– В последнее время в судах рассматривается большое количество дел о признании незаконными решений общих собраний собственников помещений о выборе способа управления многоквартирными домами и выборе управляющей организации, – говорит Роман Латыпов. – Первые такие иски в Свердловском районном суде Иркутска были рассмотрены в 2011 году, после чего количество обращений в суд с исками по данной категории споров увеличилось.

Когда в 2005 году вступил в действие новый Жилищный кодекс РФ и собственники помещений в многоквартирных домах впервые провели общие собрания, выбрав способ управления домом в виде управляющей компании, эта процедура была воспринята большинством граждан как простая смена вывесок. Ушло, скажем, МУП РЭУ (домоуправление) – на его месте, как правило, в том же здании, офисе, появились ООО или ЗАО, ОАО, которые так же продолжали оказывать коммунальные услуги, заниматься  содержанием домов, придомовых территорий и т.д. В 2010-2011 годах срок действия первых решений собственников, рассчитанных на пять лет, стал истекать. Жильцам пришлось снова выражать свою волю: оставить ту же управляющую компанию, выбрать другую, создать товарищество собственников или взять власть в многоквартирном доме в свои руки. К тому времени горожане поняли главное: от них самих зависит, в каких условиях они будут жить и сколько за предоставляемые удобства платить. Ведь тарифы устанавливают не только область и город, но и сами хозяева квартир, что касается содержания общего имущества, охраны и так далее. 

Первые подобные дела в Свердловском районном суде Иркутска касались помещений в двух девятиэтажных домах, стоящих по соседству на Синюшиной горе, в каждом – нескольких сотен квартир. Их собственники на общем собрании решили отказаться от услуг Западного управления жилищно-коммунальными системами и взялись «рулить» сами, создав ТСЖ «Соседский дворик». Тут-то и начались проблемы. Компания, с которой собственники попрощались, без боя сдаваться не собиралась. По закону она не правомочна обжаловать волеизъявление собственников. Но выход был найден: истцами по таким делам обычно становятся ставленники проигравшей управляющей компании из числа собственников, не принимавших участие в голосовании либо голосовавших «против». В одном случае иск подала, например, работница «обиженной» компании коммунальщиков. Находятся бабушки, которым просто интересно посидеть в судебных заседаниях и послушать, времени у них свободного много – для них это вроде передачи «Час суда». Из тысячи жильцов многоквартирного дома нетрудно найти таких, кто под какой-либо интерес согласится подать исковое заявление в суд в пользу компании, которой сказали «до свидания». 

Решение общего собрания по домам на Синюшиной горе было признано незаконным, вышестоящая инстанция его утвердила. Это был прецедент, который повлёк за собой массу исков. Как считает судья Латыпов, коммунальщики сделали вывод: есть способ вернуться к управлению домом вопреки воле большинства собственников. Примеру ОАО «Западное управление жилищно-коммунальными системами» последовали другие компании: «Уютный дом», «Сибирская», «Прибайкальская», «Троицкое». 

– Это теперь всеобщая практика, – говорит Роман Латыпов. – Лишь единожды за два прошедших года я столкнулся с ситуацией, когда собственники самостоятельно, не с подачи желающей вернуть бразды правления компании, вступили в процесс. Это были 35 человек из блок-секции, которую при голосовании обошли стороной, поскольку там не оказалось старшего по подъезду. Суд, конечно, восстановил их права. Но чаще всего за спинами подавших иски собственников квартир стоят крупные организации, желающие вернуть выгодных клиентов. 

– Выходит, собственники выражают свою позицию – избирают тот способ управления, который им больше по нраву. А суд «прокидывает» с изъявлением их воли? И где же справедливость?

– Справедливость прежде всего там, где закон. А он требует соблюдения процедуры проведения общего собрания. В статьях 44–48 Жилищного кодекса РФ все процедурные требования перечислены: необходимо в установленный срок известить собственников о дате и повестке дня общего собрания, вручить бланки для голосования, при принятии решений обеспечить соблюдение кворума и т.д. Процедура, к сожалению, очень часто нарушалась, особенно на первых порах. Но и в этих случаях суд далеко не всегда удовлетворяет заявленные требования. Мы выясняем: насколько существенно в каждом случае нарушены права истцов, были ли им причинены данными решениями убытки. А главное – могла ли доля заявителей в праве собственности повлиять на результат голосования. Если решение общего собрания обжалует один собственник, а его доля составляет 0,07% – что ж, ему придётся смириться с волей большинства. Так диктует закон, и суд учитывает баланс интересов сторон. Когда один идёт против интересов сотен людей, ему можно предложить: вы инициируйте проведение нового собрания в строгом соответствии с требованиями закона, поставьте на голосование собственников вопрос о выборе иной управляющей компании либо создании ТСЖ и примите новое решение. Но это очень  кропотливая и трудоёмкая работа, а ведь критиковать всегда легче. Также собственник всегда вправе, если ему не нравится здесь жить, не устраивает управляющая компания, продать квартиру. 

– Чем закончилась история ТСЖ «Соседский дворик» на Синюшиной горе: собственникам квартир пришлось вернуться к услугам компании, которая их не устраивает?

– Эта история ещё не закончилась. Хотя принято уже три решения суда, после меня ещё двое судей рассматривали иски жильцов девятиэтажек. Чехарда продолжается. Судья Светлана Белик вынесла даже частное определение: «Довести до сведения мэра города Иркутска Виктора Ивановича Кондрашова о конфликтной ситуации между собственниками дома 21-А на бульваре Рябикова и ОАО «Западное управление жилищно-коммунальными системами» с целью принятия мер». Ведь по закону органы местного самоуправления обязаны обеспечить гражданам условия для обеспечения их права на жилище. При рассмотрении дела судом было установлено, что эта управляющая компания, не желая уступать в конкурентной борьбе на рынке оказания услуг населению, воспрепятствовала проведению общих собраний собственников, инициировала подачу исков от граждан – сторонников компании по обжалованию решений о создании ТСЖ или выборе иных управляющих компаний. Всё это приводит к многочисленным и длительным судебным спорам. У жильцов, между тем, возникли сложности: счета, например, им выставляли и ОАО «Западное управление жилищно-коммунальными системами», и другие организации, которые они избирали. Начались споры о возврате денег. Когда ТСЖ ликвидировали, на его счету «зависла» большая сумма, которую оказалось невозможно ни передать ресурсоснабжающим организациям, ни вернуть жильцам. Вот таким печальным оказался первый опыт создания товарищества собственников жилья для управления многоквартирным домом. 

Но сегодня в ходе судебных баталий выясняется, что собственники учатся на своих ошибках, становятся более грамотными. «Поначалу люди просто терялись, им было трудно сориентироваться и сделать правильный выбор, – рассказывает Роман Латыпов. – Ведь каждая управляющая организация, рекламируя себя, обещает им чуть ли не рай на земле, заявляет, что они наведут порядок. Я рассматривал иск собственника квартиры небольшого 4-этажного дома по улице Грибоедова, где один подъезд не известили о проведении общего собрания и живущие там люди не смогли проголосовать. Исковые требования суд удовлетворил, в результате жильцам удалось ОАО «Западное управление жилищно-коммунальными системами» заменить на ООО УК «Уютный дом». Через несколько месяцев смотрю в новостях по телевизору: тот же истец возмущается плохой работой «Уютного дома» и требует вернуть ОАО «Западное управление ЖКС». На сегодняшний день мы видим, что люди научились делать свой выбор, а не принимать то, что им предлагают. Вот рассматривал дело по иску собственников квартир, расположенных в двух старых деревянных 8-квартирных домах напротив суда. Там живут в основном пожилые люди, но они сумели грамотно провести собрание, заменили УК «Троицкое» на компанию «Иркутская» и довольны своим выбором. Та организация, которую бабушки отстранили от обслуживания, пошла в суд, но в исковых требованиях ей было отказано. И потому, что у неё по закону нет права обжаловать волю собственников, и потому, что собственниками тщательно соблюдена процедура проведения собрания. Надо понимать, что у каждой управляющей компании свой интерес в деле – они не только клиентов теряют, но и миллионы рублей в месяц. Порой и жалобы на суд пишут: мол, не случайно судья принимает решение в пользу конкурентов – наверное, заинтересован в исходе дела. 

– Обращаются ли жильцы в суд с жалобами на то, что их обманывают управляющие организации при начислении платежей?

– Такие иски не редкость. То при расчёте услуг площадь квартиры неправильно посчитают, то какие-то лишние расходы припишут, то услуги, которые фактически не оказаны, просят оплатить. Жильцам надо каждый месяц проверять, что выставлено в квитанции к оплате, которые управляющая компания им обязана предоставить как  потребителям. Есть такие дотошные люди, которые так и делают, и это правильно. Именно они после ознакомления с выставленными счетами оспаривают в суде начисления, требуя перерасчёта. Здесь нужно помнить, что необходимо оплатить то, что вы не оспариваете, а по остальным суммам предъявлять претензии. Часто жилищные споры разгораются там, где многоквартирный дом оказывается на стыке выбора двух управляющих компаний. Могут людям за уборку территории, где сразу два дворника вышли на работу, выставить счета обе управляющие компании, а то ни одна из них фактически не оказывает данную услугу. Ведь многие жильцы рассчитываются за коммунальные услуги по системе платежей «Город», через платёжные терминалы Сбербанка и не вдаются в тонкости, кому и за что они конкретно перечисляют деньги. В таких случаях суд всегда защищает добросовестного потребителя: он свои обязанности выполнил, а компании пусть взыскивают долги друг с друга. 

– Помогает ли суд обслуживающим организациям взыскивать задолженности с жильцов? 

– В основном такие дела рассматривают мировые судьи. В районных судах идут процессы, когда сумма долга превышает 50 000 рублей. Но на некоторых жильцах висят долги даже по 200 000 рублей. По таким делам мы имеем обычно две категории ответчиков. Либо это представители социально неблагополучных семей: на малой жилплощади прописана куча народу и все пьют – от бабушки до внучат, никто не работает. Либо ответчиками выступают обеспеченные люди, имеющие в собственности несколько квартир. Такие приходят в судебные заседания: «А вы докажите, что я столько денег должен, я в этой квартире не живу, платить ни за что не должен». Но за некоторые услуги приходится платить независимо от того, проживает кто-либо в квартире или она стоит пустая, т.к. определённые услуги направлены на поддержание технического состояния помещения и всего дома, в частности, отопление. С 1 июля 2012 года все жильцы обязаны иметь счётчики, если они не установлены, платить следует по нормативу, а это, как показывает практика, всегда выходит дороже. Суд, конечно, взыскивает с должников деньги.  

Представителям управляющих компаний необходимо шире использовать не только правовые методы работы, но и технические разработки. Так, по телевидению прошёл сюжет, как в других регионах эффективно взыскивают в досудебном порядке задолженность с должников. Запускают, например, блокирующее устройство через общую систему канализации в квартиру должника. Оно раскрывается в унитазе, перекрывает стоки, и уже через день-другой жильцы погашают задолженность за коммунальные услуги.

– Раньше должников выселяли с предоставлением помещения меньшей площади.

– И сейчас иногда такое случается. Если наниматели квартир в муниципальном жилищном фонде не платят больше 6 месяцев, администрация вправе подать иск в суд о выселении. Но это малоэффективная мера для тех, кто ведёт асоциальный образ жизни. Зачастую в таких квартирах на 30 квадратных метрах ютятся 10 человек, так они ещё спасибо скажут, если их выселить и предоставить жильё по нормам общежития, не менее 6 квадратных метров на человека.

– Какие причины жилищных споров и коммунальных войн видятся вам из судейского кресла?

– Основная проблема, по-моему, – низкая правовая грамотность населения. Если кто-то из собственников берёт на себя функцию организовать и провести общее собрание, он должен выполнить все требования закона, как бы это не было затратно ни по деньгам, ни по времени, ни сложно юридически. В июне 2011 года статьи 44–48 Жилищного кодекса РФ изложены в новой редакции. Требования ещё усложнились: если раньше допускалось сразу проводить заочное голосование при выборе способа управления многоквартирным домом, то сейчас это возможно только в случае, если не будет кворума.

Таких процессуальных тонкостей много, и все нужно соблюсти. 

Также следует учесть недостаточно активную позицию администрации города Иркутска, которая является собственником муниципального жилья и могла бы активно влиять на результаты голосования. Ведь в Иркутске много домов, особенно старых, где достаточное количество неприватизированных квартир. Что мешает такому крупному собственнику, как муниципалитет, выбрать достойную управляющую компанию? 

Обращаясь в суд, надо помнить: многое зависит от самих участников жилищных правоотношений. И перекладывать ответственность за отрицательный результат на суд не стоит. Как и обижаться на закон, которому он следует.