Государство решило составить конкуренцию частным арендодателям. Причина – смена приоритетов от предоставления льготных условий на покупку жилья к его аренде. До этого момента усилия правительства РФ, направленные на улучшение жилищных условий россиян посредством реализации различных федеральных программ, не принесли ожидаемых результатов. Доступное жильё для большинства так и не стало таковым, а для 40% населения страны, по оценкам экспертов, никогда и не станет. Надежды возлагаются на активное развитие рынка социального и коммерческого найма жилья по примеру европейских стран, где на аренду приходится 40–60% жилого фонда. 

Первые пилотные проекты строительства доходных домов уже запущены в Новосибирске, Самаре, Санкт-Петербурге, Перми. Ожидается, что  движение станет массовым (с приходом крупных инвестиций) после принятия соответствующей законодательной базы.  

Реализацией государственной политики в области жилищного строительства в России, в том числе и на рынке аренды, занимается Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма (НА ФСКН). В Байкальском регионе действует его  представительство – Иркутская корпорация арендного жилья. 

О своём видении жилищных проблем в регионе, механизмах их решения, о создании нового сегмента рынка недвижимости, а также привлечении крупных частных инвестиций и федеральных денег под местные строительные проекты корреспонденту «Конкурента» рассказала руководитель Иркутской корпорации арендного жилья Елена Шаманская. 

– Государство предложило новый вариант решения проблемы доступного жилья: от собственности к аренде. Будет ли эта стратегия эффективной?

– Пока реализация ни одной из федеральных целевых программ «Доступное жильё», «Жилище» не принесла желаемых результатов, несмотря на успешность отдельных моментов, например, развитие ипотеки. Спрос на жильё как был, так и остаётся высоким, особенно в сегменте эконом-класса. По статистике, в улучшении жилищных условий в России нуждаются 11,5 миллиона семей. Стоит учитывать, что для многих россиян покупка недвижимости является нереальной при любых льготных условиях. А предоставление жилья в социальный или коммерческий наём по ценам ниже рыночных как раз и делает жильё доступным. Особенно для тех категорий граждан, кто не может приобрести его в собственность. Как пример, пилотный проект в Новосибирске, где в 2011 году был сдан в эксплуатацию малоэтажный многоквартирный дом. Заказчиком строительства выступил муниципалитет под конкретного работодателя. Теперь предприятие предоставляет своим сотрудникам жильё в аренду, при этом компенсируя 20% от арендной ставки, которая в 3,5 раза ниже рыночной. Бизнес-план проекта не предполагает получение прибыли, аренда отбивает только расходы (платежи по кредитам, коммунальные расходы, услуги управляющей компании). 

Как пример доверия со стороны бизнеса – пошли первые инвестиции в строительство доходных домов. В Перми заключён договор по реализации комплексной малоэтажной застройки эконом-класса  (на площади 300 га) с одним из крупных в Европе фондов прямых инвестиций.  Представительство НА ФСКН в Перми полностью взяло на себя координацию этого проекта. В рамках соглашения предусмотрено также активное внедрение новых индустриальных технологий жилищного строительства.

– Каковы функции Иркутской корпорации арендного жилья в регионе?

– Основная задача нашего представительства  в Байкальском регионе – посредничество между государством, инвесторами и бизнесом в реализации проектов строительства доходных домов на территории области. Мы будем привлекать деньги в регион, отбирать наиболее интересные строительные проекты, обеспечивать финансовые гарантии их реализации, способствовать выделению земельных участков под них и снижению бюрократических барьеров. А в дальнейшем – контролировать исполнение обязательств, в том числе финансовых, всеми участниками процесса. 

Первоочередная задача на сегодняшний день – проинформировать всех участников рынка о возможностях долгосрочной программы, способной кардинально улучшить ситуацию в жилищной отрасли. 

– Получается, что через Иркутскую корпорацию арендного жилья пойдут инвестиционные и бюджетные деньги. О каких суммах идёт речь? 

– Через пять лет половина вводимого в эксплуатацию жилья в регионах будет приходиться на доходные дома – таков прогнозный план Национального агентства. В Иркутской области в прошлом году было введено в эксплуатацию 750 тысяч квадратных метров жилой площади, из них более 400 тысяч – в Иркутске. Ориентируясь на эти цифры, можно предположить, что как минимум 200–300 тысяч квадратных метров жилья в год будет строиться для сдачи в аренду. Под такие объёмы строительства мы и планируем привлекать инвестиции. Но для этого нужна согласованность всех участников партнёрства: государства, муниципалитетов, бизнеса. 

– По каким критериям агентство будет выбирать подрядчиков для строительства?

– Это должны быть надёжные парт-нёры. Основной критерий к выбору проектов – комплексная застройка жилья эконом-класса. 

–  В Иркутске крупный инвестор уже заявлял проект строительства доходного дома, но пока это так и осталось проектом. Каковы перспективы массовой застройки доходных домов в Иркутской области сейчас, когда государство этим заинтересовалось? 

 – Сегодня на наших глазах формируется новый рынок жилья социального и коммерческого найма. Мы, по сути, строим институт корпоративной аренды на основе государственно-частного партнёрства. Вопросов, которые требуют решения, множество. В первую очередь необходимо новое законодательство. Бизнес готов вкладываться в долгосрочные проекты, но и государство должно обеспечить гарантии, в том числе финансовые. Важно, чтобы в законе были прописаны правила работы в данном сегменте рынка, кто за что отвечает, какие риски несёт, какие льготы и на каком основании получает бизнес, развивая данное направление. Чтобы деньги пошли, нужно грамотно прописать, что же такое социально-коммерческий наём. 

Планируется, что в 2013 году будет принят федеральный закон, регулирующий все этапы формирования фонда жилья социального и коммерческого найма, сейчас идёт подготовка законопроекта и собирается информация по всем регионам. Ни для кого не секрет: то, что работает в Москве, не всегда применимо на местах. Для того чтобы написать и принять действующий закон, идёт плодотворная работа в регионах. 

В Иркутске 2 ноября пройдёт круглый стол, на котором планируется обсудить проблемы и перспективы рынка социального и коммерческого найма жилья и попытаться вместе с представителями власти, бизнеса и законодателями выработать единую позицию по решению проблем, которые могут возникнуть на местном рынке.  

– Какие проблемы вы видите на нашем рынке?

– Это земельный вопрос, поскольку в Иркутске мало земельных площадок. И вопрос мотивации бизнеса: какие выгоды предоставить застройщикам и инвесторам, чтобы они хотели строить доходные дома. Нужны льготы по кредитам, по налогам – это должно быть прописано в законе. Круг вопросов очень широк, и его можно будет озвучить, выслушав все заинтересованные стороны. Необходимо создать рабочую группу из представителей власти, бизнеса и законодателей, выявить все возможные преграды для формирования фонда жилья социального и коммерческого найма. Организовать парламентские слушания. 

– Какие планы на перспективу?

– Запустить пилотный проект по строительству доходных домов.  Мы надеемся на поддержку нашего губернатора Сергея Ерощенко, который  выбрал в качестве приоритета повышение инвестиционной привлекательности Иркутской области. А реализация наших проектов как раз и влечёт за собой создание новых рабочих мест, увеличение трудовой миграции высококвалифицированной рабочей силы в регион, что  было бы невозможно без наличия соответствующего арендного фонда. Здесь наиболее показателен опыт Калужской области, которая за короткий срок стала «столицей» автопрома. Сейчас все инвест-контракты с западными автопроизводителями на грани срыва из-за отсут-ствия фондов арендного жилья, потому что персоналу негде жить.