сегодня данный формат проживания является значимой альтернативой городскому жилью. При этом наиболее перспективными направлениями являются Голоустненский, Мельничный, Качугский и Александровский тракты как менее загруженные и располагающие довольно доступной стоимостью земли.